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市街化調整区域の住宅を建て替えるための条件

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市街化調整区域であっても建て替えはできます。

ただし、原則として、

  • 線引きの日以前に建築された建築物であること
  • 同じ用途であること
  • 同じ敷地であること
  • 同じ規模であること

を満たしている場合に限ります。

まごころう

上記の条件を満たしていない場合には、通常の市街化調整区域での規制が適用されます。

つまり、原則として建物の建築(建て替え等を含む)は認められません。

例外的に、すでに当該市街化調整区域内で生活を営んでいる者(および関係者)であれば、認められるケースもあります。

以下、くわしい内容を解説します。


線引きの日以前に建築された建築物であること

線引きの日とは、市街化調整区域に区分・編入された日です。

線引きの日は、都道府県および市町村によって異なりますが、昭和43年〜46年前後であることが大半です。

線引きの日以前に建築された建築物であれば、通常の市街化調整区域に適用される開発許可などを受けることなく建て替えを行える可能性があります。

まごころう

大前提として、線引きの日以前に建築された建築物であることが求められます。

同じ用途であること

同じ用途とは、

  • 住宅であれば、住宅として
  • 倉庫であれば、倉庫として
  • 店舗であれば、店舗として

といったように、建物の使用目的を変更してはいけないことを意味します。

まごころう

通常、建物を活用する場合には、コンビニ跡地をアパレルショップとして活用するといったことができますが、市街化調整区域に限っては用途を変えることができません。

とはいえ、市街化調整区域では、もともと限定的な用途でしか活用が認められていないケースが目立つので、同一用途であっても活用の道が絶たれるわけではありません。

同じ敷地であること

同じ敷地であることとは、敷地面積を拡大しないことを意味します。

敷地面積を拡大する場合には、拡大行為そのものが開発行為に該当してしまうため、通常の市街化調整区域での規制が適用されます。

まごころう

建物の延床面積ではなく、あくまでも土地の面積です。

同じ規模であること

同じ規模であることとは、自治体ごとに定めている規定の範囲内で、建物の延床面積に関する変更をとどめることを意味します。

建物の延床面積をどの程度増やしてもよいのかについては、自治体ごとに規定が異なるので、当該市町村の都市計画課に確認を行なってください。

まごころう

あくまでも一般例ですが、1.2倍〜1.5倍程度の増改築であれば、認められているケースが多いです。

2階建ての建物であれば、3階建てにできるくらいなので、それなりに活用の幅を広げることが許されます。


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