密接な関係あり！再建築不可物件と道路の種類について

本記事では、

• なぜ再建築不可物件と道路の種類には密接な関係があるのか？
• どのような道路が建築基準法上の道路に該当しない可能性があるのか？

について解説しています。

また、参考記事では、道路の種類によって再建築不可に陥っている場合の解決方法も解説しています。

まごころう

内容としては、それほど難しいことではないですが、解決はややこしいケースも多く存在します。

不動産を売るとき、不動産を買うとき、いずれの場合であっても大きなトラブルに発展し得ますので注意してください。

なぜ再建築不可物件と道路の種類には密接な関係があるのか？

基本的に、

• 建築基準法
• 都市計画法

に違反することで再建築不可に陥ります。

再建築不可物件になっている理由はさまざまありますが、中でも多いのが建築基準法に定める接道義務を満たせないことによるものです。

まごころう

正しく理解するためのキーワードは、

• 接道義務
• 建築基準法上の道路

です。

再建築不可との関係性を理解することで、解決方法も見えてきます。

接道義務

接道義務は、建築基準法 第43条に定められており、ある敷地が接道義務を満たしていない場合には、一切の建築行為が認められません。

接道義務に定められている内容は、

• 敷地が建築基準法上の道路に接していること
• 敷地が接している建築基準法上の道路の幅員が4m以上あること
• 建築基準法上の道路に敷地が接している距離（いわゆる、間口）が2m以上あること

です。

まごころう

すべての項目に共通して「建築基準法上の道路」が出てきます。

つまり、前面道路が建築基準法上の道路に該当していない限り、原則として、接道義務を満たすことはできないと言えます。

建築基準法上の道路

建築基準法上の道路とは、建築基準法 第42条および第43条に定められている道路で、

• 建築基準法 第42条1項1号の道路
  ⇒国道・県道・市道・区道など、道路法上の道路
• 建築基準法 第42条1項2号の道路
  ⇒開発事業や土地区画整理事業など、大規模な事業で新設した道路
• 建築基準法 第42条1項3号の道路
  ⇒建築基準法が施行された昭和25年11月23日以前より存在していた幅員4m以上の道路
• 建築基準法 第42条1項4号の道路
  ⇒今後行われる予定の事業により新設が計画されている道路（いわゆる、都市計画道路）
• 建築基準法 第42条1項5号の道路
  ⇒民間が申請して設置し、特定行政庁から位置の指定を受けた道路（いわゆる、位置指定道路）
• 建築基準法 第42条2項の道路
  ⇒昭和25年11月23日以前より存在する幅員1.8m以上4m未満で特定行政庁が指定した道路（いわゆる、みなし道路または2項道路）
• 【要注意】建築基準法 第43条2項2号の道路（いわゆる、43条但し書きの道路）
  ⇒暫定的な措置として、特定の建築計画にのみ認められる道路（一時的に建築基準法上の道路として扱うに過ぎません。）

が該当します。

まごころう

道路幅員が4m以上ある道路であれば、ほとんどの場合、建築基準法上の道路に該当します。

しかし、ぱっと見大丈夫そうな道路であっても、建築基準法上の道路になっていないことはあり得ます。

十分に注意してください。

どのような道路が建築基準法上の道路に該当しない可能性があるのか？

建築基準法上の道路に該当しない可能性の高い道路は、

• 道路幅員が4m未満の道路
• 通り抜けができない道路
• 農作業用のあぜ道を少し整備したような道路

です。

専門用語で言えば、

• 私道
• 里道（赤道）

などが該当し、

• 役所（建築指導課など）に問い合わせて調査する
  ⇒建築基準法上の道路か確実にわかる
• 登記事項を確認し、所有者が個人（または法人）になっていないか確認する
  ⇒建築基準法上の道路か推測ができるが、確実にはわからない

によって、ある程度見分ける事ができます。

まごころう

建築基準法上の道路ではなかった場合、何かしらの対策を講じない限り、接道義務を満たす事ができないため、再建築不可になります。