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中古住宅選びの条件3:一家を守るために絶対考えるべき再販性リスク

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家の購入で失敗するリスクを下げる簡単な方法をご存知でしょうか?その家を売ることを考えながら見ることです。直感的に「売れなさそうだなぁ」と思った家は、本当に売れません。売れたとしても、大幅に損をする可能性が高いです。

本記事で紹介する再販性は、中古住宅選びの条件2:居住予定年数から考える3つのライフスタイルにおける永住型・建替え型・住替え型のうち、住替え型の実現を大きく左右します。また、再販性は、あなたが亡くなった後、負の遺産になるか否かのカギも握っています。

マンションの購入後、一戸建てに住替えたくなる方。逆に一戸建てからマンションに住替えたくなる方。たくさんいらっしゃいますが、「そうしたい!」と思ったときに実現できるかどうかは再販性にかかっています。


ただ売れればいいのか?

再販性とは、購入した物件がもう一度売れるかどうかを意味します。

ただし、ただ売れればいいのかというと、そうではありません。基本的にほとんどの物件は値段さえ下げれば売れます。(稀にそもそも需要がまったく見込めない物件や、法規制の関係で販売できない物件というものが存在します。)

重要なことは「損をせずに適正に売れるかどうか」です。

しかし、損をせずに売るといわれても中々難しいですよね。どんなことに注意をすればいいのか分からないと思います。

不動産は立地がすべて

見出しに書きましたが「不動産は立地がすべて」です。

どんなに素晴らしい建物でも、立地が悪かったら売れません。逆に粗悪な建物でも、立地が良ければ売れてしまいます。おそらく未来永劫変わらないルールでしょう。

中古住宅を買うとなると「住宅なのだから建物をしっかり見なければ!」と考える方は多いです。しかし、その必要はありません。とにかく、土地にこだわってください。

建物をしっかり見ようとすればするほど、ドツボにはまります。建物の状態・性能などを調べようと思うと、どれだけ調べてもキリがありません。建物のチェックは必要最低限でいいのです。

[label title="ポイント" color="green" icon="icon-right-hand" text="コンパクトシティ" class=""]

コンパクトシティという言葉。聞いたことがある人もいるでしょう。人口減少社会が到来していますが、行政効率を高めるために掲げられている都市開発のコンセプトです。

あなたがビラ配りになったと仮定してください。10,000軒に配らなければいけません。1軒あたり10円貰えます。自分の足だけでで配ってもいいですし、人や車を使っても構いません。ただし、費用は自己負担。

さて、ビラ配りをするエリアが半径10km圏内にキレイにまとまっている場合。ビラを配る方としては、とてもありがたいですよね。効率よく配って、費用も抑えやすく儲かります。

しかし、ビラ配りをするエリアが半径50km圏内に1000軒ずつ点在している場合。考えたくもない状況ですね。あっちこっち移動しなければいけないので効率が悪く、費用がかさんで手元にお金が残りません。

これがコンパクトシティのいう行政効率の向上です。特定のエリアに人口を集中させて、コンパクトな街づくりを目指します。商業施設なども集中するので事業効率もあがるでしょう。

今後、ひとつの大きな流れとして無視できないので「立地」を考えるヒントとして記憶にとどめておいてください。

土地値(とちね)を死守する

中古住宅を探して不動産屋さんに行くと「ほぼ土地値(とちね)ですね~。」なんてコメントされながら物件を紹介されることがあります。土地値の物件とは、建物価値はゼロとみなされ土地の値段のみで売られている物件をいいます。不動産投資をするのであれば話は別ですが、あなたが買う側の時には手を出さないほうがいい物件です。

しかし、売る側になったときには「最低でも土地値で売れる物件」であることが大事です。

中古住宅探しをしはじめると、建物を解体して更地にしても売れなさそうな物件がたくさんあることに気付くと思います。なぜ更地にしても売れないような物件になってしまうのか?

理由は、

  1. 土地そのものに需要がない
  2. 解体費用を上乗せした結果、坪単価が高い
  3. 解体費用が高すぎるため、坪単価が高い

といったものが考えられます。

1の理由は、特に説明不要でしょう。2と3の違いが分かりにくいので、すこし解説します。

2は、解体費用が売主負担のケースです。契約後、売主負担で建物を解体して引き渡しますという取引です。このケースでは販売価格に解体費用を上乗せしていることがあるので、高値になっていることがあります。当然、なかなか買手は現れません。

3は、解体費用が買主負担のケースです。契約後、買主負担で建物を解体して、新しい家を建てるという取引です。このケースでは販売価格から解体費用を減額していないことがあるので、高値になっていることがあります。こちらも当然、なかなか買手は現れません。

あなたが購入する物件として最も理想的なのは「2と3の状態でもすぐに売れる物件」です。しかし、現実は甘くありません。このような物件が手に入ることは厳しいでしょう。

理想を追い求めることよりも大事なのは、「1. 土地そのものに需要がない」物件だけは絶対に手を出してはいけないということです。

絶対に手を出してはいけない物件を避けるためには、「いいなぁ。」と思った物件が「更地でも買いたいか?」を必ず考えてください。リフォーム・リノベーション済みの罠にかからないために最も有効な手段です。

再販性を無視することのリスク

ここまで再販性を確保するヒントについて解説してきました。最後に、再販性を無視することのリスクについて解説します。

再販性を無視すると、あなたの人生にも悪い影響を与えますが、子や孫の人生にまで悪い影響を与えることが当たり前のようにあります。相続における「こんな使えない土地押し付けてどうしろっていうんだよ...。」というケースです。

あなたが永住型・建替え型を理想としているのであれば、特に注意してください。永住型・建替え型では売る必要がないので、再販性の考慮を忘れがちです。しかし、あなたが売る必要がないだけで、子や孫は分かりません。

また、年齢を重ねて身体の自由も効かなくなり、介護を受けなければいけなくなったとき。老人ホームに入るにしても、二世帯住宅などを建てて子供たちと同居するにしても、処分できない家は荷物でしかありません。(行政から依頼を受けて空き家の実態調査を行ったことがありますが、空き家になっている理由の多くは老人ホームへの入居と子供たちとの新居での同居です。)

長い人生、何があるかわかりません。もしもに備えて、手放れのよい中古住宅を選ぶようにしてください。


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