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市街化調整区域の農地転用では開発許可が必要?不要?

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市街化調整区域で行う農地転用であっても、開発行為を行うのであれば開発許可が必要です。

そもそも農地転用は農地法に定める行為であり、都市計画法に定める行為である開発許可とは関係がありません。

市街化調整区域にある農地を農地転用し、開発行為を行うのであれば、

  • 農地転用の許可
  • 開発行為の許可

を個別に受ける必要があります。

まごころう

市街調整区域の農地転用は、市街化区域内の農地に比べると、農地転用の許可を得るのが難しいですが、それほどではありません。

しかし、市街化調整区域では開発許可を得ることが格段に難しく、どちらかというと開発行為がネックになります。

以下、くわしい解説を続けます。


市街化調整区域での農地転用

市街化調整区域の農地を農地転用する場合には、市街化区域の特例は使えません。
(※ 市街化区域の農地であれば、農業委員会への届出で事足りる特例)

ですので、

  • 農地法3条に係る農地転用
    (※ 権利移動のみ)
  • 農地法4条に係る農地転用
    (※ 農地転用のみ)
  • 農地法5条に係る農地転用
    (※ 権利移動および農地転用)

のいずれであっても、農業委員会に農地転用の申請をし、許可権者から許可を受ける必要があります。

まごころう

農地法3条の許可を受ける場合には、農業委員会が許可権者です。

農地法4条および5条の許可を受ける場合には、都道府県知事または指定市町村の長が許可権者になります。

いずれの場合であっても、農地転用の申請を受け付けている窓口は「農業委員会」です。

市街化調整区域での開発許可

市街化調整区域では、原則として、すべての開発行為が許可を要します。
(※ そもそも建物の建築を認めておらず、開発許可も受理しない意味合いが強いです。)

市街化調整区域以外の都市計画区域では、面積規定が設定されていますが、市街化調整区域には面積規定もありません。
(※ 一定規模以下の開発行為であれば、許可が不要になる特例)

開発許可を認めている行為もありますが、かなり限定的で、

  • 当該市街化調整区域の住民のための開発行為
  • 特定の産業などを支援するための開発行為

などであり、一般住宅を建築するための開発行為は該当しません。

まごころう

たとえば、当該市街化調整区域で生活を営んでいる農家の長男が家を建てるといった特殊なケースのみ開発行為が許されます。

ただし、線引きの日(市街化調整区域に区分・編入された日)以前に建てられた建築物については、開発許可が不要な行為として定められています。

細かい規定については、自治体ごとに差異があるので、事前にしっかりと確認をしてください。


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