不動産投資 コラム

【土地活用】アパート・マンション経営の基本(流れ・注意点)

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アパート・マンション経営の費用

アパート・マンション経営の費用は、

  • 空室等損失
  • 貸倒れ損失
  • 維持管理費
  • 水道光熱費
  • 修繕費
  • プロパティマネジメントフィー
  • テナント募集費用等
  • 公租公課
  • 損害保険料
  • 原資

です。

空室等損失

空室等損失とは、運用期間中の空室期間を想定した損失です。

稼働率が80%であれば、20%分が空室等損失になります。

合計12部屋のアパート・マンションを、家賃10万円で、15年間運用し、空室率を20%想定したとすれば、

12部屋 × 10万円 × 12ヵ月 × 15年間 × 20% = 4,320万円

の空室等損失が生まれます。

貸倒れ損失

貸倒れ損失とは、賃貸部分の貸倒れ(未払いなど)による損失です。

合計12部屋のアパート・マンションを、家賃10万円で、15年間運用(稼働率100%)し、1%の貸倒れが起きれば、

12部屋 × 10万円 × 12ヵ月 × 15年間 × 100% × 1% = 216万円

の貸倒れ損失が生まれます。

維持管理費

維持管理費とは、アパート・マンションの管理(建物・設備、清掃など)に定期的に要する費用です。

軽微な修繕や大規模修繕などの一時的な費用は含みません。

合計12部屋のアパート・マンションに、1部屋あたり1万円の維持管理費がかかり、15年間運用したとすれば、

12部屋 × 1万円 × 12ヵ月 × 15年間 = 2,160万円

の維持管理費がかかります。

水道光熱費

水道光熱費とは、アパート・マンションにかかる生活インフラ(電気・ガス・水道など)の費用です。

アパート・マンションの水道光熱費が月々10万円かかり、15年間運用したとすれば、

10万円 × 12ヵ月 × 15年間 = 1,800万円

の水道光熱費がかかります。

修繕費

修繕費とは、建物の修繕(大規模修繕などを含む)のために支出した費用です。

合計12部屋あるアパート・マンションの定期的な修繕費が月々5,000円かかり、一度だけ500万円の大規模修繕をし、15年間運用したとすれば、

(12部屋 × 5,000円 × 12ヵ月 × 15年間) + 500万円 = 1,580万円

の修繕費がかかります。

プロパティマネジメントフィー(PMフィー)

プロパティマネジメントフィー(PFフィー)とは、アパート・マンションの管理委託料です。

合計12部屋あるアパート・マンションのPMフィーが、1部屋あたり賃料の3%かかり(賃料10万円)、15年間運用したとすれば、

12部屋 × 10万円 × 12ヵ月 × 3% × 15年間 = 648万円

のPMフィーがかかります。

テナント募集費用等

テナント募集費用等とは、賃貸部分に空きがでたときにかかる斡旋費用です。

空室を1つ埋めるのに、10万円の経費がかかるとします。

アパート・マンションを15年間運用して、空室による募集を35回したとすると、

35回 × 10万円 = 350万円

のテナント募集費用等がかかります。

公租公課

公租公課とは、固定資産税などアパート・マンション経営にかかる税金です。

公租公課は、節税策や税率の変動によって変わるので、モデルは無視します。

損害保険料

損害保険料とは、アパート・マンションにかける保険の保険料です。

損害保険料は、かける保険の種類や条件によって、保険料が大きく異なります。

モデルでは、総額で300万円の保険料がかかったと想定します。

原資

原資とは、アパート・マンションの建設などにかかった費用です。

  • 土地購入費用
  • 建物建設費用
  • 建物解体費用

などをいいます。

モデルでは、解体費用も含めて1億円かかったと想定します。

総支出

総支出とは、すべての支出を合計した額です。

各項目で使用した例をまとめると、

項目 金額
空室等損失 4,320万円
貸倒れ損失 216万円
維持管理費 2,160万円
水道光熱費 1,800万円
修繕費 1,580万円
プロパティマネジメントフィー 646万円
テナント募集費用等 350万円
損害保険料 300万円
原資 10,000万円
総支出 21,372万円

となり、総支出は、「21,372万円」になります。

アパート・マンション経営の総収益

総収益とは、アパート・マンション経営を通じて得た収益額です。

総収入から総支出を差し引いて、残った金額が総収益です。

モデルでは、

  • 総収入:36,784.8万円
  • 総支出:21,372万円

だったので、

36,784.8万円 - 21,372万円 = 15,412.8万円

が、総収益となります。

15年間の運用なので、年間およそ1,000万円の収益が生まれていたことになります。

まごころう
かなり上手な運用をしたうえで、公租公課を無視している計算です。

実際には、想定外のことも起こりえます。

 

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