不動産投資 コラム

【土地活用】アパート・マンション経営の基本(流れ・注意点)

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使っていない土地があるからアパート・マンションでも建ててみようかなぁと考えているところでしょうか。

上手にやれば不労所得が生み出せるので、なかなか良い選択だと思います。

ですが、失敗すれば流動性のない借金の塊です。

アパート・マンション経営は、広く一般にも浸透している土地の活用法です。

ですが、みんなやっているし大丈夫だろうと甘く考えると痛い目にあいます。

この記事では、アパート・マンション経営の基本について詳しく解説します。

  • アパート・マンション経営の流れ
  • 各ステップで行うこと
  • 各ステップでの考え方および注意点
  • アパート・マンション経営の収益構造
  • メリットおよびデメリット

について順番に解説していきます。


アパート・マンション経営の基本

アパート・マンション経営は、

  1. アパート・マンションを建てる土地を用意する
  2. アパート・マンションを建てる
  3. アパート・マンションの入居者を探す
  4. アパート・マンションを売る

の4ステップで進みます。

各ステップについて、考え方および注意点を含めて、詳しく解説していきます。

アパート・マンションを建てる土地を用意する

いわゆる、建設用地です。

アパート・マンション用地を用意するには、

  • 自費で購入する
  • 借金して購入する
  • 相続する
  • 賃貸する

といった方法があります。

どのような方法を使って用地を獲得してもよいですが、アパート・マンション経営の成否を分けるのは、土地だと考えてください。

新築、リフォーム・リノベーションなどによって多少のごまかしは効きますが、基本的には、土地の条件が成否を分けます。

立地条件と収益の持続力は比例の関係

立地条件が良くなるにつれて、土地の購入費用は上がります。

出費に対するトレードオフは「収益の持続力」です。

条件の良い土地にアパート・マンションを建てた場合、どんなに古くなっても、立地に魅力があるので入居者が途切れにくくなります。

逆に、立地条件の悪い土地にアパート・マンションを建てた場合、条件の悪さに比例して、手直し(建て直し、リフォーム・リノベーション)のコストがかさみます。

立地条件と収益の持続力は、比例関係にあることを忘れないでください。

立地条件は出口戦略にも関係する

出口戦略とは、投資用物件を売却する戦略のことです。

不動産投資は、買って運用するのがゴールではありません。

売却して、収益を確定してゴールです。

不動産投資の収益を考えるときには、

  • 購入のコスト
  • 運用の収益およびコスト
  • 売却の収益およびコスト

を総合的に考える必要があります。

もっとも忘れられがちなのが、売却の収益およびコストです。

しっかりとした出口戦略を立てずに、アパート・マンション経営を始めると、一直線で破綻の道を突き進むことになります。

立地条件が良いということは、土地だけで魅力を持っているので、最悪でも、更地にして売ることができます。

まごころう
不動産投資では、「手放せること」を死守する必要があります。

不動産投資に失敗して破綻する人の大半は「手放せないこと」が原因です。

キャピタルロス(物件価格の下落)が致命傷になることは、実のところ、あまりありません。

インカムロス(収益のマイナス)が永遠に続くことが、致命傷になるのです。

ターゲットを意識して立地条件を取捨選択する

不動産投資で、管理(入居者の募集など)がうまくいかず、収益が出ない原因の大半は、ターゲットを見失っているからです。

不動産投資のターゲットは、

  • 大学生
  • 転勤者
  • 独身者
  • 新婚世帯
  • 子育て世帯
  • 老後世帯

など多岐に分かれます。

立地条件には、

  • バス・電車の駅までの距離
  • 市役所・銀行などへの距離
  • スーパー・コンビニなどへの距離
  • 繁華街への距離
  • 学校への距離
  • 病院への距離
  • 周辺の静かさ

など、様々な条件があります。

例えば、老後世帯をターゲットにしたとします。

この場合、

  • バス・電車の駅までの距離
  • 市役所・銀行などへの距離
  • スーパー・コンビニなどへの距離
  • 病院への距離
  • 周辺の静かさ

は重要な条件です。

しかし、

  • 繁華街への距離
  • 学校への距離

は、おそらく重視されません。

土地を用意する段階で、どのようなターゲットに向けてアパート・マンション経営をするのかを考えなければ、立地条件の取捨選択を誤ります。

まごころう
よい土地といいますが、だれにとってよい土地なのかを考えてください。

不思議な感覚かもしれませんが、立地条件の取捨選択はコストカットです。

いらない条件を適切に排除することで、購入費用を抑えることができます。

豚に真珠にならないように気を付けましょう。

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