新築住宅を購入した場合、死ぬまで同じ家（場所）に住み続けるのが普通です。定年まで住んで、退職金などでリフォームや建替えをして老後を過ごすという流れですね。
中古住宅を購入した場合、新築住宅の一般的な流れとは少し事情が異なります。もちろん、同じ家（場所）に住み続ける方もいるのですが、一定の時期に新しいマイホームに転居する方も多くいます。
本記事では、中古住宅の購入で広がるマイホームの選択肢について詳しく解説します。中古住宅購入者の中には、賃貸住宅のように数年スパンで転居を繰り返している方も珍しくありません。
価格下落率の違い：新築住宅 vs 中古住宅
まず、新築住宅の定義について知っているでしょうか？
新築住宅とは「誰も住んだことがない」かつ「築後1年以内」の住宅をいいます。誰かが1日でも住めば、その瞬間から中古住宅です。また、誰も住んだことがなくても、建ってから1年経過すれば中古住宅です。
本題に入ります。
問１ 5,000万円（土地価格：2,000万円・建物価格：3,000万円）の新築住宅にたった1日住んだ翌日の価格っていくらでしょう？
正解は「4,400万円前後」です。一般的に住んだ瞬間に建物価格は2割下がるといわれます。
問２ 築15年・5,000万円（土地価格：2,000万円・建物価格：3,000万円）の中古住宅にたった一日住んだ翌日の価格っていくらでしょう？
正解は「5,000万円前後」です。ほぼ変わりません。
具体的な数字でみると明らかですが、新築住宅は購入した瞬間に大幅に価値が下落します。一方、中古住宅は購入直後に価値が大幅に下落することは基本的にありません。このような価格下落率の差こそが冒頭で紹介した話に直結します。
中古住宅は翌日に売っても、同じ5,000万円の物件を買うことができます。しかし、新築住宅は翌日に売っても、4,400万円（600万円の損）の物件しか買うことができません。
600万円の差は、月5万円の貯金で補おうとしても10年かかる損失です。新築住宅の購入は、タバコやお酒なんて話にならないような贅沢であり、本来庶民がすることではありません。
[label title="ポイント" color="green" icon="icon-right-hand" text="築1年の物件について" class=""]
車でいうと「新古車」みたいな存在ですが、築後1年経っても売れなかった分譲住宅（以下、新古住宅という。）というものがあります。販売業者からすれば誰も住んでないので新築同様といいたいでしょうが、中古住宅です。
新古住宅についての考え方ですが、2つの減額を考えてください。
- 非適正価格であること
- 中古住宅であること
です。
例えば、販売当初価格が5,000万円とします。誰も買わなかったということは、5,000万円は明らかに適正価格ではないということです。これが非適正価格であることによる減額です。非適正価格による減額が500万円だったとして、適正な販売当初価格を4,500万円と見積もりました。
もうひとつ忘れてはいけないのは、すでに中古住宅であることです。中古住宅になれば、建物価格は新築に比べて2割落ちます。4,500万円（土地価格：2,000万円・建物価格：2,500万円）であれば、さらに500万円減額して、4,000万円（土地価格：2,000万円・建物価格：2,000万円）が最終的な適正価格となります。
新古住宅を買うときには十分に気を付けましょう。業者側は、このような事情に精通しているので様々なオプションを付けてきますが、実際には割に合わないことがほとんどです。
居住予定年数による３つのパターン
前章では、中古住宅を購入した場合、その後の選択肢が広げやすいことについて解説しました。新築住宅という贅沢のツケは大きいと言い換えることもできます。
この章では中古住宅の購入後に考えられる３つのパターンについて解説します。
- 永住型
- 建替え型
- 住替え型
の３つです。あなたが実現したいパターンがどれかについてしっかりと考えましょう。
パターン１：永住型（居住予定年数：亡くなるまで）
| 居住予定年数（目安） | 亡くなるまで |
| 住む場所 | 変わらない |
| 大きな出費 | 大規模なリフォーム・リノベーション費用 |
| 築年数ターゲット | 築5年～15年 |
| コストパフォーマンス | ★★★★★ |
| 実現難易度 | 低い |
永住型は、亡くなるまでずっと同じところに住み続けるパターンです。購入後にかかる費用も予測がしやすく、抑えやすいのが特徴です。
定期的に修繕をして、老朽化が進んだ段階で、大規模なリフォーム（またはリノベーション）を行います。修繕費用・大規模なリフォーム費用の備えさえしていれば問題ありません。
購入する物件の築年数の目安は、できるだけ長持ちしてほしいので「築5年～15年」です。大規模なリフォーム費用への備えに必要な期間を意識しましょう。
パターン２：建替え型（居住予定年数：10年～30年）
| 居住予定年数（目安） | 亡くなるまで（居住予定年数：10年～30年） |
| 住む場所 | 変わらない |
| 大きな出費 | 建替え費用 |
| 築年数ターゲット | 築5年～20年 |
| コストパフォーマンス | ★★★★ |
| 実現難易度 | 普通 |
建替え型は、亡くなるまでずっと同じところに住み続けますが、老朽化が進んだ段階で解体して建替えるパターンです。コストを抑えつつ、定年前後に新築に住めるのが特徴です。
大きな出費は建替え費用ですが、時期的にも夫婦2人だけの家といったことが多く、さほど高額にはなりません。30年後に2,000万円かけて建替えるとすれば、月々5万円を貯金していれば、ほとんど自己資金でまかなえるでしょう。
購入する物件の築年数の目安は、建替え時期や建替え費用によって異なりますが「築5年～20年」です。建替え費用の貯蓄に必要な期間を意識しましょう。
パターン３：住替え型（居住予定年数：5年～15年）
| 居住予定年数（目安） | 5年～15年 |
| 住む場所 | 変わる |
| 大きな出費 | 新居の購入費用 |
| 築年数ターゲット | なし |
| コストパフォーマンス | ★★～★★★★★ |
| 実現難易度 | 高い |
住替え型は、家も土地も変わります。購入した物件を売却して、新しい家を購入するパターンです。コストパフォーマンスを「★★～★★★★★」としたのは、売却と購入の良しあしによって結果が左右されるためです。
大きな出費は新居の購入費用です。それ以外の費用をいかに抑えて、貯蓄をするかも重要です。
購入する物件の築年数の目安は「なし」です。中古住宅選びの条件３：一家を守るために絶対考えるべき再販性リスクで詳しく解説しますが「いくらで売れそうか？」がカギになります。