建築基準法 不動産関連法令

接道義務とは:概要(要件および例外など)、建築基準法、特殊な土地

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接道義務とは:概要(要件および例外など)、建築基準法、特殊な土地

建築物を建てる時には、かならず「接道義務」を満たす必要があります。

一般的には、間口が2m以上道路に接していればよいとされますが、接し方には様々なケースが存在します。

また、大規模建築物には、4m(もしくは、6m)以上の接道が求められるなど、例外も少なからずあります。

接道義務を満たしていない土地は、土地評価を適正に行うことができず、住宅ローンが組めないなどの問題も起こりかねません。

この記事では、接道義務について詳しく解説しています。

接道義務の概要から特殊なケースにおける取り扱いについて、幅広く解説しています。

用悪水路など、ぱっと見問題がないように見えて、実際には接道義務に違反してしまうケースもあるので注意してください。

この記事からわかること

  • 接道義務とは
  • 接道義務の例外規定
  • 特殊な土地と接道義務
  • 接道義務と建築(および建築基準法)
  • 接道義務と住宅ローン

接道義務とは

建築物を建てる時には、「接道義務」を守らなければいけません。

接道義務の要件を満たすことができない場合、建築委員会などから建築の許可が下りません。

接道義務とは、簡単に言うと、敷地の間口が2m以上、前面道路(建築基準法による道路)に接していなければならないという規則です。

なぜ接道義務を守らなければいけないのか?

なぜ接道義務を守らなければいけないのか?というと、

  • 暮らしの安全
  • 円滑な交通

を維持するためです。

たとえば、

  • 火事
  • 地震
  • 土砂災害

などの緊急時には、人の出入りはもちろん、車両などの出入りができる必要があります。

災害用車両などは大型のものも多く、出入り口が広くないと救助に向かうことができません。

ですので、緊急時の安全および円滑な交通を守るために接道義務を守る必要があるということです。

S.Kou
基本的に、その建物で暮らしている人の安全を守るためのものであり、あなた自身を守るためのルールです。

接道義務を満たすための要件

接道義務を満たすための要件には、

  • 前面道路に求められる条件
  • 敷地に求められる条件

の2つがあります。

いずれか一方ではなく、両方満たす必要があるので注意してください。

前面道路に求められる条件

前面道路に求められる条件は、「建築基準法による道路」であることです。

具体的には、

  • 建築基準法 第42条1項1号~5号に規定する道路(位置指定道路など)
  • 建築基準法 第42条2項に規定する道路(みなし道路)
  • 建築基準法 第43条但し書きの道路

のいずれかであることが求められます。

上記3つの道路に該当する場合であっても、

  • 自動車のみの交通のように供する道路
  • 高架の道路その他の道路であって、自動車の沿道への出入りができない構造のものとして政令で定める基準に該当するもので、地区計画の区域内の一定の区域内のもの

である場合には、接道義務を満たす道路として認められません。

道路幅員は、原則として「4m(もしくは6m)以上の道路」です。

ただし、

  • 建築基準法 第42条2項に規定する道路(みなし道路)
  • 建築基準法 第43条但し書きの道路

は、道路幅員が「4m(もしくは6m)に満たない道路」に対する緩和措置ですので、道路幅員があまりなくても認められます。

建築基準法による道路については、以下の記事を参考にしてください。

接道義務を満たすことのできる建築基準法による道路とは
接道義務を満たすことのできる建築基準法による道路とは

建築基準法 第42条1項1号〜5号および建築基準法 第42条2項には、建築基準法による道路が規定されています。建築物を建築するときには、接道義務を果たす必要がありますが、建築基準法による道路として認められているものでなければ、接道義務を果たす道路として活用することはできません。この記事では、接道義務を満たすことのできる建築基準法による道路について解説しています。道路そのものの規定に加えて、道路の幅員の調べ方、道路内の建築制限、壁面線の指定、私道の変更および廃止など、細かな規定にも触れていきます。建物を建築する上で、道路は無視できないものであり、調べずに話を進めた結果、そもそも建築ができない場所だったということも起こり得ます。トラブルが起きる前に、道路についてしっかりとポイントをおさえておきましょう。

敷地に求められる条件

敷地に求められる条件は、

  • (建築基準法による)道路に2m以上接すること
  • 敷地と道路の高低差が救助に支障をきたさないこと

の2つです。

まず、絶対条件ですが、敷地が(建築基準法による)道路に2m以上接している必要があります。

言い換えれば、敷地からの開口部(間口)が2m以上なければならないということで、緊急車両の乗り入れができるかどうかがポイントです。

また、敷地と道路に高低差がある場合、高低差により救助に支障をきたさないことが求められます。

S.Kou
「緊急時に救助活動が円滑に行えること」が要点になります。

どうだろうか?と迷ったときには、ひとつの指針にしてみてください。

当然、自己判断せずに「行政(建築委員会)」に直接問い合わせることも忘れないようにしましょう。

例外規定(43条但し書きの道路)

接道義務には「例外規定」も用意されています。

いわゆる「43条但し書きの道路」というものです。

例外とは、

  • 敷地の周囲に広い空き地を有する建築物
  • その他省令で定める基準に適合する建築物

で、特定行政庁が、

  • 交通上
  • 安全上
  • 防火上
  • 衛生上

支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可してものです。

たとえば、敷地に隣接して広い公園がある場合などが該当します。

広い公園が隣接している敷地であれば、災害が起きた時にも、公園から出入りを試みることができます。

建築基準法施行規則 第十条

第十条の二の二 法第四十三条第一項ただし書の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。

一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。

二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員四メートル以上のものに限る。)に二メートル以上接すること。

三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接すること。

43条但し書きの道路に関する例外許可申請

43条但し書きの道路を活用する場合には、例外許可申請を行う必要があります。

対象地を管轄する行政の窓口に直接申請をしてください。

申請後、現地の確認などを行い、問題がないと判断されれば、43条但し書きの道路としての活用を許可されます。

接道義務を満たしているか確認する方法(簡易的な方法)

接道義務を満たしているかどうか確認したい場合には、公図を活用してください。

本来であれば、各行政機関に直接確認を行うのが一番ですが、直接確認ができないこともあるでしょう。

そのような場合には、最低でも「公図」を取得してください。

ぱっと見、接道義務を満たしているように見える場合でも、敷地の前面に関係のない地目の土地が入り込んでいる場合があります。

敷地と道路の間に用悪水路が通っている場合などが代表的ですが、ケースによっては認められない可能性があります。

十分に注意してください。

公図とは:取得方法、活用方法
公図とは:取得方法、活用方法

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接道義務と特殊な土地

敷地によっては、

  • 特殊な地形
  • 特殊な地目
  • 分筆および合筆
  • 特殊な権利形態

により、接道義務を満たせないケースも存在します。

特殊な地形の土地

土地の形状(地形)が特殊な場合には、

  • 旗竿地
  • 袋地および囲繞地
  • 角地
  • 無道路地

などがあります。

S.Kou
最終的な判断は、行政が決めることなので、必ず行政にも確認するようにしてください。

旗竿地

上記のような地形の土地を「旗竿地」といいます。

旗竿地の場合には、竿の部分(道路に接している部分)が2m以上あるかどうかがポイントになります。

入口から先でどんなに広がりがあったとしても、入口が2m以下である場合には、緊急車両の出入りが円滑に行われません。

よって、接道義務を満たしていないという判断がなされます。

袋地および囲繞地

袋地および囲繞地

上記のような地形の土地を「袋地および囲繞地」といいます。

赤い土地が「袋地」で、水色の土地が「囲繞地」です。

ほかの土地(囲繞地)に囲まれており、袋地がどうしても道路に接することができない状態です。

袋地の場合には、「囲繞地通行権」が有効であるかどうかがポイントになります。

囲繞地通行権とは、囲んでいる他人の土地(囲繞地)を通行することができる権利です。

敷地が囲まれていたとしても、他人の土地を通行することができ、他人の土地が道路に接していれば、接道義務の目的上に問題はありません。

ただし、囲繞地通行権に関しては、書面を残さずに、暗黙の了解などにより処理されているケースが目立ちます。

万が一のことを考えて、囲繞地通行権を設定する必要がある場合には、弁護士などに相談の上、書面による内容を残すようにしてください。

角地

角地

上記のような地形の土地を「角地」といいます。

角地の場合には、2方向が道路に接することになります。

例えば、南側と西側が接している場合に、

  • 南側道路:建築基準法による道路
  • 西側道路:建築基準法による道路ではない

であれば、南側道路によって接道義務を満たすことができます。

南側道路および西側道路が、双方、建築基準法による道路ではない場合には、43条但し書きの道路としての活用などができないかぎり、接道義務を満たすことはできません。

無道路地

無道路地

上記のような地形の土地を「無道路地」といいます。

無道路地の場合には、「袋地および囲繞地」と似たような対応が必要になります。

無道路地から道路までをつなぐ通路などがあり、通行に支障がない(権利などがしっかり確保されている)場合には、接道義務を満たすことができます。

特殊な地目の土地

土地の地目が特殊な場合には、

  • 用悪水路(水路)
  • 都市計画区域外の土地

などがあります。

用悪水路(水路)

用悪水路とは、

  • 用水路
  • 悪水路(汚水などの処理用水路)

として使われている(使われていた)土地に設定されている地目です。

用悪水路においては、注意が必要で、

  • 現在も使われている水路
  • 現在は使われていないが、溝は残っている水路
  • 現在は使われておらず、溝も埋まっている水路

のパターンごとに対応が異なります。

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現在も使われている水路

水路が現在も使われている場合には、橋梁(橋)を通すことで接道義務を満たすようにしなければいけません。

一般的には、型の決まっているコンクリート製の橋を水路に埋没させて工事をします。

橋梁(橋)を設置する場合には、道路との状況以外に、水路の流れを妨害しないかどうかもポイントになってきます。

水路(および川)には、すべての区間において一定の水量が常に流れることができることが求められます。

一か所でも水量が確保できないと、増水時などに、そこから水があふれだしてしまうためです。

ですので、橋梁(橋)を通す場合には、河川課などからも許可を取る必要があります。

また、工事費もかなり高くなるので、前面に水路が通っている場合には注意してください。

現在は使われていないが、溝は残っている水路

現在は使われていないが、溝が残っている水路が前面にある場合にも、橋梁(橋)を通す必要があります。

当然、現在使用していないとしても、今後使い始める可能性があるので、河川課などへの確認もしてください。

勝手に工事をしてしまうと、あとから原状回復を求められ、

  • 橋梁(橋)は撤去(もちろん、自己負担。)
  • 建築不可(建替えや増改築などが認められない。)

といった状況に陥る可能性があります。

十分に注意してください。

現在は使われておらず、溝も埋まっている水路

個人的には、もっとも厄介な水路です。

ぱっと見は地続きになっているので、接道義務を満たすことに疑いが生まれません。

しかし、公図などで確認をすると、前面には「用悪水路」として他人の敷地が通っており、接道義務を満たすことができないことになってしまいます。

また、今は使っていなかったとしても、所有者が水路として復帰させる可能性もあります。

この場合には、権利者との合意が取れていないと抵抗できないことになるので注意が必要です。

S.Kou
めったなことはないだろうと思っていると、めったなことに見舞われるのが不動産です。

調べすぎるということはないので、よく注意して物事を進めてください。

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都市計画区域外の土地

接道義務は、

  • 都市計画区域内
  • 準都市計画区域内

においてのみ適用される規定です。

ですので、都市計画区域外においては接道義務を満たす必要はありません。

分筆および合筆

特に、

  • 袋地および囲繞地
  • 無道路地

に関係するのですが、接道義務の解消に「分筆および合筆」が行われることがあります。

分筆

1筆の土地を分けて、2筆以上にすることを「分筆」といいます。

  • 袋地および囲繞地
  • 無道路地

の場合には、通路として活用する部分を分筆して、別に管理するケースもあります。

ただし、本来的には「分筆」までする必要はありません。

接道義務は「建築基準法」に関することですが、分筆をすることの目的は、ほとんどの場合、「所有権」を明らかにすることにあります。

建築基準法では、所有権に関する規定は行っておらず、あくまでも建築および建築に伴う不都合が生じないようにすることが目的です。

ですので、分筆によって所有権を明らかにせずとも、接道義務を満たせるようになっていれば問題がありません。

S.Kou
とはいえ、権利関係を明らかにしておくのは最適解ともいえます。

できることであれば、権利を明らかにし、書面などに残すようにしましょう。

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合筆

合筆とは、分筆の反対です。

つまり、2筆以上の土地を合わせて、1筆にすることを「合筆」といいます。

  • 袋地および囲繞地
  • 無道路

において、合筆によって接道義務を満たすようにすることがあります。

前面宅地を買い取ったり、前面道路の一部を合筆して旗竿地のようにしたりします。

こちらも分筆同様、必ずしなければいけないものではありません。

とはいえ、資金に余裕があり、前面宅地などを買い取ってしまえるのであれば、合筆するに越したことはないでしょう。

S.Kou
合筆により道路としっかりと接道できた場合には、土地の評価も高まるので悪い話ではありません。

特殊な権利形態の土地

権利形態が特殊な土地には、

  • 共有地
  • 借地
  • 他人の土地

があります。

S.Kou
分筆および合筆と同様で、所有権よりも実用性に重きが置かれます。

共有地

共有地

  • 旗竿地
  • 袋地および囲繞地
  • 無道路地

で起こりえることですが、接道している敷地を共有している場合があります。

たとえば、図のような状態である場合、

  • 共有地に障害物がない場合
  • 共有地に障害物がある場合

で対応が異なります。
(※赤い枠の土地を、AとBが共有している)

共有地の接道部分が2mしかなく、中心に柵などが設置されている場合には、接道義務を満たしているとはいえません。

というのも、実質的には1mしか接道していない(実用性がない)状態と考えられるからです。

逆に、共有地の接道部分が2m以上あり、柵などの障害物が設置されていない場合には、接道義務を満たしていると考えられます。

S.Kou
繰り返しになりますが、接道義務を満たしているかどうかを判断するのは行政です。

行政から「NO」と言われれば、是正するほかにありません。

複雑な状況にある場合には、必ず確認を取るようにしてください。

借地

借地

図のような状態で、接道している土地が「借地」である場合には、注意が必要です。

基本的には、

  • 借地権が設定されているかどうか
  • 借地が確実に接道義務を満たしているかどうか

を満たしていれば問題はありません。

しかし、借地の場合には、どこまでいっても他人の土地です。

ですので、借地所有者の意向が変われば、状況が一変します。

たとえば、代替わりをしたときに、新たな借地所有者が使用を認めてくれなかった場合、接道義務を果たすことができなくなります。

結果、建替えや増改築ができなくなる可能性があることに注意が必要です。

S.Kou
代替わりしていない場合でも、現借地所有者と仲がこじれれば、同様の問題に発展しかねません。

他人の土地

他人の土地を介している場合にも、借地同様の注意が必要です。

書面によって権利が残っていたとしても、代替わりのタイミングでこじれる可能性は十分にあります。

書面の文言によって、権利の安全がいかに守られるかは変わるので、他人を介して接道義務を満たす場合には、弁護士などの専門家に必ず相談するようにしてください。

あなたが困る可能性もありますし、相続した子息がトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

接道義務と建築(および建築基準法)

接道義務と建築(および建築基準法)について、関係することを解説します。

接道義務とセットバック

みなし道路として認定をうける以前

みなし道路として認定を受けた後

みなし道路として認定を受けた後(セットバック)

みなし道路(2項道路)により、接道義務を満たしている場合には、将来にトラブルが起こる可能性があります。

そもそも、みなし道路(2項道路)は、今後建替えなどの際に敷地境界線をそろえて、道路幅員を4m以上確保することを前提に認められる道路です。

みなし道路(2項道路)を設定して、新たに建築する場合には、最初から予定している道路境界線まで敷地を下げて建築するので問題はありません。

しかし、すでに建っている家は、みなし道路(2項道路)が設定されたことで、建替えなどの際にセットバックを求められます。

セットバックとは、もともとある敷地を下げて、道路幅員を確保するようにして建て直すことです。

当然、敷地面積は減ります。

敷地面積の減少に応じて、容積率や建ぺい率にも変動があるので、注意してください。

S.Kou
理不尽といえば、理不尽な対応なので、黙ってセットバックせずに建替えてしまうケースもあります。

建築不可への対処法

建築不可への対処法としては、

  • みなし道路(2項道路)を活用する方法
  • 43条但し書きの道路を活用する方法

の2つの方法があります。

どちらの場合にも、既存の道路を「建築基準法による道路」として認めてもらう必要があります。

権利の扱いなど注意すべき点が多いので、どういった道路なのかしっかりと理解をしておいてください。

「建築基準法による道路」として認められた場合には、認められた規定の範囲内で建築が可能になるので、問題は解決できます。

みなし道路とは:申請(新設・廃止)、建築、固定資産税、トラブル
みなし道路とは:申請(新設・廃止)、建築、固定資産税、トラブル

みなし道路とは、建築基準法 第42条2項の規定によって認められる道路です。幅員が4m未満であっても、接道義務を満たすことができる道路として活用が可能になる特徴があります。しかし、私道ゆえに交通権などによるトラブルも発生しやすくメリットばかりに気を取られては足元をすくわれることがあります。この記事では、みなし道路について詳しく解説しています。みなし道路の基本的な特性、建築のルール、固定資産税との関係、主なトラブルなど具体的な内容にも触れていきます。みなし道路に関係する土地の購入を検討している方は、かなりの注意を払う必要があることを肝に銘じておいてください。

特殊な建築物

大規模建築物を建築する場合には、接道義務に求められる要件が変わります。

大規模建築物

大規模建築物の敷地と道路との関係

地階を除く階数が3以上である建築物の敷地は、道路に連続して4メートル以上接しなければならない。

延べ面積が1,000平方メートルを超える建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に連続して6メートル以上接しなければならない。

前2項の規定は、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の建築物で市長が安全上支障がないと認めたものについては、適用しない。

大規模建築物の場合には、状況によって、

  • 4m
  • 6m

のいずれかの距離に接道している必要があります。

一般住宅とは違い、緊急時には、不特定多数が出入りする可能性があり、救助車両も多く乗り入れる可能性があります。

大規模な救助活動にあわせた規定が適用されるということです。

特殊な建築工事(建築不可の建物)

道路の廃止などにより建築不可に陥った場合には、

  • 増改築(リフォーム・リノベーション)
  • 建替え
  • 大規模修繕

に影響が出ます。

いずれの場合にも、

  • 2mの接道
  • 4mもしくは6mの接道

が満たされるようにすることが求められます。

解決策としては、

  • 分筆および合筆による所有権の配置換えによる回避
  • 通行権などの新設による回避
  • みなし道路(2項道路)の新設による回避
  • 43条但し書きの道路の新設による回避

が考えられます。

現状、建築不可であっても、接道状況の改善によっては建築が可能になるので、あきらめずに方法を模索しましょう。

具体的な方法については、「特殊な土地と接道義務」などに記載してある方法を参考にしてください。

接道義務と住宅ローン

接道義務を満たしていない土地を購入するときには、住宅ローンが組めない可能性があります。

接道義務を満たしていないということは、土地としての価値が見出しにくい状況です。

つまり、金融機関としては、土地評価をしようにも、適正な評価が行えません。

価値がわからない状態で、住宅ローンの担保に組み込むことはリスクでしかないので、金融機関としては足が踏み入れられないのです。

S.Kou
接道義務を満たしていない土地・建物を安値で購入して、適法にした後、再販するといった不動産投資の方法も存在します。

しかし、融資を受けることは困難ですし、必ずしも適法な状態にできるとは限りません。

購入をする場合には、潤沢な資金および念入りな事前調査を心がけてください。

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