土地の購入 土地の購入費用

土地の購入にかかる費用および節約方法

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土地の購入にかかる費用および節約方法

土地の購入では、さまざまな費用がかかります。

土地の購入代金以外に、諸費用として「1割強~2割前後」は別の費用がかかるものと考えてください。

ただし、

  • 税金の優遇制度
  • 購入する土地の条件

によっては、費用を大幅に圧縮することも可能です。

この記事では、土地の購入にかかる費用について詳しく解説しています。

項目ごとに詳しい説明が必要な場合には、個別の記事を用意しています。

個別記事では、費用を圧縮するためのヒントについても解説しています。

しっかりと節約をしていけば、数百万円ちかく費用が安くなるので、賢く土地を購入できるようにしましょう。

この記事からわかること

  • 土地の購入にかかる費用
  • 土地の購入にかかる費用を安くする方法
  • 土地の購入にかかる費用の一覧

土地の購入代金

土地の購入には、当然、土地の購入代金がかかります。

土地購入にかかる契約書に記載された金額が、そのまま土地の購入代金です。

坪100万円の土地を50坪購入したのであれば、土地購入代金は5,000万円です。

不動産業者に支払う費用

不動産業者に支払う費用は、

  • 仲介手数料
  • 事務手数料

の2つです。

S.Kou
不動産業者によっては、これら以外の項目が設定されることもあります。

注意したいのは、名目を変えて、実際には仲介手数料を増額請求されているケースです。

不透明な項目がある場合には、念のため、何の費用なのか確認をとるようにしましょう。

仲介手数料

仲介手数料には、法律で定められた上限額があります。

たとえば、5,000万円の土地を購入したのであれば、仲介手数料は「156万円」が上限です。

156万円以下の仲介手数料は、もちろん認められます。

しかし、156万円を超えて仲介手数料を請求することは違法です。

S.Kou
売主が仲介手数料を満額支払ってくれないので、買主にしれっと上乗せする悪徳な業者も少なからず存在します。

いかなる理由があっても、法律で定められた額以上を受け取ってはいけないので、断固として拒否しましょう。

【仲介手数料】計算(速算式)、無料(および半額)、消費税、値引き
【仲介手数料】計算(速算式)、無料(および半額)、消費税、値引き

仲介手数料について解説している記事です。仲介手数料について、「仲介手数料とは」「宅建業法による仲介手数料の決まり」「仲介手数料の計算方法」「仲介手数料に関する税金」「仲介手数料の相場」「仲介手数料が無料(または半額)の不動産業者」「仲介手数料の値引き交渉」「仲介手数料込みで住宅ローンを借りることはできるのか?」を解説しています。

事務手数料

事務手数料には、特段の定めはありません。

事務手数料とは、

  • 書類の作成
  • 書類作成のための調査
  • 人件費

などをまとめた費用です。

不動産取引の全体でみると、さほど大きな金額にはなりません。

S.Kou
事務手数料が法外な額になっている場合には、実質、過剰な報酬を請求されている可能性があります。

怪しいと思った時には、直接聞くなり、宅建協会に相談に行くなりしましょう。

金融機関に支払う費用

金融機関に支払う費用は、基本的に、住宅ローン手数料のみです。

住宅ローン手数料

住宅ローンを設定するのにかかる費用が「住宅ローン手数料」です。

金融機関によっては、細かく名目をわけて、透明性を高めていることもあります。

銀行から不当な請求を受けることはあまりありません。

また、かかる手数料の額についても、

  • 事前の説明
  • 資料への記載

などから明確にわかるようになっています。

それなりの額になるのですが、難しい内容だからと言って読み飛ばさないようにだけしてください。

司法書士に支払う費用

司法書士に支払う費用は、

  • 所有権移転・保存登記費用
  • 抵当権設定登記費用
  • 司法書士報酬

の3つです。

司法書士報酬については、

  • 所有権移転・保存登記費用
  • 抵当権設定登記費用

に含まれていることもよくあります。

所有権移転・保存登記費用

どのような土地取引であっても、

  • 所有権移転登記
  • 所有権保存登記

は、原則、必要な登記です。

所有権の移転および保存が行われていないと、土地の所有権に関する対抗力(わたしの土地だ!と公に言い張る力)が認められません。

トラブルの原因にしかならないので、必ず行いましょう。

抵当権設定登記費用

土地を担保にして住宅ローンを借りる場合には、抵当権設定登記が必要になります。

対象の土地を抵当に入れて住宅ローンを借りていますよという登記です。

抵当権設定登記を行わなければ、金融機関は安心してお金を貸すことができません。

抵当権設定登記については、以下の記事を参考にしてください。

【抵当権設定登記とは】費用(相場)、必要書類、登録免許税の軽減など
【抵当権設定登記とは】費用(相場)、必要書類、登録免許税の軽減など

抵当権設定登記について解説している記事です。「抵当権設定登記の基礎知識」「抵当権設定登記の流れ」「抵当権設定登記の費用」「抵当権設定登記に関する特別なケース」について触れています。登録免許税の軽減に関する情報など、費用負担を大幅に削減する方法も掲載しています。

そもそも抵当権(担保)ってなに?という方は、以下の記事を参考にしてください。

担保とは:担保の種類(抵当権・質権との違い)担保責任・担保物権
担保とは:担保の種類(抵当権・質権との違い)、担保責任・担保物権

担保と聞いて、あなたは何を思い浮かべるでしょうか?銀行のことや、住宅ローンのことなどを思い浮かべる方が大半でしょう。質屋さんを思い浮かべる方もいるでしょうか。普段何気なく使われている担保という言葉ですが、正しく理解しようと思うと、なかなか難しいことばです。ですが、担保の性質を理解せずに、借金をしたりするのはとても危険なことです。状況や、使う方向によって意味が違ってくる担保ということば。しっかりと理解をしておけば、決して怖いものではありません。知らないことこそがリスクですので、今回は担保について理解を深めましょう。

抵当権と根抵当権とは:違い、メリット
抵当権と根抵当権とは:違い、メリット

銀行から融資を受けるときには、抵当権の設定が必要になります。抵当権について、なんとなくでは理解できている方が多いのではないでしょうか。では、根抵当権と言われるとどうでしょう?
住宅ローンくらいの借り入れであれば、抵当権までの理解で十分です。ですが、ビジネスシーンとなってくると、場合によっては根抵当権への理解が必要です。これは経費の削減の意味でも重要なことになります。
今回は、抵当権を正しく理解した上で、根抵当権についてもしっかりとおさえましょう。この2つが分かれば、抵当権はもう怖くありません。

司法書士報酬

司法書士から請求書を受け取ると、

  • 各登記の費用
  • 税金(登録免許税など)
  • 司法書士報酬

の3項目に分かれていることが一般的です。

司法書士に支払う直接的な報酬は「司法書士報酬」のみです。

残りはすべて「国および地方公共団体」に支払っているお金です。

S.Kou
司法書士報酬を交渉して安くしようとする方がいますが、あまりしないほうがいいです。

書類をこねているだけだろうと考えている方もいるようですが、登記は難しいです。

話を聞けばわかりますが、おそらく何を言っているのか半分も理解できないかもしれません。

大した節約効果はありませんし、雑な仕事をされてしまうくらいであれば、しっかりと支払ったほうが無難です。

土地家屋調査士に支払う費用

土地家屋調査士に支払う費用は、

境界確定および測量にかかる費用

土地家屋調査士報酬

の2つです。

境界確定および測量にかかる費用

土地を購入するときには、境界確定および測量が必要です。

隣地の所有者などに立ち合いをしてもらい、「ここが境界で間違いないですね?」と了承を得ます。

隣地所有者および役所から了解を得たら、図面を作成し、土地の境界を確定します。

境界確定および測量をせずに土地を購入すると、建築後に不要なトラブルに巻き込まれる可能性が高くなります。

塀を設置する場合には、とくに慎重になる必要があります。

土地家屋調査士報酬

司法書士報酬と同じく、土地家屋調査士報酬を支払います。

S.Kou
土地家屋調査士報酬については、境界確定および測量費用に含まれているケースも多いです。

詳細が知りたい場合には、土地家屋調査士に直接尋ねるようにしましょう。

税金

土地の購入にかかる税金は、

  • 固定資産税の清算金
  • 不動産取得税
  • 印紙代
  • 登録免許税

の4つです。

固定資産税の清算金

固定資産税は、毎年1月1日に1年分が確定し、4月ごろに納税通知が届きます。

土地の契約(もしくは、引き渡し)を受けるのが、7月1日だったとします。

この場合、

  • 1月
  • 2月
  • 3月
  • 4月
  • 5月
  • 6月

の固定資産税は「売主負担」になりますが、

  • 7月
  • 8月
  • 9月
  • 10月
  • 11月
  • 12月

については「買主負担」になるのが一般的です。

売主はすでに1年分を納税しているので、買主から返金するという形で固定資産税を清算します。

固定資産税:概要および減額措置
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不動産取得税

土地(および不動産)を購入すると「不動産取得税」がかかります。

それなりに複雑な税金ですが、かかる額も大きめです。

不動産取得税について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

不動産取得税:特例および改正内容(平成29年度)
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印紙税

一定額を超える契約書などを作成した場合には「印紙税」を納めなければいけません。

印紙税を納めるときには、郵便局などで購入できる印紙を張り付け、割り印をします。

どこかにいって納めるわけではありません。

注意したいのが、印紙を貼っただけでは納税したことにはならないことです。

割り印をしてはじめて、納税をして、契約書が有効になります。

国に契約書の写しなどを求められることがありますが、割り印をしていなければ有効なものとして認められません。

貼っていなかったり、割り印をしていなければ、追加課税を受けることもあるので注意してください。

印紙税とは:一覧表
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登録免許税

登録免許税とは、登記にかかる税金です。

支払いのタイミングとしては、司法書士から請求を受けることになるのが一般的です。

あくまでも司法書士が代わりに納めているだけであり、司法書士のポケットに入るお金ではありません。

その他の費用

そのほかにシチュエーションに応じて、

  • 地盤改良費
  • 既存家屋の解体費用
  • 上下水道の埋設費用
  • 橋梁の設置費用(間口の工事)

などがかかります。

地盤改良費

建物を建設する予定であれば、地盤を強固にしておく必要があります。

不同沈下(ばらばらに地盤が沈むこと)を起こせば、家に相当なダメージが蓄積され、倒壊する恐れもあります。

地盤改良には、

  • 表層改良
  • 柱状改良

などいくつか種類がありますが、大掛かりな改良になるほど高額になります。

柱状改良の場合には、100万円単位の金額になることも普通にあるので、思わぬ出費になるかもしれません。

S.Kou
とはいえ、地盤については「調べてみるまでわからない」といえます。

基本的には、近隣の地盤状況に似るのですが、あくまでも「基本的には」にすぎません。

近隣の地面は強固だったのに、その土地だけ田んぼのように柔らかかったということもありました。

既存家屋の解体費用

建物を建築する予定で、すでに建物が建っている場合には「解体費用」がかかります。

  • 解体する建物の大きさ
  • 解体する建物の材料
  • 現場の状況(広さや間口)
  • 使用する機械

などによって、かかる費用はばらばらです。

最近では、廃材の仕分けを徹底するように指示があり、いろいろな面でコストが上がっています。

不安な場合には、契約・購入の前に解体屋さんに現場を見てもらいましょう。

S.Kou
ぱっと見では難しいところもあるのですが、地盤に比べると費用の目安は付きやすいです。

上下水道の埋設費用

敷地に上下水道が引き込まれていない(埋設されていない)場合には、上下水道の埋設費用がかかります。

上下水道の埋設工事には、50万円~100万円強の費用がかかります。

  • 建設する建物の配置
  • 主管までの距離

などによって工事費用は大きく変わります。

上下水道がすでに引き込まれているのがベストなので、事前に引き込み状況を確認するようにしましょう。

上下水道の引き込み状況(埋設状況)を確認する方法
上下水道の引き込み状況(埋設状況)を確認する方法

住宅などを建築するときには、上下水道を引き込む必要があります。上下水道の引き込み工事には、およそ50万円ほどの費用がかかります。当然、工事の総額に上乗せされるので、すでに引き込まれている土地のほうがコスト削減を期待できます。また、上水道の場合には、引き込まれているにしても「何mm管(口径)」なのかが気になることもあるでしょう。未だに「13mm管」が引き込まれている土地は多いので、「20mm管」を検討している場合には、追加工事が必要になります。この記事では、上下水道の引き込み状況(埋設状況)を確認する方法について解説しています。正確な調査、簡易的な調査の2つ紹介しているので、あなたの都合に合わせて、調査方法を選んでください。

橋梁の設置費用(間口の工事)

車などの乗り入れのために「間口の工事」が必要になります。

前面が道路(および歩道)である場合には、そこまで大掛かりな工事にはなりません。

しかし、前面に川(および用水路)が流れている場合には、橋梁を設置する必要があります。

鉄板などで代用することもありますが、行政に認められないケースも多々あります。

橋梁を設置する場合には、設置する橋梁の型に合わせて拡幅工事などを行います。

数百万円の費用がかかることがあるので、前面が川(および用水路)の土地を購入するときには気を付けてください。

土地購入にかかる費用の一覧

土地の購入にかかる費用を一覧でまとめました。

  • 土地の代金は5,000万円
  • その他、想定可能な費用がすべて発生したもの

とします。

科目 金額
土地の購入代金 5,000万円
仲介手数料 156万円
(※上限額支払い)
事務手数料 10万円前後
住宅ローン手数料 50万円~100万円
(※住宅ローン保証料を含む)
所有権移転・保存登記費用 5万円前後
抵当権設定登記費用 5万円前後
司法書士報酬 (※各登記費用に含まれているものとする)
境界確定および測量にかかる費用 50万円前後
土地家屋調査士報酬 (※境界確定および測量にかかる費用に含まれているものとする)
固定資産税の清算金 10万円前後
不動産取得税 0円~50万円
(※不動産取得税に関する特例を適用した場合、土地は0円になることもある)
印紙税 3万円前後
登録免許税 100万円前後
(所有権移転・保存、抵当権設定にかかる登録免許税の総額)
地盤改良費 100万円~200万円
既存家屋の解体費用 100万円~200万円
上下水道の埋設費用 50万円~100万円
橋梁の設置(間口の工事) 100万円~200万円
合計 およそ6,000万円

上記はあくまでも一例です。

とくに、税金については税制上の優遇措置を組み合わせることで大幅に変わります。

ざっくりではありますが、土地購入代金の2割前後を「諸費用」として考えておくとよいでしょう。

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