農地法 不動産の法律

農地法:概要、3・4・5条の許可、許可禁止及び不要の行為、賃貸借

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農地の土地活用をするときには、「農地法」の課題をクリアしなければいけません。

農地法では、農地を農地として継続的に運用するための取り決めが定められています。

農地として利用する場合も、農地から別の用地として活用する場合も、所有者だからといって勝手に何でもできるわけではありません。

本記事では「農地法:概要、3・4・5条の許可、許可禁止及び不要の行為、賃貸借」について解説しています。

この記事からわかること

  • 農地法の目的
  • 農地および採草放牧地とは
  • 農地について権利を有する者の責務
  • 農地法の許可(3条、4条、5条)
  • 農地法3条の許可をしてはならない場合
  • 農地法3条の許可が不要とされる場合
  • 農地法4条の許可が不要とされる場合
  • 農地法5条の許可が不要とされる場合
  • 農地又は採草放牧地の賃貸借

農地法の目的

農地法 第1条

この法律は、国内の農業生産の基礎である農地が現在および将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もって国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。

日本の国土はほとんどが山であり、耕作地として使える土地は限られています。

限られた資源である国土を有効利用するためには、農業も含めたあらゆる産業との調和がとれた土地利用をしなければいけません。

農地を農地以外の土地(宅地など)にすることに一定の規制をかけ、農地の利用をコントロールすることで、農業を守り、国民生活をより豊かにすることが農地法の目的です。

農地および採草放牧地とは

農地法上の農地とは、耕作の目的に供される土地をいい、登記簿上の地目とは無関係で、客観的事実状態(現況)によって判断されます。

客観的な事実によって判断するので、登記簿上の地目が雑種地であっても、農業利用がされていれば「農地」と判断されます。

また、家庭菜園のように継続的にしようされているとは言えない場合には、農地になりません。

しかし、休耕地のように一時的に休めているだけの農地は、農地になります。

採草放牧地とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいいます。

農地について権利を有する者の責務

農地法 第2条の2

農地について所有権又は賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を有する者は、当該農地の農業上の適正かつ効率的な利用を確保するようにしなければならない。

農地の所有を認められたものは、農地を適正に運用し、管理する責任があります。

農地の所有は万人に認められたものではなく、都道府県や農業委員会などの審議を経て、農地を適正に運用できる能力のある人にのみ認められます。

農地を適正に運用できる能力があると認められ、農地を託されているので、当然、農地を適正に管理しなければならないということです。

農地法の許可(3条、4条、5条)

農地法には、

  • 農地法3条(権利移動)
  • 農地法4条(転用)
  • 農地法5条(権利移動+転用)

の3つの許可があります。

許可ごとに農地利用に関するルールが決められています。

取得した許可に応じて、一定のルール内で農地の利用が認められます。

逆に言えば、3条・4条・5条で定められている利用方法がしたいときには、各許可を取得する必要があるということです。

許可権者は、許可を出す際に条件を付けることができます。

3条
(権利移動)
4条
(転用)
5条
(権利移動+転用)
内容
  • 農地 → 農地
  • 採草放牧地 → 採草放牧地
  • 採草放牧地 → 農地

において、使用収益権などを移転、設定する場合に取得しなければならない。

※使用収益権…所有権又は賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利など

権利移動を行わずに、農地を農地以外の土地(宅地など)に転用する場合に取得しなければならない。

Aさんが所有していた農地を、Aさんの自宅を建てるために宅地にしたいときなど。

採草放牧地の転用は許可不要

転用目的で使用収益権などを移転、設定する場合に取得しなければならない。

Aさんが所有していた農地を売却して、Bさんの自宅を建てるための宅地にするときなど。

採草放牧地から農地に転用する場合は、農地法3条の許可でよい。

許可権者 農業委員会 都道府県知事又は指定市町村の長

農地が4haを超える場合、当分の間、農林水産大臣と事前協議

都道府県知事又は指定市町村の長

農地が4haを超える場合、当分の間、農林水産大臣と事前協議

市街化区域の特例 特例なし 農業委員会への事前届出で足りる
無許可などでした行為 契約無効 原状回復などの措置あり 契約無効

原状回復などの措置あり

3年以下の懲役または300万円以下の罰金

農地法の影響を受ける権利は、

  • 所有権(移転のみ)
  • 地上権
  • 永小作権
  • 賃借権
  • 使用貸借権
  • 質権

の設定および移転です。

抵当権については、設定および移転の両方が農地法の影響を受けません。

農地転用とは:地目変更、第5条、費用、手続き、期間、必要書類
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郊外で土地を探しているときなどは、地目が田になっていることがあります。そのようなときには、農地転用といって地目を変更しなければいけないことがあります。とはいえ、農地転用は誰でもできるものかというと、そうではありません。
今回は農地転用について説明します。定義からはじめて、実際にどのようにすれば農地転用ができるのかまで順番にお話しします。これを読んで、農地転用についての基本をおさえましょう。

農地法3条の許可をしてはならない場合

農地法3条は、権利移動を目的とした許可であり、土地の利用形態は変わりません。

あらたに使用収益権などを取得した者が、農地を農地として管理し始めます。

ですので、基本的に農地法3条の許可を受けるためには、農業従事者になるための資質を備えている必要があります。

以下の場合には、農地法3条の許可を受けることができません。

  1. 使用収益権を取得しようとする者又はその世帯員等が、その取得後において当該取得した農地又は採草放牧地のすべてを効率的に利用して耕作又は養畜の事業を行うと認められない場合等
  2. 農地所有適格法人以外の法人が使用収益権を取得しようとする場合
  3. 信託の引き受けにより使用収益権が取得される場合
  4. 使用収益権を取得しようとする者(農地所有適格法人を除く)又はその世帯員等が、その取得後において行う耕作又は養畜の事業に必要な農作業に常時従事すると認められない場合
  5. 取得後において耕作などの事業に供すべき農地などの面積の合計が、北海道においては2ha、都府県では50aに達しない場合。
    (※ただし、農業委員会は、面積の引き下げが可能)
  6. 農地又は採草放牧地につき所有権以外の権原に基づいて耕作又は養畜の事業を行う者がその土地を貸し付け、又は質入れしようとする場合
  7. 使用収益権を取得しようとする者又はその世帯員等がその取得後において行う耕作又は養畜の事業の内容並びにその農地又は採草放牧地の位置及び規模からみて、農地の集団化、農作業の効率化その他周辺の地域における農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる場合

ただし、農地又は採草放牧地について使用貸借による権利又は賃借権が設定される場合において、以下の要件をすべて満たす場合には、上記2および4にかかわらず許可することができます。

  • これらの権利を取得しようとする者がその取得後においてその農地又は採草放牧地を適正に利用していないと認められる場合に使用貸借又は賃貸借の解除をする旨の条件が書面による契約において付されていること
  • これらの権利を取得しようとする者が地域の農業におけるのかの農業者との適切な役割分担の下に継続的かつ安定的に農業経営を行うと見込めれること
  • これらの権利を取得しようとする者が法人である場合は、その法人の業務を執行する役員のうち1人以上の者がその法人の行う耕作又は養畜の事業に常時従事すると認められること

農地所有適格法人について

農地所有適格法人とは、

  • 農事組合法人
  • 持分会社
  • 一定の株式会社

のうち、以下の要件をすべて満たすものをいいます。

  • 主たる事業が農業であること
  • 組合員、社員又は株主が一定の要件を満たすこと
  • 常時従業者が理事等の数の過半数を占めていること
  • 常時従業者である理事等又は一定の使用人のうち1人以上の者がその法人の行う農業に必要な農作業に一定日数以上従事すること

農地法3条の許可をしてはならない場合の2番において、農地所有適格法人以外の法人は認められていませんが、

  • 試験研究、農事指導のための取得
  • 地方公共団体が公共又は公共の用に供するための取得
  • 農業協同組合等が農業施設に供するための取得
  • 乳牛の育成等のための一定の一般社団法人又は一般財団法人がその事業に供するための取得
  • 教育、医療、社会福祉事業を目的とした法人がその事業に供するための取得

であれば例外的に認められています。

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著者について

まごころう(通常) 名前:まごころう

職歴:不動産売買
   ・宅地開発分譲
   ・新築建売分譲
   ・新築マンション分譲
   ・中古住宅仲介
   ・中古マンション仲介

資格:宅地建物取引士
   不動産コンサルティングマスター
   不動産鑑定士(1次試験通過)

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