この記事では「宅建業法：免許の区分・申請・効力」について解説しています。
宅建業法を学習するときには、
- 宅地建物取引業の免許
- 宅地建物取引士の免許
の2つが出てきます。
今回学習するのは「宅地建物取引業の免許」です。
宅地建物取引業者が宅地建物取引業を営むために必要な免許です。不動産屋さんが「不動産業やってますよー！」とお店を開くのに必要な免許のことです。
2つの免許で混乱しないように気をつけて学習を進めてください。
免許の区分
宅建業の免許には、
- 大臣免許
- 知事免許
という2つの区分があります。事務所が設置されている都道府県数に応じて、どちらの免許を取得するのか決まります。
まず、事務所について解説します。
事務所とは、不動産屋さんのオフィスのことです。不動産屋さんの事務所には、本店、支店、営業所・出張所等の種類があります。免許区分を決めるときには、一定の条件を満たしている事務所が設置されている都道府県の数をカウントします。
- 本店・・・常に事務所となる。例外はない。
- 支店・・・宅建業を営んでいる支店のみ事務所となる。
- 営業所・出張所等・・・契約締結権限を有する使用人がいる継続的業務施設のみ事務所となる。
宅地分譲や建売住宅を販売するときには、「現地販売会開催！」などの広告を出して、現地にテントを張って待機します。営業所・出張所等とは、現地のテントのようなものをいい、継続して業務を行うための施設とは言えないので事務所にはなりません。
2つ以上の都道府県に事務所を設置して、宅建業を営む場合には「大臣免許」を取得します。例えば、東京都と神奈川県に事務所がある場合などです。
1つの都道府県のみに事務所を設置して、宅建業を営む場合には「知事免許」を取得します。例えば、東京都にしか事務所がない場合などです。
事務所の数によって決まるのではなく、事務所を設置している都道府県の数によって判断されます。ですので、東京都に2以上の事務所を設置していても、1つの都道府県（東京都）でしかないので、知事免許を取得することになります。
免許の区分
宅建業の免許には、大臣免許と知事免許があります。
事務所が2以上の都道府県にあれば大臣免許、事務所が1つの都道府県のみであれば知事免許です。
事務所の中には、数としてカウントしないものもあるので注意しましょう。
免許の申請
免許の申請とは、宅建業の免許を取得したいと申し込みをすることです。免許の申請時には、自分が取得すべき免許が大臣免許なのか、知事免許なのか決める必要があります。以下は、免許の申請のフローチャートです。
知事免許を取得するときには、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事に申請をします。例えば、東京都に本店を設置している宅建業者が、東京都だけで営業を行うために知事免許を申請する場合には、東京都知事に申請を行います。
大臣免許を取得するときには、国土交通大臣に申請をします。ただし、国土交通大臣に申請するときには、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して申請をする点にだけ注意してください。例えば、東京都（本店）と神奈川県（支店）で営業を行うために大臣免許を申請する場合には、本店がある東京都の東京都知事を経由して、国土交通大臣に申請を行います。
免許の申請
知事免許を取得するときには、主たる事務所のある都道府県知事に申請します。
大臣免許を取得するときには、主たる事務所のある都道府県知事を経由して、国土交通大臣に申請します。
直接、試験で問われることは稀ですが、仕組みだけは理解しておいてください。仕組みが分かっていないと解けない問題があります。
以下は、免許の申請についてより深く理解するための知識ですが、合格に必要なものではありません。役に立たないことはありませんが、暗記をする必要はありません。興味があれば、目を通しておいてください。
免許の効力
免許の効力は、
- 免許の有効期間は5年（時間的効力）
- 大臣免許、知事免許ともに全国で宅建業を営むことができる（地域的効力）
- 免許の効力は、免許を受けた者のみにある（一身専属的効力）
です。
免許の有効期間は5年です。宅建業の免許を受けた宅建業者が、業務を続ける場合には、5年ごとに更新を受ける必要があります。更新を怠れば、免許は失効します。運転免許証と同じような仕組みです。
免許を更新するときは、有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に更新の申請書を提出します。例えば、有効期間満了の日が7月1日であれば、4月2日（90日前）から5月31日（30日前）までに更新の申請書を提出しなければいけません。6月1日から7月1日までは、提出された申請書の審査期間です。
大臣免許と知事免許には、事務所が設置されている都道府県数に応じた違いがあります。各免許の特性から、大臣免許を取得した場合には全国、知事免許を取得した場合には特定の都道府県のみで営業を行えると勘違いされがちです。しかし、大臣免許と知事免許に営業可能な範囲の差はなく、どちらでも全国で宅建業を営むことができます。
免許の効力は、免許を受けた者にのみあり、免許の相続や譲渡はできません。あなたが宅建業を始めるために、あなたの名義で宅建業の免許を取得したときには、あなたしか開業することはできません。また、あなたが亡くなったからといって親族に免許が相続されたり、隠居するからといって譲ることもできません。
法人であっても同じです。法人Ａ（免許取得済み）が、法人Ｂ（免許未取得）に吸収合併された場合、法人Ｂが宅建業を営むには、法人Ｂの名義で免許を新たに取得しなければいけません。
また、個人事業主Ａが、法人Ａになることにしたとします。個人事業主Ａと法人Ａは、同じＡが宅建業を営んでいるとしても、人格が違うので、法人Ａ名義で宅建業の免許を取得しなおさなければいけません。
免許の効力
免許の効力は、
- 免許の有効期間は5年
- 大臣免許、知事免許ともに全国で営業可能
- 免許の効力は、免許を受けた者のみ
です。
免許の効力について、大臣免許と知事免許に差はありません。ひっかけ問題として出題されることがあるので、注意しましょう。
免許の更新が行政の都合で遅れた場合
指定されている申請書の提出期間内に書類を提出したにもかかわらず、有効期間満了の日までに更新の処分がなされなかった場合には、更新の処分がなされるまでの間は免許は有効とされます。例えば、有効期限満了の日が7月1日で、正当に手続きを行ったが、更新の処分が8月1日まで行われなかったとします。この場合、7月1日から8月1日までの間は免許は有効であり、8月1日以降は処分の内容次第となります。
免許が無事に更新されたときには、処分の日が遅れても、免許の有効期間は従前の免許の有効期間満了日の翌日から5年です。先ほどの例でいえば、あくまでも7月2日（従前の免許の有効期限満了日は7月1日）から5年になります。
業務停止期間内であっても免許の更新を受けることはできます。不正など何らかの悪事を働いたときには、業務停止処分を受けることがあります。業務停止処分を受けたときには、指定された期間中、営業をしてはいけません。ただし、業務停止期間が過ぎれば営業を再開できるので、期間中に免許が切れるような場合には、免許の更新手続きを行うことはできます。
免許の失効
宅建業の免許は、一定の要件に該当することで失効することがあります。
- 免許の更新手続きを行うことなく、有効期間満了の日を迎えたとき
- 免許換えのため、新たな免許を取得したとき
- 廃業等の届出を行ったとき
- （個人事業主の）宅建業者が死亡したとき
（※および、その事実が判明したとき） - （法人の）宅建業者が合併により消滅したとき
（※および、その事実が判明したとき） - 免許が取り消されたとき
上記が、主な免許の失効事由です。
免許が失効した場合には、国土交通大臣または都道府県知事は、当該宅建業者に関する内容を、宅建業者名簿から消除しなければいけません。また、国土交通大臣が宅建業者名簿から消除した場合には、その者の主たる事務所がある都道府県知事に通知する必要があります。大臣免許を受けていた宅建業者が名簿から消除され、東京都に本店があった場合、国土交通大臣は東京都知事に通知をする必要があるということです。