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マンションの売却にかかる仲介手数料について(値引き・相場など)

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マンションの売却にかかる仲介手数料について

マンションを売るときに、不動産業者と媒介契約を結んで売った場合、仲介手数料がかかります。

マンションの売却では、さまざまな費用がかかりますが、費用の中でも「仲介手数料」は、大きな割合を占めるものです。

仲介手数料は、法律できっちりとルールが定められています。

仲介手数料の扱いは、マンションの売却がスムーズにできるかにも大きく影響を与えるものです。

最近は、仲介手数料が無料の不動産業者も出てきましたが、安易に利用すると、知らぬところで損をしていることもあります。

マンションの売却における、仲介手数料について、詳しく解説します。

よりよい結果を引き寄せるために、できるかぎりしっかりと準備をするようにしましょう。

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法定の仲介手数料について

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仲介手数料の上限額は、法律によって明確に定められています。

マンションの成約価格が、基準となる価格です。

成約価格とは、売れた価格であり、買主と結んだ売買契約書に記載される価格をいいます。

マンションを売るときには、不動産業者と媒介契約を締結し、マンションの売出価格を決めます。

売出価格を6,000万円にしたとしても、実施に売れた価格(成約価格)が5,500万円であれば、5,500万円を基準に仲介手数料が決まります。

マンションの成約価格が400万円以上であれば、

(成約価格 × 3% + 6万円) × 消費税 = 仲介手数料

となります。

マンションが5,500万円で売れた場合

マンションが5,500万円で売れた場合、

(5,500万円 × 3% + 6万円) × 消費税 = 188万1,000円

となり、「188万1,000円」が仲介手数料の上限です。
(※消費税率10%を適用。)

不動産業者は、売主・買主の双方から仲介手数料の上限額までを受け取ることができます。

なので、5,500万円でマンションが売れた場合には、

188万1,000円 × 2 = 376万2,000円

が入ります。

あくまでも、最大であり、売主・買主に仲介手数料を値引きしている場合は、当然、それ以下の金額です。

値引きすることは自由ですが、上限額を超えた受け取りができないということです。

以下に、仲介手数料上限額の早見表を記載します。

マンションの成約価格仲介手数料の上限額(片方)仲介手数料の上限額(総額)
200万円10万円 + 税20万円 + 税
400万円18万円 + 税36万円 + 税
1,000万円36万円 + 税72万円 + 税
2,000万円66万円 + 税132万円 + 税
3,000万円90万円 + 税180万円 + 税
4,000万円120万円 + 税240万円 + 税
5,000万円150万円 + 税300万円 + 税
7,500万円225万円 + 税450万円 + 税
10,000万円(1億円)300万円 + 税600万円 + 税

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の計算方法には、

  • 正式な計算方法
  • 速算式の計算方法

の2つあります。

マンションの成約価格が、400万円以下の場合には、正式な計算方法を用いる必要があります。

マンションの成約価格が、400万円を超える場合には、速算式の計算方法を用いることができます。

ほとんどのマンションの成約価格は、400万円を超えるので、基本的には速算式を使って計算することが可能です。

正式な計算方法

正式な計算方法では、

売買代金(税別)仲介手数料(税込み)
200万円以下の売買5%+消費税以内の額
200万円を超え400万円以下の売買4%+消費税以内の額
400万円を超える売買3%+消費税以内の額

上の表に記載されている率を適用します。

マンションが350万円で売れた場合

マンションが350万円で売れた場合には、

  • 200万円以下の部分 … 200万円(5% + 税を適用)
  • 200万円を超え400万円以下の部分 … 150万円(4% + 税を適用)
  • 400万円を超える部分 … なし

にわけて考えます。

200万円 × 5% = 10万円 … ①

150万円 × 4% = 6万円 … ②

( ① + ② ) × 消費税 = 17.6万円

となり、「17.6万円」かかることになります。

マンションが5,500万円で売れた場合

マンションが5,500万円で売れた場合には、

  • 200万円以下の部分 … 200万円(5% + 税を適用)
  • 200万円を超え400万円以下の部分 … 200万円(4% + 税を適用)
  • 400万円を超える部分 … 5,100万円(3% + 税を適用)

にわけて考えます。

200万円 × 5% = 10万円 … ①

200万円 × 4% = 8万円 … ②

5,100万円 × 3% = 153万円 … ③

( ① + ② + ③ ) × 消費税 = 188.1万円

となり、「188.1万円」かかることになります。

速算式の計算方法

マンションの成約価格が400万円を下回ることは、あまりありません。

ですので、仲介手数料を計算するときには、細かく分けた計算ではなく、速算式を使います。

仲介手数料の速算式

仲介手数料の速算式は、

(マンションの売却価格) × 3% + 6万円 = 仲介手数料

です。

一律3%で計算したのちに、

  • 200万円以下の部分にかかる5%のうち、残りの2%
    (200万円 × 2% = 4万円)
  • 200万円を超え400万円以下の部分にかかる4%のうち、残りの1%
    (200万円 × 1% = 2万円)

を合計した金額である「6万円」を、あとから足すという流れです。

最初にマンションが5,500万円で売れた場合の例で紹介した計算は、まさに速算式を使っています。

もう一度、以下に掲載します。

マンションが5,500万円で売れた場合

マンションが5,500万円で売れた場合、

(5,500万円 × 3% + 6万円) × 消費税 = 188万1,000円

となり、「188万1,000円」が仲介手数料の上限です。
(※消費税率10%を適用。)

仲介手数料とは:簡単な計算法(速算式)
仲介手数料とは:簡単な計算法(速算式)

仲介手数料(ちゅうかいてすうりょう) 不動産の仲介取引をしたときに不動産業者に支払う額が仲介手数料です。不動産業者は、仲介取引で売主の不動産を買主に引き渡す手伝いをしますが、取引により利潤を得ることは ...

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仲介手数料の相場

仲介手数料の相場

仲介手数料に、相場は存在しません。

地域の慣習、不動産業者の規模などによって多少の上下はありますが、基本的には「満額」が相場です。

不動産業の肝は、情報ネットワークがいかに構築されているかにあります。

  • 広く一般に告知する力(宣伝力)
  • 広く一般から人が集まる力(集客力)
  • 同業他社との協力関係

など、どれだけ情報を持っているかの勝負といえます。

ですので、大手になればなるほど、不動産の情報網が整っており、強気である傾向があります。

不動産の情報網が整っているということは、

  • 高く売れる可能性が高い
  • 早く売れる可能性が高い
  • 良質な取引をできる可能性が高い

ということです。

たしかに、仲介手数料は高額の費用になりやすいのですが、安くしてくれるからといって安易な依頼をするのは考えものです。

仲介手数料を下げなければ、売り物(預かっている物件数)が確保できないような弱い不動産業者である可能性も高いといえます。

場合によっては、「どうせ売れないだろうけど、賑やかしになるし、お得感だけ出して預かっておくか。」と考えている不動産業者もいます。

果たして、本当にお得なのか?を考えて行動してください。

+ 経過年数によるマンションの売却損(クリック開閉)

考え方の一例です。

現在の価値が「6,000万円(築15年)」のマンションを持っていたとします。

仲介手数料は、「186万円 + 税(満額)」です。

Aという業者は、満額の支払いなら引き受けるといいました。

Bという業者は、半額の支払いで引き受けるといいました。

差額は、「93万円 + 税」です。

大きいと感じたあなたは、業者Bと媒介契約を結びマンションの売却を始めます。

ところが、1年経っても売れません。

そうしている間に、経年劣化や景気動向の変化がありました。

経年劣化の計算は、鉄筋鉄骨の場合、通常、47年を使います。

6,000万円 ÷ 47年 = 127万6,500円です。

景気の変化により、全体的にマンション価格が1%下がった場合、

6,000万円 × 1% = 60万円です。

合計して、

127万6,500円 + 60万円 = 187万6,500円

の損が生まれます。

安易な考えで「仲介手数料の安い会社」を選ぶリスクです。

わたしは、最初から

などの、情報力のある大手を利用するのが一番だと考えています。

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次のページでは、「仲介手数料を値引きする方法」、「仲介手数料が無料の不動産業者」、「仲介手数料を支払うタイミング」について解説しています。

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