不動産用語

農地転用とは:地目変更、第5条、費用、手続き、期間、必要書類

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郊外で土地を探しているときなどは、地目が田になっていることがあります。そのようなときには、農地転用といって地目を変更しなければいけないことがあります。とはいえ、農地転用は誰でもできるものかというと、そうではありません。

今回は農地転用について説明します。定義からはじめて、実際にどのようにすれば農地転用ができるのかまで順番にお話しします。これを読んで、農地転用についての基本をおさえましょう。

【この記事からわかること】

  • 農地転用と地目変更
  • 農地転用と5条
  • 農地転用の費用
  • 農地転用の手続き
  • 農地転用の手続き完了までの期間
  • 農地転用の必要書類

農地転用(のうちてんよう)とは

農地転用というのは、農地の持ち主や用途を変えることを指します。農地の持ち主が変わったり、農地の用途を変えたりする場合には、そのための手続きが必要になってきます。というのも、農地というのは自分だけで使う以外にもいろいろな使い方ができるものなのです。

農地を売買することもできますし、貸し借りすることもできます。農地だからといって農地としてだけで使う必要はありません。あくまでも土地なのですから他の使い方もできるのです。工場のために工場用地とすることもできますし、駐車場や宅地にすることもできます。

農地の売買や貸し借りの場合には、その農地の名義が変わることになります。農地を農地以外で使おうとすれば、その土地への目的が変わります。こういった農地の名義変更や農地の目的の変更において、農地転用の手続きが必要になってくるのです。

農地転用の手続きは、基本的には行政書士にお願いすることになります。平日に時間を確保できる人であれば、必要な書類を集めて自分で農地転用の手続きを進めることもできます。ただ、土地が大きくなれば手続きの難易度も上がるといわれています。もともと農地転用の手続きというのは時間のかかるものですので、その点は理解しておきましょう。

農地転用と地目変更

重要なことでかつ、忘れられがちなので早めに書きます。先に書いた通り、農地転用とは農地を農地以外の用途で使うことを認めてもらう手続きです。つまり、農地転用をしたからといって地目が変わるわけではありません。

農地転用の許可が下りたら、地目も自動的に変わるものだと考えられている方がいますが、これは違います。地目は登記のことなので、管轄は法務局です。農地転用の許可は市町村の管轄です。

地目を変えるには、2つの手続きが必要になります。農地転用事実確認願(いわゆる転確)と地目変更登記です。

農地転用事実確認願

農地転用が実際に完了したことの確認をしてもらう届出です。市の農業委員会に申請します。申請するときには、農地転用事実確認願と一緒に工事完了報告書を提出します。

この手続きが受理されると、市の担当者が現地を確認にいきます。そこで転用の事実が認められれば、証明証が交付されます。

地目変更登記

実際に登記事項証明書に記載される地目を変更するための登記です。法務局に地目変更登記の申請をします。申請時には、農地転用事実確認願で取得した証明書も添付します。

農地転用と農地法第5条

農地転用には、農地法という法律が関係します。なかでも農地法第3条・第4条・第5条と密接に関係するのですが、第3条と第4条は農地の所有者に関係することです。今回は所有者以外に関係してくる第5条についてです。

農地転用をする場合、用途のみを変更するパターン・権利のみを変更するパターン・用途と権利を変更するパターンの3つがあります。第5条は、用途と権利を変更するパターンについての法律です。用途と権利を変更するとはどういうことか説明します。

まず用途を変更するとは使い方を変えるということですね。田から宅地に変えて、住宅を建てるというのが用途の変更です。ほとんどの農地転用は用途の変更が伴います。

そして権利の変更ですが、これは所有権のことです。売買によって農地の所有者から、あなたに所有権を移転させることは所有権の移転です。なので、他人の田んぼを買って家を建てたいというときは農地法第5条が適用されます。

農地転用の費用

農地法第5条にかかる農地転用の申請の場合を書きます。もっとも高い費用がかかる手続きです。依頼は行政書士に行います。

まず、農地法第5条の届出におよそ30,000円~50,000円がかかります。届出をしたあとには、許可を得る必要があります。農地法第5条の許可には、およそ50,000円~150,000円がかかります。なので、合計すると80,000円~200,000円となります。あくまでも相場ですので、参考程度にしてください。

農地転用の手続き

実際にどのようにして手続きをすすめるのかです。事前準備として、取得しようとしている農地の登記事項証明書や公図の写しを取得しておきましょう。

事前準備が整ったら現況確認を行います。実際に農地に行って、どのような利用がされているかを確認します。同時に地積測量図も持っているなら、地境の確認なども行いましょう。現況確認をしっかり行っておかないと、農業委員会に相談に行ったときにうまく説明ができず、困ることになります。

現況確認が完了したら、農業委員会に相談に行きます。書類を準備してしまう前に相談をすることで、そもそも許可の下りる見込みがまったくないところであったり、特殊な書類が必要だったというミスを避けることができます。

また農地転用の場合は、農業事業者から押印してもらう必要があったりするため、どこに行けばよいのかなどを調べる必要があります。そのような情報を得るためにも、農業委員会に事前に相談しに行く必要があります。

しっかりと説明を受けて、必要な書類が分かったら準備に取り掛かります。書類が一通り揃ったら、窓口に提出しましょう。申請書が受理されれば、あとは許可が下りるのを待つだけです。

農地転用の手続き完了までの期間

農地転用の手続きを行ってから許可が下りるまでの期間ですが、目安は6週間です。農振除外など複雑な案件になると、1年かかることもあります。余裕を持ったスケジュールを組むようにしましょう。

また農地転用手続きの受付は、日にちや月が決まっていることがあります。その日を逃すと2ヵ月後まで申請ができないということもありますので、事前に確認をしておきましょう。書類は揃っているのに申請ができずに、無駄に数ヶ月待つということもあります。

農地転用の必要書類

以下に記載するのは、主な必要書類と注意点です。参考にしてください。

必要書類 注意点
対象となる土地の登記事項証明書 かならず法務局で取得してください。
公的な証明書である必要があります。
対象となる土地の公図 登記事項証明書と一緒に法務局で取得します。
対象となる土地の住宅地図の写し ZENRINなどの住宅地図の写しです。
建築予定の建物設計図 建物を建築するときには設計図が必要です。
業者に説明して用意してもらいましょう。
対象となる土地の所有者の同意書 所有者の同意が必要です。

このほかにも、

  • 他法令の許認可等を了証する書面
  • 土地改良区の意見書
  • 取水または排水に関する同意書
  • 定款(寄付行為)および法人登記簿(現在事項証明または全部事項証明)

などの書類が必要になることもあります。農地転用については、集める書類がケースによって様々なので、何が必要なのかには十分気をつけてください。

まとめ

農地転用とは、地目が農地になっている土地を、別の用途で使用するときに必要になる手続きです。農業従事者間での農地転用手続きは比較的簡単ですが、農業従事者ではない人への農地転用は複雑になりがちです。

農地転用の許可が下りると、地目の変更が終わったと勘違いされることがありますが、それは違います。農地転用は市町村の管轄であり、地目変更は法務局の管轄です。かならず地目変更登記を行いましょう。

農地転用では、農地法第3条・第4条・第5条が関係してきます。農業従事者から農業従事者以外の所有者に農地を譲るときには、農地法第5条が適用されます。もっとも複雑な農地転用なので、手続きは慎重に行いましょう。

農地転用をプロに依頼するときには、行政書士に頼ることになります。費用はおよそ80,000円~200,000円です。難しい農地転用や、手続きに不安があるときは行政書士を頼るとよいでしょう。

農地転用の手続きは、5つのステップです。資料収集⇒現況確認⇒農業委員会への相談⇒書類作成⇒許可申請です。農業委員会への相談はかならず行うようにしてください。

許可申請をしてから、実際に許可が下りるまでおよそ6週間かかります。案件によっては1年に及ぶこともありますので、余裕を持ったスケジュールで行動しましょう。また申請可能な月日が決まっていることもありますので、十分に注意してください。

農地転用に必要な書類は農業委員会に確認しましょう。どんなときでも必要になる書類もあるのですが、それ以上にケースに応じて必要になる書類が多数あります。特に農地なので水関係の書類など、通常では馴染みのないものが多いです。


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