本記事では、
- なぜ旗竿地は再建築不可に陥るのか？
- 再建築不可に陥った旗竿地を建築可能にする解決方法
- 再建築不可に陥った旗竿地は購入しても良いのか？
- 再建築不可に陥った旗竿地を売却するには？
- 再建築不可に陥った旗竿地の活用方法は？
について解説しています。
旗竿地で再建築不可に陥る原因から始めて、具体的な解決方法を提示しています。
また、再建築不可の旗竿地について、
- 購入
- 売却
- 活用
の視点でも記載していますので参考にしてみてください。
旗竿地はデメリットが多く、それだけでも厄介な性質を持っています。
加えて、再建築不可となると不動産業者でも手を出したがらないような条件になりますので、問題を解決するには根気がいることを肝に銘じてください。
なぜ旗竿地は再建築不可に陥るのか？
旗竿地が再建築不可に陥る経緯には、
- 狭小間口（2m未満）だと接道義務違反により再建築不可に陥る
- 建築面積に対して間口が不足していると特定行政庁の建築条例違反により再建築不可に陥る
- 通路の奥行きに対する間口が不足していると特定行政庁の憲地区違反により再建築不可に陥る
があります。
共通しているのは、接道義務の要件である
- 敷地が建築基準法上の道路に接していること
- 敷地が接している建築基準法上の道路の幅員が4m以上あること
- 建築基準法上の道路に敷地が接している距離（いわゆる、間口）が2m以上あること
のうち、
- 建築基準法上の道路に敷地が接している距離（いわゆる、間口）が2m以上あること
を満たしていないことにより再建築不可に陥っていることです。
用語補足「旗竿地」
旗竿地は、
- 細長い通路（竿部分）： 土地にアクセスするための細長い通路（「竿」と呼ばれる部分です）。侵入するために使われます。
- 広い土地（旗部分）： 通路の先にある、比較的広い土地（「旗」と呼ばれる部分です）。建物や家を建てるために使われます。
によって形作られる特殊な形状の土地です。
一般的に、旗竿地は、
- 土地活用の幅が大きく限定される
- 建築の制限も厳しく、建築が難しい傾向にある
- プライバシーが確保しにくい
などから資産価値が低くなります。
後述しますが、旗竿地の通路部分については、特定行政庁ごとに定める建築条例も関係してきます。
地域ごとに対応が変わりますので、調査は慎重に進めるようにしてください。
狭小間口（2m未満）だと接道義務違反により再建築不可に陥る
建物を建てるときには、建築確認申請を提出し、建築許可を得る必要があります。
建築許可を受けるための重要なポイントに接道義務がありますが、
- 敷地が建築基準法上の道路に接していること
- 敷地が接している建築基準法上の道路の幅員が4m以上あること
- 建築基準法上の道路に敷地が接している距離（いわゆる、間口）が2m以上あること
を満たしている必要があり、狭小間口（2m未満）の場合には、
- 建築基準法上の道路に敷地が接している距離（いわゆる、間口）が2m以上あること
を満たすことができません。
接道義務を満たすことは、建築基準法に定められていることなので、全国共通のルールです。
建築面積に対して間口が不足していると特定行政庁の建築条例違反により再建築不可に陥る
地域によって内容が異なりますが、一定規模を超える建物を建築する場合には、接道義務が求める間口以上の幅を確保しなければいけません。
規模の大きい建物を建てる場合には、間口を4m〜6mほど必要とすることがあり、適合していない旗竿地はかなり多いです。
特定行政庁ごとに定める建築条例が関係しています。
建築条例では、建築基準法に追加でさらに細かい地域ごとのルールを定める事ができます。
通路の奥行きに対する間口が不足していると特定行政庁の建築条例違反により再建築不可に陥る
地域によって内容が異なりますが、通路の奥行きが一定以上の距離になると、接道義務が求める間口以上の幅を確保しなければいけません。
通路の奥行きが25mを超える場合には、間口を3m以上必要とすることがあります。
特定行政庁ごとに定める建築条例が関係しています。
建築条例では、建築基準法に追加でさらに細かい地域ごとのルールを定める事ができます。
再建築不可に陥った旗竿地を建築可能にする解決方法
再建築不可に陥った旗竿地を建築可能にするには、
- 隣地所有者（とくに囲繞地所有者）から接道義務を満たすために必要な敷地を購入する
- 隣地所有者から接道義務を満たすために必要な建築確認申請上の敷地を借りる
のいずれかにより間口を拡げるしか解決方法はありません。
詳細は後述しますが、解決の難易度は高いです。
基本的には、先方にデメリットしかないためです。
隣地所有者（とくに囲繞地所有者）から接道義務を満たすために必要な敷地を購入する
隣地所有者（とくに囲繞地所有者）から接道義務を満たすために必要な敷地を購入することで、未接道を解消することができます。
旗竿地の場合、間口の問題を解決するには「囲繞地所有者」が重要な鍵を握ります。
用語補足「囲繞地」
囲繞地は、旗竿地と対をなす表現で、旗竿地に囲われている土地です。
旗竿地は、
- 細長い通路（竿部分）： 土地にアクセスするための細長い通路（「竿」と呼ばれる部分です）
- 広い土地（旗部分）： 通路の先にある、比較的広い土地（「旗」と呼ばれる部分です）
によって形作られますが、竿と旗に囲われるように残った土地が「囲繞地」です。
囲繞地の買取を試みるときには、土地の価値が向上することを前提にした価格提示を心がけてください。
囲繞地を買い取る事ができた場合、不整形地から整形地として敷地の形状をきれいにすることができます。
敷地の形がきれいになることで、さまざまな問題が解消され、土地活用の幅が広がるため、土地の価値が向上します。
たとえば、
- 旗竿地：10万円/坪
- 囲繞地：15万円/坪
であった場合に、
- 旗竿地に合わせて、10万円/坪で買取を提示する
- 囲繞地に合わせて、15万円/坪で買取を提示する
のではなく、一体になった事で周辺の整形地相場と変わらなくなるので20万円/坪を提示するといった具合です。
囲繞地所有者からすれば、
- 居住している場合、新たに住まいを確保しなければならない
- 居住していなかったとしても、売却する義理がない
といった状況ですので、先方にメリットがなければ、99%の話が成立しません。
隣地所有者から接道義務を満たすために必要な建築確認申請上の敷地を借りる
建物を建てるときには、建築確認申請を特定行政庁に提出し、許可を受けなければいけません。
建築確認申請では、
- 建物の敷地
- 建物の配置
などを申請書に記載しますが、建物の敷地は、申請者と所有者が一致していなくても問題がありません。
そのため、接道義務を満たすために必要な敷地だけを隣地所有者から建築確認申請上だけ借りることができれば建築可能になります。
ただし、敷地を貸してしまった場合、新築した建物が取り壊されない限り、貸した敷地は確認申請上の敷地として活用できなくなります。
ですので、貸した敷地の所有権は隣地所有者にあるにもかかわらず、
- 緊急車両の侵入を妨げないために、隣地所有者は敷地利用の幅をかなり制限される
- 隣接地所有者が増築する時に、貸した敷地は自己の敷地として申請を出せなくなる
などの弊害が生まれてしまうので、隣地所有者から協力を得ることが難しい傾向にあります。
再建築不可に陥った旗竿地は購入しても良いのか？
再建築不可に陥った旗竿地の購入は、かなりおすすめしません。
再建築不可に陥っている旗竿地の購入を検討している場合に、果たして購入していいのかどうかを迷われている方は、後述する内容についてしっかりと考えてください。
価格だけに魅力を感じて手を出してしまうと、後に引けません。
ほとんどの場合、いつまで経っても手放す事ができず、末代まで固定資産税だけ支払い続けなければいけない「負動産」を抱えることになります。
そもそも旗竿地にはデメリットが多い
そもそもですが、旗竿地にはデメリットが多く、
- アクセスが困難
旗竿地は通路部分が細長いため、車の出入りが難しく、消防車や救急車などの大型車両の進入が困難です。 - 建築の制約が大きい
不整形地ですので、建築上の制約が多く、自由な建物の配置やデザインが行いにくくなります。 - 資産価値が低い
一般的に旗竿地は他の土地に比べて価値が低くなります。 - プライバシーが守りにくい
建築部分は四方を囲まれている事が多く、窓からの視線や騒音などにより、プライバシー。 - 日照不足
旗部分は他の建物に囲まれている傾向にあるので、日照不足になりがちです。生活の質の低下や、建物の価値の減少につながります。 - 風通しが悪い
周囲の建物によって風通しが悪くなる傾向にあります。 - セキュリティが悪い
細長い通路部分が隠れ道となり、犯罪のリスクが高まります。また、見通しも悪いので、子供や高齢者が通行する際に事故のリスクもあります。
などが挙げられます。
上記のデメリットは、再建築不可に陥っていない旗竿地で考えられる内容です。
再建築不可である場合には、さらに追加されます。
最低限、再建築不可が解消できているべき
ただでさえデメリットの多い旗竿地で、再建築不可が加わった場合には、土地活用の幅に致命的な打撃を与えます。
もし、購入を検討しているのであれば、
- 最低でも再建築不可が解消されていること
- 通常の旗竿地で考えられるデメリットをカバーできるメリットがあること
が求められます。
正直な話、無料でも断りたい話です。
実際、一般的な不動産業者に依頼をしたとしても、買取そのものを断られる方が多いはずです。
再建築不可に陥った旗竿地を売却するには？
再建築不可に陥った旗竿地を売却するのは、かなり困難です。
土地の購入を検討する方は、大半が家を建てることを目的としています。
再建築不可であれば、家を建てることを目的としている大半の購入検討者には見向きもされなくなります。
ポイントは、
- 再建築不可を解消する方法に長けている者
- 再建築不可のまま活用する方法に長けている者
を見つけることです。
そもそも旗竿地は売れにくい
そもそもですが、旗竿地にはデメリットが多く、
- アクセスが困難
旗竿地は通路部分が細長いため、車の出入りが難しく、消防車や救急車などの大型車両の進入が困難です。 - 建築の制約が大きい
不整形地ですので、建築上の制約が多く、自由な建物の配置やデザインが行いにくくなります。 - 資産価値が低い
一般的に旗竿地は他の土地に比べて価値が低くなります。 - プライバシーが守りにくい
建築部分は四方を囲まれている事が多く、窓からの視線や騒音などにより、プライバシー。 - 日照不足
旗部分は他の建物に囲まれている傾向にあるので、日照不足になりがちです。生活の質の低下や、建物の価値の減少につながります。 - 風通しが悪い
周囲の建物によって風通しが悪くなる傾向にあります。 - セキュリティが悪い
細長い通路部分が隠れ道となり、犯罪のリスクが高まります。また、見通しも悪いので、子供や高齢者が通行する際に事故のリスクもあります。
などが挙げられます。
購入検討者の目的を考えると、積極的に手を出したい条件ではない事が理解できるかと思います。
上記に加えて、再建築不可となれば、土地活用の幅が極めて狭くなります。
大原則として処分ができれば良いと考えて売却活動すべき
再建築不可に陥っている旗竿地を売却したい場合には、大前提として、大きな損失を出す事なく処分ができれば上々だと考えてください。
ありがちなことですが、
- 今まで暮らしてきて、とくに不都合を感じなかった
- 相続や贈与で得た土地なので、少しでもお金が欲しい
などと欲を出すと、どうにもなりません。
自分の主観でしかないことを直視してください。
隣地所有者（とくに囲繞地所有者）に売却する
うまくいった場合には、最も高く売却できる可能性がある方法です。
囲繞地所有者が旗竿地を購入した場合、土地の形状はきれいなままで、敷地面積が広がるのでメリットは多いです。
用語補足「囲繞地」
囲繞地は、旗竿地と対をなす表現で、旗竿地に囲われている土地です。
旗竿地は、
- 細長い通路（竿部分）： 土地にアクセスするための細長い通路（「竿」と呼ばれる部分です）
- 広い土地（旗部分）： 通路の先にある、比較的広い土地（「旗」と呼ばれる部分です）
によって形作られますが、竿と旗に囲われるように残った土地が「囲繞地」です。
囲繞地所有者に売却を試みるときには、先方は購入しなくても困らないことを忘れないでください。
囲繞地所有者からすれば、現状で事足りている場合、敷地を広くすることは必要なことではありません。
囲繞地と旗竿地がつながることで、整形地として敷地が広くなり、土地の価値が上がりはしますが、
- 囲繞地：15万円/坪
- 整形後の土地：20万円/坪
であった場合に、
- 囲繞地に合わせて、15万円/坪で買い取って欲しいと申し出る
- 整形後の土地に合わせて、20万円/坪で買い取って欲しいと申し出る
のではなく、現状の旗竿地の価値（たとえば、10万円/坪）で買い取って欲しいと提示することをおすすめします。
とにかく、囲繞地所有者に大きなメリットがあるように話を進めるように心がけてください。
再建築不可物件専門の買取業者に売却する
再建築不可物件の買取りを専門にしている業者は、
- 再建築不可を解消する方法
- 再建築不可のまま活用する方法
に長けています。
買い取った後に再販などを行なって利益を出すことを目的としていますので、提示される価格は安いです。
ただし、一切の責任を負う必要はなく、きれいさっぱり片付ける事ができるのは安心できます。
※ 契約内容によっては、責任が残る可能性もあるので、契約書類にはしっかりと目を通してください。
再建築不可に陥った旗竿地の活用方法は？
再建築不可に陥った旗竿地の活用方法には、
- リフォーム、リノベーションをして住み続ける
- リフォーム、リノベーションをして貸し出す
- 更地にして駐車場や資材置き場等として活用する
などが挙げられます。
建築はできないので、新築での活用はできませんが、それ以外の方法は残ります。
リフォーム、リノベーションをして住み続ける
再建築不可であっても、あくまでも建築行為が行えないだけです。
建築行為に該当しない範囲での、
- リフォーム
- リノベーション
を施すことはできますので、手直しをして住み続けることができます。
最近は、リフォームやリノベーションの技術が良くなっていますので、築40年や50年を超えるような住宅でも十分に再生の見込みがあります。
リフォーム、リノベーションをして貸し出す
上述したように、建築行為が行えないだけですので、
- リフォーム
- リノベーション
を施して、人に貸し出すこともできます。
安い家賃でも十分な利回りを確保できる可能性があるため、
- 入居者：安く快適に生活が送れる
- 大家：あまりコストをかけずに儲ける事ができる
となり、Win-Winの関係が成り立ちます。
更地にして駐車場や資材置き場等として活用する
再建築ができないので、建物を含めた活用はできなくなりますが、更地にして、
- 駐車場
- 資材置き場
として貸し出す事で収益を得ることができます。
通路部分が細いため、侵入が難しい事がネックにはなりますが、賃料を安めに設定しても採算が合うのであれば良い活用方法だと考えます。
解体時に重機などを搬入しにくく、解体費用が膨らみやすい点には注意してください。
再建築不可について