不動産投資 コラム

【土地活用】アパート・マンション経営の基本(流れ・注意点)

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アパート・マンション経営のメリット

アパート・マンション経営のメリットは

  • 中期的な安定収入
  • 固定資産税の節税
  • 相続税の節税

の3つです。

中期的な安定収入

アパート・マンション経営は「中期的な安定収入」が期待できます。

アパート・マンション経営では、どういう世帯を狙うのか必ず決めます。

  • 単身者か家族か?
  • 学生か社会人か?
  • 男性か女性か?

など、属性を絞り込んでいきます。

ターゲットを決めるときには、

  • 最初からターゲットを決める方法
  • 立地条件から逆算する方法

の2つがあります。

アパート・マンション経営で選ばれるターゲットは、利回りなどを考えると、基本的に「単身者から3人家族まで」のどこかに落ち着きます。

それ以上の世帯では賃料を高くしなければ、採算が合いません。

賃料を高くすると「だったらマイホーム建てたほうがいいよね」となるので、需要とのバランスが取れなくなります。

「単身者から3人家族」が継続して住んでくれる期間は、およそ2年から4年です。

このサイクルが「中期的な安定収入」の理由です。

固定資産税の節税

土地の固定資産税額は大幅に下がります。

土地の固定資産税は、更地ではなく、建物が建っていると減税措置を受けることができます。

  • 専用住宅や併用住宅であること。(併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限る。)
  • 床面積が50平方メートル以上(一戸建以外の賃家住宅にあっては40平方メートル以上)280平方メートル以下であること。

上記の条件を満たしていれば、200㎡以下の部分は1/6に、200㎡を超える部分は1/3になります。

土地の固定資産税の減税措置には、期限の定めはありません。

対象の建物が建っている間ずっと適用されます。

また、建物についても減税措置が用意されています。

ただし、建物の減税措置は期限付きです。

利回りの計算をするときには、気を付けましょう。

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相続税の節税

アパート・マンション経営では、相続税の節税効果が期待できます。

相続税は、

(生前の財産 - 生前の借金)× 相続税率 = 相続税額

という計算をします。
(※簡易的な計算です。ほかに基礎控除や特別控除などを考慮します。)

考え方としては、「亡くなったときに手元に残っている財産」に対して税金がかかるということです。

例えば、現金一括でアパート・マンションを建てた場合、生前の財産(現金資産)が大幅に減ります。

また、住宅ローンを使って建てた場合には、生前の借金が大幅に増えます。

生前の財産や借金の増減によって、相続税額が減るという仕組みです。

その他のメリット

その他にも、

  • 景気変動に強い
  • レバレッジ効果が期待できる

家賃には、景気変動に対する遅行性があるといわれます。

土地価格の上昇などに比べて、家賃の上昇は遅れてくるということです。

家賃の遅行性は、景気上昇の局面では、不利に働きますが、景気下降の局面では、有利に働きます。

 

レバレッジ効果とは、事業用ローンなどを回転させることで得られる効果です。

何かしらのローンを使ってアパート・マンション経営を始めたとします。

年利を上回り、運用成績が好調な場合、当該アパート・マンションを担保にして、次のローンを借りられる可能性があります。

結果、原資に対してレバレッジ(てこ)が効き、不動産投資が加速していくという流れです。

まごころう
景気変動については、裏表があります。

レバレッジ効果は、うまくいけばいいのですが、マイナスに働いた場合、巨額の負債を抱えることになります。

リスク管理ができることが大前提になるので、検討している場合には注意してください。

アパート・マンション経営のデメリット

アパート・マンション経営のデメリットは、アパート・マンション経営が含んでいるリスクのことです。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 金利変動リスク
  • 老朽化によるリスク
  • 自然災害リスク
  • 出口戦略リスク

などがあります。

空室リスク

アパート・マンション経営では、空室になることは避けて通れません。

特に注意したいのは、入居者が急に退去することになったときです。

退去のタイミングが繁忙期を過ぎてしまっていると、翌年まで空室になることがあります。

突発的な空室は対応が難しく、解決するには時期を待つしかないことも多々あります。

空室リスクを軽減するには、用地準備・建築の段階で徹底的に戦略を練ることです。

家賃滞納リスク

思いもよらない損失になるのが、家賃の滞納です。

入居希望者の属性には十分に注意しましょう。

十分に注意を払っていたとしても、入居者のリストラなど、予期せぬ家賃の滞納リスクがあります。

家賃の滞納リスクを下げるためには、ノウハウが必要です。

管理委託先などが確かなノウハウを持っているのかどうかがカギを握ります。

金利変動リスク

金利変動リスクも無視できません。

事業用ローンなどを活用している場合、金利が収益を大きく左右します。

その他のリスク

その他にも、

  • 老朽化によるリスク(修繕費など)
  • 自然災害リスク(地震や火事など)
  • 出口戦略リスク

などのリスクがあります。

すべてのリスクに共通していえることですが、リスクに対する備えが重要です。

  • 用地準備
  • 建築
  • 管理計画
  • 管理業者選び
  • 資本管理
  • 保険

などについて、ひとつひとつ丁寧に検討を重ねることで、リスクと上手に付き合うことができます。


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