宅建士試験 コラム

宅建業法:免許換え・変更届・廃業等の届出

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この記事では「宅建業法:免許換え・変更届・廃業等の届出」について解説しています。

すべて重要な部分ですが、「廃業等の届出」は試験に頻繁に出てくるので、必ずおさえるようにしましょう。

表で覚えてしまうと、比較的簡単なので、表をそのまま覚えるようにしてください。

だいたい試験で1題~2題は出題されるので、得意なところにしてしまいましょう。


免許換え

免許換えとは、宅建業者の事務所について一定の変更があった場合に行わなければならない免許に関する手続きです。

まごころう
意外と勘違いしてしまう方がいるのですが、「免許換え」と「免許の書換え」は別物です。
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一定の変更とは、

  • 事務所の移転
  • 事務所の一部廃止
  • 事務所の増設

の3つです。

事務所の移転とは、A県だけに事務所を設置していた宅建業者が、A県に設置していた事務所をすべて廃止し、新たにB県だけに設置することです。例えば、東京都に構えていた本店と支店を閉鎖して、埼玉県で営業再開した場合などをいいます。

事務所を設置している都道府県数は変わらないので、A県知事免許からB県知事免許になるだけです。免許換えの申請は、新たに設置するB県知事に直接行います。

まごころう
東京都知事には報告をしなくてはいいの?という疑問を持ったかもしれません。東京都知事には、新たに免許を発行した埼玉県知事が、遅滞なく通知することになっています。

事務所の一部廃止とは、複数の都道府県に設置していた事務所の一部を廃止した結果、ひとつの都道府県のみにしか事務所がなくなることです。例えば、東京都(本店)と埼玉県(支店)で営業をしていたが、埼玉県の支店を閉鎖した場合などをいいます。

事務所を設置している都道府県数は、複数からひとつになるので、大臣免許から知事免許になります。免許換えの申請は、事務所が残った都道府県の知事に直接行います。さきほどの例でいえば、東京都知事に直接申請をします。

事務所の増設とは、A県だけに事務所を設置していた宅建業者が、A県以外の他県に新たな事務所を設置することです。例えば、東京都に本店を構えていた宅建業者が、新たに埼玉県にも支店を出店した場合などをいいます。

事務所を設置している都道府県数は、ひとつから複数になるので、A県知事免許から大臣免許になります。免許換えの申請は、A県知事を経由して大臣に申請します。

免許の区分 場合 免許換えの申請
A県知事免許 ⇒ B県知事免許 事務所の移転 B県知事に直接申請
大臣免許 ⇒ 特定の知事免許 事務所の一部廃止 特定の知事に直接申請
A県知事免許 ⇒ 大臣免許 事務所の増設 A県知事を経由して大臣に申請
まごころう
誰に申請をするのかは、結果的に免許の区分がどうなるのか?によって判断します。
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免許換えすべき一定の変更があった場合には、免許換えの手続きをしなければいけません。免許換えをしなければいけない宅建業者が、免許換えの申請を怠った事実が判明した場合、免許権者(大臣または都道府県知事)は免許を取り消さなければいけません。

まごころう
免許換えを怠った場合、免許権者は免許を取り消す権利(~できる)ではなく、免許を取り消す義務(~しなければならない)があることに注意しましょう。権利と義務の違いは、試験でも出題されやすい傾向があります。

免許換えを行ったときには、新しい免許と古い免許(以下、従前の免許)ができます。免許の返納にあったように、免許換えにより従前の免許が失効したときには、従前の免許を従前の免許権者に返さなければいけません。例えば、東京都に構えていた本店と支店を閉鎖して、埼玉県で営業再開した場合では、東京都知事に従前の免許を返納します。

免許換えによって新たな免許を取得したときには、免許の有効期限は、新たな免許を取得した日から5年になります。従前の免許の効力は、免許換えの申請から新たな免許が発行されるまで続きますが、新たな免許が発行されると同時に失効します。

免許換え

免許換えは

  • 事務所の移転(A県知事免許 ⇒ B県知事免許)
    申請先:B県知事に直接申請
  • 事務所の一部廃止(大臣免許 ⇒ 特定の知事免許)
    申請先:特定の知事に直接申請
  • 事務所の増設(A県知事免許 ⇒ 大臣免許)
    申請先:A県知事を経由して大臣に申請

の3パターンです。

新たな免許の有効期間は、新たな免許を取得した日から5年となります。従前の免許は、従前の免許権者に返納します。

免許換えを怠ったことが判明した場合、免許権者には免許を取り消す義務があります。

試験でも出題されやすいので、しっかりと覚えておきましょう。

変更届

宅建業者は、

  1. 商号・名称の変更
  2. (法人の場合)役員(監査役・非常勤の役員を含む)、政令使用人の氏名の変更
  3. (個人の場合)その者・政令使用人の氏名の変更
  4. 事務所の名称・所在地の変更
  5. 事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名の変更

に変更があった場合には、30日以内に、免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届け出なければいけません。

上の5つは、宅建業法第8条2項第2号から第6号までに記載されていることで、宅建業者名簿に搭載する内容の一部です。重箱の隅をつつくような問題として、会社の定款や資本金、役員等の住所、兼業の種類などに変更があった場合に変更届が必要か?と問われる可能性があります。あくまでも宅建業者名簿に登載する内容の一部に変更がある場合に限り、変更届が必要なので、それ以外のことでは変更届をする必要はありません。

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変更届を国土交通大臣に行う場合には、主たる事務所(本店)の所在地を管轄する都道府県知事を経由して届け出をします。変更の届出を怠った場合は、指示等の処分を受けるほか、50万円以下の罰金に処せられます。

まごころう
正直なところ、試験上は重要度が低い内容です。出題される可能性はありますが、頻出問題ではありません。

廃業等の届出

廃業等の届出とは、

  1. 個人業者が死んだとき
    (届出義務者:相続人)
  2. 法人業者が合併によって消滅したとき
    (届出義務者:消滅した法人の代表役員であった者)
  3. 宅建業者が破産手続き開始の決定を受けたとき
    (届出義務者:破産管財人)
  4. 法人業者が解散したとき
    (届出義務者:清算人)
  5. 個人業者・法人業者が廃業したとき
    (届出義務者:業者であった個人、法人の代表役員)

のように、宅建業者が事実上の廃止・解散をしたときに行う届出です。
(※届出義務者とは、届出を行う人です。)

1,2のときには、死亡または合併消滅したときに免許が失効します。
3,4,5のときには、廃業等の届出があったときに免許が失効します。

届出事項 届出義務者 免許の失効時点
1.個人業者が死んだとき

2.法人業者が合併によって消滅したとき

相続人

消滅した法人の代表役員であった者

死亡時

合併消滅時

3.宅建業者が破産手続き開始の決定を受けたとき

4.法人業者が解散したとき

5.個人業者・法人業者が廃業したとき

破産管財人

清算人

業者であった個人、法人の代表役員

廃業等の届出時

廃業等の届出

廃業等の届出は、表の内容を覚えておけば、基本はマスターできています。

注意すべきこととして、

  • 合併吸収によって消滅したときには、消滅した側が届出をすること
    (A社が合併吸収によって消えて、B社が残った場合には、A社側が廃業等の届出をする)
  • 廃業等の届出は、廃業等に至った日(個人業者の死亡時は、相続人が事実を知った日)から30日以内にすること
  • 廃業等の届出と同時に、免許証の返納をしなければならないこと

の3つがあります。

頻出問題ですが、難しい内容ではないので確実に正解できるようにしましょう。


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