本記事では、
- そもそも再建築物件とはなにか？
- なぜ再建築不可物件に陥るのか？その理由・原因
- 再建築不可物件に陥った理由・原因別の解決方法
- 再建築不可物件かどうか確認する方法
について解説しています。
再建築不可物件は大きなリスクを抱えています。
知らずに手を出すと、甚大な被害を被り、大変な後悔をすることになりますので、しっかりと内容を把握しておきましょう。
再建築不可物件は、土地の利用価値が大幅に損なわれています。
代表的な「負動産」ですので、取り扱いには十分に注意してください。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、一切の建築行為が認められない土地です。
例えば、すでに建っている建物を取り壊して新築しようとしても、認められません。
ほとんどの場合、再建築不可物件は、
- 建築基準法
- 都市計画法
のいずれかで一定の要件を満たせていないことが原因で陥ります。
具体的な条件を挙げると、
- 【建築基準法】敷地が道路に接していない（いわゆる、未接道）
- 【建築基準法】道路に接しているが「建築基準法上の道路」ではない
- 【建築基準法】建築基準法上の道路に接しているが、道路幅員が4m未満
- 【建築基準法】建築基準法上の道路に接しているが、接道距離（いわゆる、間口）が2m未満
- 【都市計画法】市街化調整区域など建築制限がある地域に位置している
などがあります。
建築基準法上の要件が満たせていないために再建築不可物件に陥る場合には、
- 建築基準法 第42条
- 建築基準法 第43条
に関係していることが多く、接道義務を満たせていないことが理由です。
用語補足「接道義務」
接道義務とは、敷地に建物を建てるときに、
- 敷地が建築基準法上の道路に接していること
- 敷地が接している建築基準法上の道路の幅員が4m以上あること
- 建築基準法上の道路に敷地が接している距離（いわゆる、間口）が2m以上あること
のすべてを満たさなければならない決まりです。
災害時には救助活動が行われますが、緊急車両の通行を妨げず、自由に敷地を往来できるようにすることで、国民生活の安全を確保するために定められました。
接道義務を満たしていない土地では、一切の建築行為が許可されません。
都市計画法上の要件が満たせていないために再建築不可物件に陥る場合には、
- 都市計画法 第5条
- 都市計画法 第7条
に関係していることが多く、都市計画法上の制限により規制されていることが理由です。
少し深掘り「都市計画法上の制限」
都市計画法では、
- 都市計画区域（都市として発展させていくところ）
- 準都市計画区域（都市として発展させていかないところ）
を定めます。
さらに都市計画区域内で、
- 市街化区域（市街地として発展させていくところ）
- 市街化調整区域（市街地として発展させていかないところ）
など、細かい区域区分を定めます。
好き勝手に都市開発がされてしまうと、エリア同士が干渉して、成長を邪魔しあってしまうからです。
無秩序な都市開発により健全な都市発展が邪魔されないように、規制が厳しい区域などが存在します。
再建築不可に陥っている原因よって解決の難易度は大きく変わります。
再建築不可を解決するには、まずは各原因を正しく理解する事が重要です。
【建築基準法】敷地が道路に接していない（いわゆる、未接道）
敷地が道路に接していない状態を「未接道」と言います。
未接道の場合、接道義務を果たすための道路が存在しないため、一切の建築行為が認められません。
未接道によって再建築不可に陥っている場合、解決はかなり困難です。
解決方法は、
- 【解決方法】接道義務を満たすために、新たに建築基準法上の道路を通す
- 【解決方法】隣地所有者から接道義務を満たすために必要な敷地を購入する
- 【解決方法】隣地所有者から接道義務を満たすために必要な建築確認申請上の敷地を借りる
のいずれかにより未接道を解消することで、再建築可能にすることができます。
【解決方法】接道義務を満たすために、新たに建築基準法上の道路を通す
建築基準法上の道路には、
- 建築基準法 第42条1項1号の道路
⇒国道・県道・市道・区道など、道路法上の道路 - 建築基準法 第42条1項2号の道路
⇒開発事業や土地区画整理事業など、大規模な事業で新設した道路 - 建築基準法 第42条1項3号の道路
⇒建築基準法が施行された昭和25年11月23日以前より存在していた幅員4m以上の道路 - 建築基準法 第42条1項4号の道路
⇒今後行われる予定の事業により新設が計画されている道路（いわゆる、都市計画道路） - 建築基準法 第42条1項5号の道路
⇒民間が申請して設置し、特定行政庁から位置の指定を受けた道路（いわゆる、位置指定道路） - 建築基準法 第42条2項の道路
⇒昭和25年11月23日以前より存在する幅員1.8m以上4m未満で特定行政庁が指定した道路（いわゆる、みなし道路または2項道路） - 【要注意】建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）
⇒暫定的な措置として、特定の建築計画にのみ認められる道路（一時的に建築基準法上の道路として扱うに過ぎません。）
があります。
いずれかの道路を新設できれば未接道が解消できますが、現実的には、ほぼ不可能だと考えてください。
新設する道路は、広く一般に自由な往来が認められる必要があるので、既に存在する道路と繋がっていなければいけません。
道路を繋げようとした場合、近隣住民の協力を得る必要があり、大きな事業になるため、現実的にはかなり難しくなります。
未接道解消に向けて民間で新設可能な道路は、
- 建築基準法 第42条1項5号の道路
⇒民間が申請して設置し、特定行政庁から位置の指定を受けた道路（いわゆる、位置指定道路）
のみと考えられますが、数千万円規模の費用がかかる可能性のある工事なので、簡単にできることではありません。
【解決方法】隣地所有者から接道義務を満たすために必要な敷地を購入する
隣地所有者から接道義務を満たすために必要な敷地を購入することで、未接道を解消することができます。
当然ですが、
- 未接道の敷地
- 購入する敷地
は、繋がっている必要があります。
ですので、隣地所有者から購入する以外に選択肢はありません。
そのため、
- どの隣地所有者も譲ることができる余裕のある敷地がない
- 敷地に余裕はあるが、敷地を譲ることで、隣地所有者に不都合がある（既存不適格建築物など）
といった問題も起こり得ますし、
- そもそも売りたくないと断られる
- お願いをする立場なので、足元を見られて高値を提示される
といったことも起こります。
【解決方法】隣地所有者から接道義務を満たすために必要な建築確認申請上の敷地を借りる
建物を建てるときには、建築確認申請を特定行政庁に提出し、許可を受けなければいけません。
建築確認申請では、
- 建物の敷地
- 建物の配置
などを申請書に記載しますが、建物の敷地は、申請者と所有者が一致していなくても問題がありません。
そのため、接道義務を満たすために必要な敷地だけを隣地所有者から建築確認申請上だけ借りることができれば建築可能になります。
ただし、敷地を貸してしまった場合、新築した建物が取り壊されない限り、貸した敷地は確認申請上の敷地として活用できなくなります。
ですので、貸した敷地の所有権は隣地所有者にあるにもかかわらず、
- 緊急車両の侵入を妨げないために、隣地所有者は敷地利用の幅をかなり制限される
- 隣接地所有者が増築する時に、貸した敷地は自己の敷地として申請を出せなくなる
などの弊害が生まれてしまうので、隣地所有者から協力を得ることが難しい傾向にあります。
【建築基準法】道路に接しているが「建築基準法上の道路」ではない
前面道路が建築基準法上の道路ではない場合、接道義務を満たすことができず、再建築不可になります。
前面道路が建築基準法上の道路ではないことにより再建築不可物件に陥っている場合、
- 【解決方法】建築基準法上の道路として認定を受ける
- 【解決方法】建築基準法上の道路として暫定的な措置を受ける
により比較的簡単に解決ができます。
【解決方法】建築基準法上の道路として認定を受ける
先述した通り、建築基準法上の道路には、
- 建築基準法 第42条1項1号の道路
⇒国道・県道・市道・区道など、道路法上の道路 - 建築基準法 第42条1項2号の道路
⇒開発事業や土地区画整理事業など、大規模な事業で新設した道路 - 建築基準法 第42条1項3号の道路
⇒建築基準法が施行された昭和25年11月23日以前より存在していた幅員4m以上の道路 - 建築基準法 第42条1項4号の道路
⇒今後行われる予定の事業により新設が計画されている道路（いわゆる、都市計画道路） - 建築基準法 第42条1項5号の道路
⇒民間が申請して設置し、特定行政庁から位置の指定を受けた道路（いわゆる、位置指定道路） - 建築基準法 第42条2項の道路
⇒昭和25年11月23日以前より存在する幅員1.8m以上4m未満で特定行政庁が指定した道路（いわゆる、みなし道路または2項道路） - 【要注意】建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）
⇒暫定的な措置として、特定の建築計画にのみ認められる道路（一時的に建築基準法上の道路として扱うに過ぎません。）
があります。
前面道路が建築基準法上の道路として認定を受けていない場合には、
- 私道
- 赤道（里道）
であることが大半を占めます。
特定行政庁の関連課に申請を行い、建築基準法 第42条2項の道路（いわゆる、みなし道路または2項道路）の認定を受けることで解決できます。
特定行政庁の関連課に判断を委ねることになるので、確実に申請が認められるわけではありませんが、認められるケースは多いです。
特定行政庁によって判断基準に差異がありますが、
- 道路幅員が1.8m以上あること（車両の通行性）
- 建築基準法施行（昭和25年）以前から存在し、すでに建物が建ち並んでいたこと
が基本的な要件になります。
近隣住民からセットバックなどの協力を得る必要はありますが、全体として利便性が向上する方法です。
用語補足「セットバック」
セットバックとは、道路幅員を4m以上確保するために、道路中心線から2mまで敷地を後退させることです。
例えば、道路両脇の敷地が、
- 道路中心線から敷地までの距離が1m
- 敷地の接道距離（間口）が10m
であった場合、お互いに敷地を1m下げることで、道路中心線からの距離を2m確保できるので、
- 1m × 10m = 10㎡（およそ3坪）
を犠牲にすることで、前面道路幅員4m以上を確保することができます。
【解決方法】建築基準法上の道路として暫定的な措置を受ける
建築基準法上の道路の認定を受けるわけではないですが、
- 【要注意】建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）
⇒暫定的な措置として、特定の建築計画にのみ認められる道路（一時的に建築基準法上の道路として扱うに過ぎません。）
として認定を受けることで、一時的な解決ができます。
特定行政庁によって判断基準に差異がありますが、43条但し書きの道路の新設に求められる要件は、
- 敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地があること
- 敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道に2m以上接していること
- 敷地が建築物の用途・規模・位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する道路に有効に接していること
です。
建築基準法上の道路として認められるわけではないので、永続性はなく、一度きりの適用である点には注意してください。
新たに建築行為を行う際には、再申請が必要です。
【建築基準法】建築基準法上の道路に接しているが、道路幅員が4m未満
建築基準法上の道路に接しているが、全面道路幅員が4m未満である場合、そのままでは接道義務を満たせません。
建築基準法上の道路に接しているが、道路幅員が4m未満であることにより再建築不可に陥っている場合、
- 【解決方法】セットバックにより道路幅員を4m以上確保する
によって解決可能です。
多少の犠牲を伴いますが、完了後には利便性も向上するので有効な手段です。
【解決方法】セットバックにより道路幅員を4m以上確保する
基本的に、道路は両側に敷地が存在します。
セットバックによって、双方の敷地を道路の中心から2m以上離せば、道路幅員は4m以上確保できます。
用語補足「セットバック」
セットバックとは、道路幅員を4m以上確保するために、道路中心線から2mまで敷地を後退させることです。
例えば、道路両脇の敷地が、
- 道路中心線から敷地までの距離が1m
- 敷地の接道距離（間口）が10m
であった場合、お互いに敷地を1m下げることで、道路中心線からの距離を2m確保できるので、
- 1m × 10m = 10㎡（およそ3坪）
を犠牲にすることで、前面道路幅員4m以上を確保することができます。
接道義務の要件は、
- 敷地が建築基準法上の道路に接していること
- 敷地が接している建築基準法上の道路の幅員が4m以上あること
- 建築基準法上の道路に敷地が接している距離（いわゆる、間口）が2m以上あること
ですが、道路幅員だけが問題であればセットバックを行うことで解決します。
多少敷地が狭くはなりますが、利便性は確実に向上するので、土地の価値が向上するなど十分なメリットがあります。
【建築基準法】建築基準法上の道路に接しているが、接道距離（間口）が2m未満
建築基準法上の道路に接しているが、接道距離（間口）が2m未満である場合、そのままでは接道義務を満たせません。
建築基準法上の道路に接しているが、接道距離（間口）が2m未満であることにより再建築不可物件に陥っている場合、
- 【解決方法】隣地所有者から接道義務を満たすために必要な敷地を購入する
- 【解決方法】隣地所有者から接道義務を満たすために必要な敷地を借りる（建築確認申請上）
による解決になるため、解決は困難であることが多いです。
【解決方法】隣地所有者から接道義務を満たすために必要な敷地を購入する
隣地所有者から接道義務を満たすために必要な敷地を購入することで、未接道を解消することができます。
当然ですが、
- 未接道の敷地
- 購入する敷地
は、繋がっている必要があります。
ですので、隣地所有者から購入する以外に選択肢はありません。
そのため、
- どの隣地所有者も譲ることができる余裕のある敷地がない
- 敷地に余裕はあるが、敷地を譲ることで、隣地所有者に不都合がある（既存不適格建築物など）
といった問題も起こり得ますし、
- そもそも売りたくないと断られる
- お願いをする立場なので、足元を見られて高値を提示される
といったことも起こります。
【解決方法】隣地所有者から接道義務を満たすために必要な建築確認申請上の敷地を借りる
建物を建てるときには、建築確認申請を特定行政庁に提出し、許可を受けなければいけません。
建築確認申請では、
- 建物の敷地
- 建物の配置
などを申請書に記載しますが、建物の敷地は、申請者と所有者が一致していなくても問題がありません。
そのため、接道義務を満たすために必要な敷地だけを隣地所有者から建築確認申請上だけ借りることができれば建築可能になります。
ただし、敷地を貸してしまった場合、新築した建物が取り壊されない限り、貸した敷地は確認申請上の敷地として活用できなくなります。
ですので、貸した敷地の所有権は隣地所有者にあるにもかかわらず、
- 緊急車両の侵入を妨げないために、隣地所有者は敷地利用の幅をかなり制限される
- 隣接地所有者が増築する時に、貸した敷地は自己の敷地として申請を出せなくなる
などの弊害が生まれてしまうので、隣地所有者から協力を得ることが難しい傾向にあります。
【都市計画法】市街化調整区域など都市計画法上の建築制限がある地域に位置している
市街化調整区域など都市計画法上の建築制限がある地域では、一切の建築が許可されないことがあります。
少し深掘り「都市計画法上の制限」
都市計画法では、
- 都市計画区域（都市として発展させていくところ）
- 準都市計画区域（都市として発展させていかないところ）
を定めます。
さらに都市計画区域内で、
- 市街化区域（市街地として発展させていくところ）
- 市街化調整区域（市街地として発展させていかないところ）
など、細かい区域区分を定めます。
好き勝手に都市開発がされてしまうと、エリア同士が干渉して、成長を邪魔しあってしまうからです。
無秩序な都市開発により健全な都市発展が邪魔されないように、規制が厳しい区域などが存在します。
都市計画法上の建築制限により再建築不可物件に陥っている場合、
- 【解決方法】既存宅地制度（廃止）の扱いを受けることができないか相談する
などの解決方法がありますが、基本的に市街化を抑制する地域であることにより認められないことも多いです。
【解決方法】既存宅地制度（廃止）の扱いを受けることができないか相談する
都市計画法により
- 市街化区域
- 市街化調整区域
などの区域区分が分けられることを「線引き」といいます。
平成13年ごろまでは既存宅地制度により、
- 線引きの日（線引きが行われた日）以前からすでに宅地
- 都道府県知事の確認を受けた土地
を満たしている場合には、許可不要で建物を建てることができました。
しかし、平成13年ごろに既存宅地制度が廃止され、市街化調整区域に位置する場合には、いかなる土地であっても個別に許可を得なければいけなくなりました。
既存宅地制度は廃止されたのですが、実務上、概念は残っています。
特定行政庁に相談や申請を行う必要はありますが、許可基準に既存宅地制度の概念が用いられることが多いです。
線引きの日は地域によって異なるため、自治体ごとに調べる必要はありますが、もし該当しそうであれば、相談してみると良いでしょう。
ただし、必ずしも認められるわけではないので、期待はしすぎないようにしてください。
再建築不可かどうか調べるには？
本章では、
- そもそも再建築不可かどうかがわからないので確認したい
- 不動産業者に再建築不可物件だと言われたが、本当にそうなのか確認したい
という方に向けて調べ方を記載します。
冒頭で述べた通り、再建築不可物件は、
- 建築基準法
- 都市計画法
のいずれかで一定の要件を満たせていないことが原因で陥ります。
ですので、調査項目も、
- 建築基準法
- 都市計画法
に絞られます。
再建築不可物件かどうか調べるために必要な書類
再建築不可かどうかを調べるには、
| 必要書類 | 必須かどうか | 入手場所 | 目的 |
| 登記事項証明書 または登記事項要約書 |
必須 | 法務局 または登記情報提供サービス |
物件概要の説明 建築概要書などの取得 |
| 公図 | 必須 | 法務局 または登記情報提供サービス |
物件概要の説明 |
| 住宅地図 | あるとなお良い | 図書館など ※ 特定行政庁（役所）にも備え付けられている |
物件所在地の説明 |
| 建物図面 | あるとなお良い | 法務局 または登記情報提供サービス |
物件詳細の説明 |
| 地積測量図 | あるとなお良い | 法務局 または登記情報提供サービス |
物件詳細の説明 |
を用意します。
上記書類を用意することで、調査がスムーズに行えます。
建築概要書などの取得が必要にな場合は、建物の登記事項証明書（または登記事項要約書）も必要です。
絶対に必要ではないですが、可能な限り準備をしておいてください。
再建築不可かどうかは特定行政庁（役所）で調べる
再建築不可物件の主な条件は、
- 【建築基準法】敷地が道路に接していない（いわゆる、未接道）
- 【建築基準法】道路に接しているが「建築基準法上の道路」ではない
- 【建築基準法】建築基準法上の道路に接しているが、道路幅員が4m未満
- 【建築基準法】建築基準法上の道路に接しているが、接道距離（いわゆる、間口）が2m未満
- 【都市計画法】市街化調整区域など建築制限がある地域に位置している
です。
特定行政庁（役所）によって名称が異なりますが、
- 建築基準法：建築指導課
- 都市計画法：都市計画課
を訪ねてください。
窓口で職員さんを呼んで、再建築不可かどうかを知りたいと告げ、必要書類を渡せば色々と調べてもらえます。
調査を行う際には、
- 建築基準法：建築指導課
- 都市計画法：都市計画課
の両方を調べる必要がありますので、片方だけにならないようにしてください。
再建築不可について