市街化調整区域の中古住宅は購入してもよいのか？

市街化調整区域の中古住宅を購入する場合には、

• 建て替えの予定がないこと
  （※ 増改築を含む）
• 数年後に売却をする予定がないこと
• 何世代にもわたって保有する覚悟があること

を満たすのであれば、購入しても問題ないと考えられます。

建て替えの予定がないこと（※ 増改築を含む）

市街化調整区域では、既存建築物であっても建て替え（および増改築）に規制がかかります。

都市計画法で定められている諸条件に該当している場合には、建て替え（および増改築）が認められます。

しかし、諸条件に該当していることはあまり多いとは言えず、該当していたとしても建築審査会から「ダメ」と言われたらおしまいです。

数年後に売却をする予定がないこと

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域なので、

• 建築行為
• 開発行為

が基本的に認められません。

購入を検討している中古住宅が築10年だとして、10年後に売却をするのであれば、中古住宅は築20年になっています。

築20年となると大規模なリフォームが必要になる時期であり、そのままで売却ができることは考えにくいです。

先述しましたが、市街化調整区域では建て替え（または増改築）について規制が厳しく、許可を得られない可能性がとても高いです。

「更地にして土地として売ろう！」と考えるかもしれませんが、

• 更地化が開発行為に該当し、行えない可能性がある
• 購入予定者の新築（建築行為）が認められない可能性が高い
• 購入予定者の新築工事（開発行為）が認められない可能性が高い

など、買い手側に不都合が生じるため、話が流れる可能性がとても高いです。

何世代にもわたって保有する覚悟があること

市街化調整区域の不動産は売れません。

売れるものもありますが、ほとんどの場合、売れません。

手放すことができないため、何世代にもわたって保有を強いられることがあります。