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市街化調整区域の中古住宅は購入してもよいのか?

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市街化調整区域の中古住宅を購入する場合には、

  • 建て替えの予定がないこと
    (※ 増改築を含む)
  • 数年後に売却をする予定がないこと
  • 何世代にもわたって保有する覚悟があること

を満たすのであれば、購入しても問題ないと考えられます。

まごころう

ひとつでも該当しない部分があるのであれば、注意が必要です。

以下、くわしい解説を続けます。


建て替えの予定がないこと(※ 増改築を含む)

市街化調整区域では、既存建築物であっても建て替え(および増改築)に規制がかかります。

都市計画法で定められている諸条件に該当している場合には、建て替え(および増改築)が認められます。

しかし、諸条件に該当していることはあまり多いとは言えず、該当していたとしても建築審査会から「ダメ」と言われたらおしまいです。

まごころう

建て替え(または増改築)ができることが、ほぼ確実と考えてもよいのは「線引きの日以前からある既存建築物」のみです。

線引きの日とは、市街化調整区域に区分・編入された日で、昭和43年から昭和46年ごろであることが大半です。
(※ 自治体によって異なります。)

線引きの日以前からある既存建築物であれば、建て替え(または増改築)ができる可能性が高いです。

しかし、そのほかの中古住宅であれば、諸条件に該当していたとしても、最終的に建築審査会の審査を受ける必要があり、必ずしも承認されるとは限りません。

数年後に売却をする予定がないこと

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域なので、

  • 建築行為
  • 開発行為

が基本的に認められません。

購入を検討している中古住宅が築10年だとして、10年後に売却をするのであれば、中古住宅は築20年になっています。

築20年となると大規模なリフォームが必要になる時期であり、そのままで売却ができることは考えにくいです。

先述しましたが、市街化調整区域では建て替え(または増改築)について規制が厳しく、許可を得られない可能性がとても高いです。

「更地にして土地として売ろう!」と考えるかもしれませんが、

  • 更地化が開発行為に該当し、行えない可能性がある
  • 購入予定者の新築(建築行為)が認められない可能性が高い
  • 購入予定者の新築工事(開発行為)が認められない可能性が高い

など、買い手側に不都合が生じるため、話が流れる可能性がとても高いです。

まごころう

今現在、市街化調整区域で中古住宅を購入することについて、かなり真剣に悩まれているはずです。

あなたと同じ不安を未来の買い手は抱えるので、スムーズに話が進まないことは想像に難しくないでしょう。
(※ 築年数が経過している分、より不安だと考えられます。)

何世代にもわたって保有する覚悟があること

市街化調整区域の不動産は売れません。

売れるものもありますが、ほとんどの場合、売れません。

手放すことができないため、何世代にもわたって保有を強いられることがあります。

まごころう

太陽光発電や資材置き場など、特殊な需要が見込めるケースもありますが、それほど多くはありません。

後世に負の遺産を残さないためにも、市街化調整区域の中古住宅には手を出さないことをおすすめします。


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