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市街化調整区域の不動産は売買できるのか?

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市街化調整区域の不動産であっても売買はできます。

ただし、市街化調整区域では規制が厳しいので土地活用の幅が限定的になり、結果として買い手がなかなか見つからないという問題があります。

まごころう

市街化調整区域の不動産を売買する場合には、

  • 用途を変更しないこと
  • 開発行為を要さないこと
  • 建物の新築を要さないこと
    (※ 増改築などを含む)

を満たしている場合に限り、可能性が残っています。

上記のいずれかに該当する場合には、原則として都市計画法の許可を得ることができないため、買い手の目的が達成できず、話が流れることが多いです。

以下、くわしい内容を解説します。


用途を変更しないこと

市街化調整区域では、スプロール現象を抑制するため、原則として用途の変更を許可していません。

スプロール現象とは、市街地からインフラなどの整っていない郊外へ無秩序に開発が進められることで、都市全体でのコスト高を招くなどさまざまなデメリットがあります。

まごころう

市街化調整区域では、建物の建築をまったく許可していないわけではありませんが、

  • 公益上必要な施設
  • 農林漁業従事者の住宅
  • 周辺市街化調整区域内の住民のための施設

など、建築前に用途が限定されています。

もともと住民のためのコンビニとして許可されたものが、のちのちアパレルショップなどに変わってしまうと、用途を制限した意味がなくなるため、原則として用途変更は認めていません。

開発行為を要さないこと

市街化調整区域では、ほかの都市計画区域に比べて、開発行為に対する規制が相当に厳しく定められています。

たとえば、通常、許可不要の開発行為として面積規定が設けられていますが、市街化調整区域では設けられていません。
(※ 一定規模以下の開発行為であれば、許可を受けることなく開発行為が行える特例)

まごころう

たとえば、市街化調整区域に位置している土地として「農地」が該当します。

農地を宅地利用する場合には、農地転用も必要ですが、埋め立てなどによって宅地造成を行わなければいけません。

市街化調整区域では、埋め立てによって宅地化するような行為も原則として認められません。

つまり、土地の形質を変更することはできないと考えてください。

建物の新築を要さないこと(※ 増改築などを含む)

市街化調整区域では、原則として建物の新築が許可されません。
(※ 増改築などを含む)

まごころう

いわゆる「工作物」であれば、許可は必要ありません。

たとえば、太陽光パネルの設置などが該当します。

法規制を受けずに買い手を見つけられる可能性が高い活用手段

法規制を受けずに買い手を見つけられる可能性が高い活用手段としては、

  • 駐車場
  • 資材置き場
  • 太陽光発電所

などが代表的なものとして挙げられます。

まごころう

ただし、

  • 駐車場
  • 資材置き場

の場合には、原則として造成工事を行わないことが求められます。

アスファルト敷きにする場合には、認められない可能性が高いということです。

また、太陽光発電所であっても、

  • 十分に日照時間が確保される立地であること
    (※ つまり、山間部は難しい)
  • 人の出入りがある管理施設などは建てないこと
    (※ 建築物に該当する)

といった条件を満たしていることが求められます。


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