不動産投資 コラム

【土地活用】アパート・マンション経営の基本(流れ・注意点)

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アパート・マンションの入居者を探す

アパート・マンションが完成したら、入居者を探さなければいけません。

いわゆる、プロパティマネージメント(PM)・アセットマネージメント(AM)です。

入居者から賃貸収入が入って、はじめて不動産投資の収益が回り始めます。

入居者がいなければ、ただの箱でしかありません。

用地準備・建築の時点で結果はほぼ決まっている

アパート・マンションの管理段階に入ると、すでに成否は決まっています。

勘違いしている人がとても多いのですが、アパート・マンションが建ってからがスタートではありません。

富士山で例えるならば、

  • 5合目:アパート・マンション用地の準備
  • 8合目:アパート・マンションの建築
  • 9合目:アパート・マンションの管理
  • 10合目:アパート・マンションの売却

です。

アパート・マンションの管理段階で、じたばたとあがいても正直な話、手遅れです。

お話してきたように、ターゲットに対して正しく訴求できるかどうかは、用地準備・建築の段階で決まっています。

建築段階で間違っていた場合、多少の修正であれば、リフォーム・リノベーションで何とかなります。

最悪でも、建て直しで軌道修正は可能でしょう。

用地準備段階で間違っていた場合、何かしらの需要に合致していれば、リフォーム・リノベーションおよび建て直しで再起できます。

しかし、どの需要も見込めない場合には、更地での売却も立ち行かず、ただ負債を抱えるのみになります。

まごころう
管理業者選びは、はっきりいってオマケでしかありません。

一度、管理を依頼してみて、ダメだったら他の管理業者に任せればいいのです。

しかし、土地や建物は簡単に切り替えることができません。

ターゲットに応じた管理会社を選ぶ

管理会社を選ぶ時には、管理会社の得意分野を意識します。

管理会社の得意分野とターゲットが合致していれば、嫌でも入居者は集まります。

大学生をターゲットにしているのであれば、学生向け賃貸業を主な事業にしている業者を選ぶだけです。

大手などの総合業者を選ぶメリットは、本来であればありません。

大手などの総合業者を選ばざるを得ないのは、用地準備・建築の段階で間違えてしまったときだけです。

どうにもならないときの最後の頼み綱として、大手の営業力を頼ることになります。

不動産投資では、収益とコストのバランスが何よりも大事です。

管理の段階では、

  • 管理委託費用
  • リフォーム費用
  • 税金

などが主な費用になります。

税金はどうしようもありませんが、管理委託費用とリフォーム費用は低く抑えることができます。

しかし、そのカギを握るのは、管理の段階ではなく、用地準備・建築の段階なのです。

アパート・マンションを売る

不動産投資の最後は、アパート・マンションの売却です。

アパート・マンションの売却が終わったときに、不動産投資が正解だったかどうか判断できます。

トータルでかかった費用を上回る収益が出ていれば、不動産投資は成功です。

不動産投資の成否は出口戦略でひっくり返る

もっとも大きなお金が流れ込むタイミングは、アパート・マンションを売却したときです。

数千万円~数億円のお金を投じてアパート・マンションを建てるのですから、売却したときにも数千万円~数億円のお金が入ります。

出口戦略のインパクト

1億円の費用を投じて、マンションを建築しました。

部屋数は12部屋あり、1部屋あたりの賃料は10万円とします。

しかし、あまり成績が芳しくなく平均稼働率が30%(15年間運用)でした。

この場合、

12部屋 × 10万円 × 30% × 12ヵ月 × 15年間 = 6,480万円

が賃貸収入の合計です。

1億円を投じているので、現段階では、3,520万円の赤字です。

税金や管理費用などを無視した場合、3,520万円以上の値段でアパート・マンションが売却できれば、一応はトントンということです。

幸いにも購入した用地は需要が見込める場所で、あなたの建てたアパート・マンションが需要からずれていただけだった場合、3,520万円以上の値段で売れる可能性は十分にあります。

仮に、5,000万円で売却ができたとすれば、

6,480万円 + 5,000万円 - 10,000万円 = 1,480万円

となり、年間およそ100万円の収益があったということです。

まごころう
不動産投資の成否は、出口戦略で本当にひっくり返ります。

それだけ大きな額が動くということです。

そして、出口戦略の成否を分けるのは、用地準備・建築の段階で間違いありません。

不動産投資は、終わりよければすべてよしではなく、始めよければすべてよしの世界です。

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