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市街化区域の農地を購入するときの注意点

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市街化区域の農地を購入するときには、

  • 農地転用の届出の有無を確認すること
  • 宅地造成費用の取り扱いについて確認すること
  • 地盤調査および地盤改良費について確認すること

を行ってから契約を結ぶようにしましょう。

まごころう

農地であっても、市街化区域に位置しているのであれば、それほど心配はいりません。

しかし、

  • 農地として活用していた
  • 長い間、休耕田であった

のように、状況に応じて注意点がすこし異なります。

以下、くわしい解説を続けます。


農地転用の届出が完了しているか確認すること

農地が市街化区域に位置している場合には、農業委員会に農地転用の届出を行うだけで事足ります。
(※ 市街化区域の特例が適用される。)

簡単な手続きなので、処理を先送りしていることがありますが、絶対に承認されるわけではないので、受理されているのかどうかしっかりと確認してください。

まごころう

それほど多くはありませんが、無断転用を行なってしまっている場合もあります。

無断転用をしてしまっている場合、手続きが複雑になるので建築計画の進捗に少なからず影響を及ぼす可能性があります。

宅地造成費用の扱いについて事前に確認すること

農地を宅地にする場合には、基本的に埋め立て工事を行う必要があります。

埋め立て工事費用について、

  • 土地代に含まれている
  • 土地代には含まれていない

のいずれかをしっかりと確認してください。

まごころう

埋め立て工事費用には200万円前後かかることもあります。

50坪の土地であれば、坪4万円前後の違いなので、無視できる金額ではありません。

地盤調査が完了し、地盤改良の目処が立っていること

農地であった場合には、宅地造成が完了していても、地盤調査を行なってから契約を結ぶのがベストです。
(※ 宅地造成から数年が経過していても同じです。)

時間が経っているとしても、数年程度では、やわらかいスポンジの上に家を建てるようなものです。

また、年数が経過したことで、地面がすこし下がっているようであれば、かなり注意が必要です。

支持地盤があるかどうかを確認する意味でも、事前に地盤調査を行うことをおすすめします。

先に契約を結びたい場合の対処方法

どうしても先に契約を結びたい場合には、

  • 農地転用の許可が得られなかった場合には、契約を解除する
  • 別業者が関係している場合には、本契約を主として連動契約を締結する
    (※ 土地の契約が白紙解除になった場合、自動的に副契約も白紙解除になる契約方法)

などの特約を定めて契約を結んでください。

まごころう

原則としては、仮押さえまでにとどめておくのが無難です。


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