本記事では、
- そもそも私道とは？
- なぜ私道に接していると再建築不可になる可能性があるのか？
- 私道に接する土地が再建築不可か確認する方法
- 私道に接する土地が再建築不可であった場合の解決方法
- 私道によって再建築不可に陥っている土地の購入について
- 私道によって再建築不可に陥っている土地の売却について
について解説しています。
私道の種類にもよりますが、解決が簡単なケースと難しいケースの差異が大きい傾向にあります。
どのケースに該当するのかをしっかり把握して、ひとつひとつ解決に向けて進めてください。
前面道路が私道であるために再建築不可に陥っているケースは多々あります。
状況によっては簡単に解消できますが、時間と費用をかけても解決できるか怪しい場合もあります。
しっかりと状況を把握して、適切に対応してください。
そもそも私道って？
私道は、民間（個人や法人）が所有および管理している道路です。
公道は、国や地方公共団体など公共機関が所有および管理している道路です。
私道は、民間が所有および管理している道路なので、各々の裁量で通行制限などを行うことができます。
公道は、国や地方公共団体が所有および管理している道路なので、公に通行が認められており、許可なく通行を妨げてはいけません。
なぜ私道に接していると再建築不可になる可能性があるのか？
建物を建てるときには、接道義務を満たす必要があり、
- 敷地が建築基準法上の道路に接していること
- 敷地が接している建築基準法上の道路の幅員が4m以上あること
- 建築基準法上の道路に敷地が接している距離（いわゆる、間口）が2m以上あること
を求められます。
建築基準法上の道路は、
- 建築基準法 第42条
- 建築基準法 第43条
に定められており、
- 建築基準法 第42条1項1号の道路
⇒国道・県道・市道・区道など、道路法上の道路 - 建築基準法 第42条1項2号の道路
⇒開発事業や土地区画整理事業など、大規模な事業で新設した道路 - 建築基準法 第42条1項3号の道路
⇒建築基準法が施行された昭和25年11月23日以前より存在していた幅員4m以上の道路 - 建築基準法 第42条1項4号の道路
⇒今後行われる予定の事業により新設が計画されている道路（いわゆる、都市計画道路） - 建築基準法 第42条1項5号の道路
⇒民間が申請して設置し、特定行政庁から位置の指定を受けた道路（いわゆる、位置指定道路） - 建築基準法 第42条2項の道路
⇒昭和25年11月23日以前より存在する幅員1.8m以上4m未満で特定行政庁が指定した道路（いわゆる、みなし道路または2項道路） - 【要注意】建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）
⇒暫定的な措置として、特定の建築計画にのみ認められる道路（一時的に建築基準法上の道路として扱うに過ぎません。）
が存在します。
建築基準法上の道路のなかでも、基本的に、
- 建築基準法 第42条1項1号の道路
- 建築基準法 第42条1項3号の道路
- 建築基準法 第42条1項4号の道路
は、公道として国や地方自治体が所有している建築基準法上の道路です。
しかし、
- 建築基準法 第42条1項2号の道路
- 建築基準法 第42条1項5号の道路（いわゆる、位置指定道路）
- 建築基準法 第42条2項の道路（いわゆる、みなし道路または2項道路）
- 建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）
は、民間が所有している私道である可能性が残る建築基準法上の道路（または準ずる道路）になります。
敷地前面の私道であったときに、
- 建築基準法 第42条1項2号の道路
- 建築基準法 第42条1項5号の道路（いわゆる、位置指定道路）
- 建築基準法 第42条2項の道路（いわゆる、みなし道路または2項道路）
- 建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）
の認定を受けていない場合、建築基準法上の道路（または準ずる道路）ではないので、接道義務を満たすことができません。
結果、再建築不可の土地になります。
対象の道路が、
- 建築基準法 第42条1項2号の道路
- 建築基準法 第42条1項5号の道路（いわゆる、位置指定道路）
- 建築基準法 第42条2項の道路（いわゆる、みなし道路または2項道路）
- 建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）
の認定を受けているのかは、ぱっと見では分かりません。
登記情報を確認した際に、民間が所有しているにもかかわらず、国や特定行政庁が管理を行っていることがあるためです。
私道に接する土地が再建築不可か確認する方法
私道に接する土地が再建築不可か確認するには、その私道が、
- 建築基準法 第42条1項2号の道路
- 建築基準法 第42条1項5号の道路（いわゆる、位置指定道路）
- 建築基準法 第42条2項の道路（いわゆる、みなし道路または2項道路）
- 建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）
の指定を受けているか確認します。
指定を受けているか確認するには、
| 必要書類 | 必須かどうか | 入手場所 | 目的 |
| 登記事項証明書 または登記事項要約書 |
必須 | 法務局 または登記情報提供サービス |
物件概要の説明 建築概要書などの取得 |
| 公図 | 必須 | 法務局 または登記情報提供サービス |
物件概要の説明 |
| 住宅地図 | あるとなお良い | 図書館など ※ 特定行政庁（役所）にも備え付けられている |
物件所在地の説明 |
| 建物図面 | あるとなお良い | 法務局 または登記情報提供サービス |
物件詳細の説明 |
| 地積測量図 | あるとなお良い | 法務局 または登記情報提供サービス |
物件詳細の説明 |
を用意して、特定行政庁の建築指導課（または類似する課）に問い合わせてください。
電話で確認できることもありますが、書類を準備して、直接足を運ぶことをおすすめします。
電話のみで確認を行った場合、口頭で場所の説明を行うので、まったく違う場所の話をしていたということがあります。
間違ったまま話を進めていくと、後々大きなトラブルに発展する可能性が非常に高く、最悪の場合、損害賠償の請求を受けることがあります。
確実な調査を心がけてください。
注意ポイント
私道が、
- 建築基準法 第42条1項2号の道路
- 建築基準法 第42条1項5号の道路（いわゆる、位置指定道路）
- 建築基準法 第42条2項の道路（いわゆる、みなし道路または2項道路）
- 建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）
の認定を受けていたとしても、
- 敷地が建築基準法上の道路に接していること
- 敷地が接している建築基準法上の道路の幅員が4m以上あること
- 建築基準法上の道路に敷地が接している距離（いわゆる、間口）が2m以上あること
のうち、
- 敷地が建築基準法上の道路に接していること
のみ確実に満たしているに過ぎないので、
- 敷地が接している建築基準法上の道路の幅員が4m以上あること
- 建築基準法上の道路に敷地が接している距離（いわゆる、間口）が2m以上あること
についても忘れないように注意してください。
私道に接する土地が再建築不可であった場合の解決方法
私道に接する土地が再建築不可であった場合の解決方法について解説します。
具体的には、
- 建築基準法 第42条1項5号の道路（いわゆる、位置指定道路）として認定を受ける方法
- 建築基準法 第42条2項の道路（いわゆる、みなし道路または2項道路）として認定を受ける方法
- 建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）として認定を受ける方法
の3つです。
参考
そのほかの解決方法については、
-
-
再建築不可物件とは？理由・原因と解決方法および調べ方
本記事では、 そもそも再建築物件とはなにか？ なぜ再建築不可物件に陥るのか？その理由・原因 再建築不可物件に陥った理由・原因別の解決方法 再建築不可物件かどうか確認する方法 について解説しています。 ...
続きを見る
にて詳しく解説を行なっています。
また、個人で「建築基準法 第42条1項2号の道路」を新設することは、限りなく不可能に近いと言えますので割愛します。
建築基準法 第42条1項5号の道路（いわゆる、位置指定道路）として認定を受ける方法
建築基準法 第42条1項5号の道路（いわゆる、位置指定道路）として認定を受ける方法について解説します。
道路工事が完了すると、かなり整った状態になりますが、個人向きの解決方法ではありません。
大規模な宅地開発に長けたデベロッパー（不動産事業者）など、法人向きの解決方法です。
位置指定道路とは？
位置指定道路は、建築基準法 第42条1項5号に定められる基準を満たし、特定行政庁からその位置の指定を受けた道路です。
位置指定道路は、比較的規模の大きい宅地分譲などを行った際に設置されることが多いです。
計画的に設置される道路なので、ぱっと見は普通の道路変わらず、使いやすさも変わりません。
位置指定道路の新設に求められる要件
位置指定道路に求められる要件は、
- 通り抜けが可能であること
（行き止まりの場合には、全長35m以内であること） - 道路幅員が4.0m以上であること
- 排水設備が整備されていること
- 道路の両端に隅切りを設けていること
- 道路形態および道路境界が明確であること
などが挙げられます。
上記は基本原則ですので、具体的な判断は特定行政庁によって差異があります。
設置の際には、特定行政庁の担当者に細かく確認を行い、慎重に進めてください。
位置指定道路として認定を受けるまでの流れ
位置指定道路として認定を受けるまでの流れは、
- 事前相談
計画について、事前に特定行政庁と内容のすり合わせを行います。 - 協議
計画の詳細を関係権利者と協議し、土地測量などを含めて、申請用の正確な内容を仕上げます。 - 申請
申請書など必要書類を整えて、特定行政庁に申請を提出します。
※ 関係権利者全員の承諾書や印鑑証明書などが必要です。 - 工事着手
申請通りに工事を行います。 - 現場検査
申請通りに工事が完了したか確認を受けます。 - 指定・告示
位置指定道路として指定を受け、公に告示されます。
です。
事前相談の段階で、
- 特定行政庁
- 関係権利者
と計画内容をしっかりと擦り合わせておくことが最も重要です。
適切な事前相談を行わずに話を進めてしまうと、話が頓挫し、余計な費用と時間ばかり費やすことになります。
位置指定道路による解決の問題点
位置指定道路による解決の問題点は、
- 時間がかかる
- 費用がかかる
- 関係権利者の調整が難航しやすい
です。
位置指定道路として認定を受けるまでには、相応の時間がかかり、年単位の話になることも珍しくありません。
また、道路の開通は大規模な土木工事なので、数千万円規模の費用がかかることも当然あります。
加えて、道路に面する敷地が増えるほど、関係権利者も増えていくので、多方面から承諾を得るまでの調整が難航することも考えられます。
位置指定道路による解決方法は、個人が自力で行うことはほぼ不可能だと考えてください。
建築基準法 第42条2項の道路（いわゆる、みなし道路または2項道路）として認定を受ける方法
建築基準法 第42条2項の道路（いわゆる、みなし道路または2項道路）として認定を受ける方法について解説します。
整備された状況に至るまでには時間を要しますが、状況次第では、あまり費用をかけずに取り組めるので、個人が実行できる可能性のある解決方法です。
将来にわたって建築基準法上の道路として取り扱われるため、今後のことも安心ができます。
みなし道路または2項道路とは？
建築基準法 第42条2項の規定に合致し、認められた道路を、
- みなし道路
- 2項道路
と言います。
※ 呼び方がが違いますが、同じ道路を指しています。
建築基準法は昭和25年11月23日に施行されましたが、建築基準法施行当時、すでに市街地になっていたところ（既成市街地）がたくさんありました。
規制市街地化していたところでは、道路幅員が建築基準法上の道路に求められる4mに満たない細い道路がたくさんあり、すぐに是正することはできません。
一定の条件のもと、建築基準法上の道路として認めるのが「建築基準法 第42条2項の道路（いわゆる、みなし道路または2項道路）になります。
日本の道路のおよそ3割を占めると言われます。
すべてを再建築不可にした場合、大きな混乱を招くので、救済措置として用意されました。
みなし道路または2項道路の新設に求められる要件
地域により差異がありますが、みなし道路または2項道路の新設に求められる要件は、
- 道路幅員が1.8m以上あること（車両の通行性）
- 建築基準法施行（昭和25年）以前から存在し、すでに建物が建ち並んでいたこと
などです。
新しい道路やあぜ道のような整備が不十分な道路は認められません。
みなし道路または2項道路として認定を受けるまでの流れ
みなし道路または2項道路として認定を受けるまでの流れは、
- 事前相談
申請内容について、事前に特定行政庁とすり合わせを行います。 - 協議
申請内容について関係権利者と協議し、申請用の正確な内容を仕上げます。 - 申請
申請書など必要書類を整えて、特定行政庁に申請します。 - 現場確認
特定行政庁の担当者が申請内容と現場を照らし合わせて、問題がないか確認します。 - 指定・告示
みなし道路または2項道路として指定を受け、公に告示されます。
です。
ほとんどの場合、セットバックが関係します。
事前相談の段階で、関係権利者（道沿いの他の家の方々）に内容をしっかりと説明しておいてもよいかもしれません。
道路を拡幅するために敷地面積を犠牲にすることが多いので、利害が一致しないトラブルが想定されます。
参考
みなし道路または2項道路による解決の問題点
みなし道路または2項道路よる解決の問題点は、
- セットバックを行わなければいけない可能性があること
- 関係権利者が多くなりがちで、権利者間の意見調整に時間を要すること
です。
今すぐ行わなければいけないわけではないですが、将来的に可能なタイミングでセットバックしなければいけないことが確定します。
セットバックがとても厄介で、
- 角地など、ほかの道路で接道義務を満たしている方
- 敷地にゆとりがあり、前面道路の細さに不便を感じていない方
から理解を得ることが難しい傾向にあります。
用語補足「セットバック」
セットバックとは、道路幅員を4m以上確保するために、道路中心線から2mまで敷地を後退させることです。
例えば、道路両脇の敷地が、
- 道路中心線から敷地までの距離が1m
- 敷地の接道距離（間口）が10m
であった場合、お互いに敷地を1m下げることで、道路中心線からの距離を2m確保できるので、
- 1m × 10m = 10㎡（およそ3坪）
を犠牲にすることで、前面道路幅員4m以上を確保することができます。
建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）として認定を受ける方法
建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）として認定を受ける方法について解説します。
最も負担が少なく、個人でも簡単にできる解決方法です。
ただし、暫定的な処置であり、現況から道路状況が改善されることはありません。
建築基準法上の道路として将来にわたって認められるわけではなく、一時的な認可になる点には注意してください。
43条但し書きの道路とは？
特定の建築計画において、特別に接道義務を満たせる道路として許可を得た道路が「43条但し書きの道路」です。
大前提として、43条但し書きの道路は「建築基準法上の道路」ではありません。
特定の建築計画に限り「建築基準法上の道路に準ずる道路として活用してもいいですよ。」と認められた道路です。
43条但し書きの道路の新設に求められる要件
43条但し書きの道路の新設に求められる要件は、
- 敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地があること
- 敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道に2m以上接していること
- 敷地が建築物の用途・規模・位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する道路に有効に接していること
です。
建築基準法上の道路に求められるように、緊急時の安全が確保されているかが重要になります。
43条但し書きの道路として認定を受けるまでの流れ
43条但し書きの道路として認定を受けるまでの流れは、
- 事前相談
申請内容について、事前に特定行政庁とすり合わせを行います。 - 申請
必要書類を整えて、特定行政庁に申請します。 - 審査
内容に応じて建築審査会の審査を受け、問題がないか確認を受けます。 - 認定
42条但し書きの道路として認定を受けます。
です。
事前相談や協議段階で、認定を得られるか概ね教えてもらえます。
問題がなさそうであれば、書類を整えて申請する流れです。
43条但し書きの道路による解決の問題点
43条但し書きの道路よる解決の問題点は、あくまでも一時的な認定であり、将来にわたって認められていないことです。
特定の建築計画について許可を得ただけなので、
- 新たに建物を建てるとき
- 既存の建物を増築するとき
※ 場合によっては改築も含む
には、改めて認定を受けなければいけません。
将来、同じように認定を受けられるとは限らず、周辺環境の変化により認定が受けられなくなることもあり得ます。
43条但し書きの道路を安心材料として不動産取引を行う場合、十分にリスクに注意してください。
私道によって再建築不可に陥っている土地の購入について
私道によって再建築不可に陥っている土地の購入を検討する場合には、
- 私道による再建築不可は解消できるのか？
- 再建築不可が解消できる場合、私道のデメリットは許容できる範囲か？
について考えてください。
前面道路が私道であるデメリットは、決して少なくはありません。
ですので、私道による再建築不可が解消できない場合は、購入を見送られる方が賢明です。
私道による再建築不可は解消できるのか？
解消方法は「私道に接する土地が再建築不可であった場合の解決方法」にて解説した通りですが、
- 建築基準法 第42条1項5号の道路（いわゆる、位置指定道路）
- 建築基準法 第42条2項の道路（いわゆる、みなし道路または2項道路）
- 建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）
のいずれかによる建築基準法上の道路として認定を受けられるか？がポイントになります。
建築基準法上の道路として認定を受けることは、簡単なことではありません。
安易に考えていると、大きな落とし穴にはまる可能性があるので注意してください。
注意ポイント
「建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）」の認定には注意してください。
不動産業者によっては「43条但し書きの道路として認定を受けているので大丈夫です。」と説明をしてくることがあるかと思いますが、将来にわたって安心できるわけではありません。
43条但し書きの道路によって建築許可を得た場合には、その建築行為は認められていますが、別の建築行為（新築、増築など）を行うときには、改めて43条但し書きの道路として認めてもらうところから始めなければいけません。
再建築不可が解消できる場合、私道のデメリットは許容できる範囲か？
前面道路が私道であることのデメリットは、
- 私道の自由な通行を妨げられる可能性があること
- 建築制限が厳しく、自由な建築が行えない可能性があること
- 維持管理の質が悪く、費用負担なども発生する可能性があること
- 私道に接していることによって土地の価値が低くなる傾向にあること
- 道路としての整備状況が整っておらず、交通利便性が悪い傾向にあること
- 他の私道隣接者との兼ね合いで、敷地利用が制限される可能性があること
- ほかの所有者などがいる場合、権利関係がこじれてトラブルに発展する可能性があること
などが挙げられます。
根深い問題が多く、簡単に解決できない内容が多く含まれます。
再建築不可が解消できたとしても、私道であることは大きなリスクになり得ますので、許容できる内容かどうかしっかり考えてみてください。
実際に体験したことのある例として、
- 敷設されている配管が老朽化したので入れ替えることになったが、数十万円の負担が発生した
- 私道なので行政による除雪が入らず、大雪の影響で家から出られない期間がかなり長く続いた
- 購入後に共有関係にあった隣地所有者と喧嘩になり、通行の邪魔になるような駐車による嫌がらせを受けた
などが挙げられます。
私道によって再建築不可に陥っている土地の売却について
私道によって再建築不可に陥っている土地を売却したい場合には、
- 私道による再建築不可は解消できるのか？
- 再建築不可が解消できない場合、買い手に魅力的な提示ができるのか？
- 買い手に魅力的な提示ができない場合、自分で活用する方法がないのか？
について考えてみてください。
私道によって再建築不可に陥っている土地を売りたいときには、大前提として多少の損は覚悟してください。
私が売却のお手伝いをさせていただいた売主様を振り返っても、
- 自分の子供にまで負担させたくはない
- 固定資産税ばかりかかって困っている
など「とにかく処分さえできればいい」という方ばかりです。
もちろん、少しでも高く売ってお金が欲しいということで適正価格より高い金額で売り出しをされた方もいらっしゃいます。
しかし、お問合せも極端に少なく、詳細を伝えると断られることがほとんどで、数年経っても状況が変わらない方が目立ちます。
注意ポイント
私道によって再建築不可に陥っているような土地は、わかりやすい「負動産」です。
適正価格で売り出しをしていたとしても、さらに価格交渉が入ることは当たり前にあります。
多少の損をしてでも手放すべきだと考えますし、買い手側も相応のリスクを背負うことになります。
素人の手に負える物件ではないことを忘れないようにしてください。
私道による再建築不可は解消できるのか？
解消方法は「私道に接する土地が再建築不可であった場合の解決方法」にて解説した通りですが、
- 建築基準法 第42条1項5号の道路（いわゆる、位置指定道路）
- 建築基準法 第42条2項の道路（いわゆる、みなし道路または2項道路）
- 建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）
のいずれかによる建築基準法上の道路として認定を受けられるか？がポイントになります。
43条但し書きの道路による解決を除いて、
- お金
- 時間
のかかる方法しかありません。
不動産を売るときには、
- 媒介契約を結んで、不動産仲介業者に売ってもらう
- 売買契約を結んで、不動産買取業者に買い取ってもらう
の2択になると思いますが、いずれの場合も、
- 規模が大きめで顧客の幅が広い不動産業者
- 特殊な物件の取り扱いに慣れている不動産業者
に相談をすべきだと考えます。
再建築不可が解消できない場合、買い手に魅力的な提示ができるのか？
再建築不可が解消できない場合、土地活用の幅はかなり狭くなります。
少なくとも、自宅を建てて住みたいと考えている普通の方は手を出さないと考えていいです。
買い手としては、
- リフォームやリノベーションをして自宅として住みたいと考えている一般の方
- リフォームやリノベーションをして賃貸収益を得たいと考えている投資家
- 重機置き場（駐車場）や資材置き場を探している事業者
- 特殊な物件の取り扱いに慣れており、独自に解決ができる不動産買取業者
など、ややニッチな需要が挙げられます。
上記のニッチな需要にマッチするには、基本的には極めて割安な価格を提示できるかどうかがポイントです。
リスクに対してリターンがない限り、誰も手を出しません。
買い手に魅力的な提示ができない場合、自分で活用する方法がないのか？
何かしらの事情によって、安く手放すわけにはいかない方もいるかもしれません。
あまりおすすめはできませんが、
- リフォームやリノベーションをして自宅にする
- リフォームやリノベーションをして賃貸物件にする
- 建物を解体して、駐車場や資材置き場として貸し出す
など、自分で活用する方法が取れないのか考えてみてもいいかもしれません。
ただし、
- 問題の先送りでしかないので、後々困る可能性が高いこと
- 自分で活用するにしても、初期投資（リフォーム、リノベーション、解体など）のリスクが伴うこと
を忘れないようにしてください。
再建築不可について