【土地活用】アパート・マンション経営の基本（流れ・注意点）

アパート・マンション経営の費用

アパート・マンション経営の費用は、

• 空室等損失
• 貸倒れ損失
• 維持管理費
• 水道光熱費
• 修繕費
• プロパティマネジメントフィー
• テナント募集費用等
• 公租公課
• 損害保険料
• 原資

です。

空室等損失

空室等損失とは、運用期間中の空室期間を想定した損失です。

稼働率が80%であれば、20%分が空室等損失になります。

合計12部屋のアパート・マンションを、家賃10万円で、15年間運用し、空室率を20％想定したとすれば、

12部屋 × 10万円 × 12ヵ月 × 15年間 × 20% = 4,320万円

の空室等損失が生まれます。

貸倒れ損失

貸倒れ損失とは、賃貸部分の貸倒れ（未払いなど）による損失です。

合計12部屋のアパート・マンションを、家賃10万円で、15年間運用（稼働率100％）し、1%の貸倒れが起きれば、

12部屋 × 10万円 × 12ヵ月 × 15年間 × 100% × 1% = 216万円

の貸倒れ損失が生まれます。

維持管理費

維持管理費とは、アパート・マンションの管理（建物・設備、清掃など）に定期的に要する費用です。

軽微な修繕や大規模修繕などの一時的な費用は含みません。

合計12部屋のアパート・マンションに、1部屋あたり1万円の維持管理費がかかり、15年間運用したとすれば、

12部屋 × 1万円 × 12ヵ月 × 15年間 = 2,160万円

の維持管理費がかかります。

水道光熱費

水道光熱費とは、アパート・マンションにかかる生活インフラ（電気・ガス・水道など）の費用です。

アパート・マンションの水道光熱費が月々10万円かかり、15年間運用したとすれば、

10万円 × 12ヵ月 × 15年間 = 1,800万円

の水道光熱費がかかります。

修繕費

修繕費とは、建物の修繕（大規模修繕などを含む）のために支出した費用です。

合計12部屋あるアパート・マンションの定期的な修繕費が月々5,000円かかり、一度だけ500万円の大規模修繕をし、15年間運用したとすれば、

（12部屋 × 5,000円 × 12ヵ月 × 15年間） + 500万円 = 1,580万円

の修繕費がかかります。

プロパティマネジメントフィー(PMフィー)

プロパティマネジメントフィー(PFフィー）とは、アパート・マンションの管理委託料です。

合計12部屋あるアパート・マンションのPMフィーが、1部屋あたり賃料の3%かかり（賃料10万円）、15年間運用したとすれば、

12部屋 × 10万円 × 12ヵ月 × 3% × 15年間 = 648万円

のPMフィーがかかります。

テナント募集費用等

テナント募集費用等とは、賃貸部分に空きがでたときにかかる斡旋費用です。

空室を1つ埋めるのに、10万円の経費がかかるとします。

アパート・マンションを15年間運用して、空室による募集を35回したとすると、

35回 × 10万円 = 350万円

のテナント募集費用等がかかります。

公租公課

公租公課とは、固定資産税などアパート・マンション経営にかかる税金です。

公租公課は、節税策や税率の変動によって変わるので、モデルは無視します。

損害保険料

損害保険料とは、アパート・マンションにかける保険の保険料です。

損害保険料は、かける保険の種類や条件によって、保険料が大きく異なります。

モデルでは、総額で300万円の保険料がかかったと想定します。

原資

原資とは、アパート・マンションの建設などにかかった費用です。

• 土地購入費用
• 建物建設費用
• 建物解体費用

などをいいます。

モデルでは、解体費用も含めて1億円かかったと想定します。

総支出

総支出とは、すべての支出を合計した額です。

各項目で使用した例をまとめると、

となり、総支出は、「21,372万円」になります。

アパート・マンション経営の総収益

総収益とは、アパート・マンション経営を通じて得た収益額です。

総収入から総支出を差し引いて、残った金額が総収益です。

モデルでは、

• 総収入：36,784.8万円
• 総支出：21,372万円

だったので、

36,784.8万円 - 21,372万円 = 15,412.8万円

が、総収益となります。

15年間の運用なので、年間およそ1,000万円の収益が生まれていたことになります。

まごころう

かなり上手な運用をしたうえで、公租公課を無視している計算です。

実際には、想定外のことも起こりえます。