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不動産売却のベストアンサーは専任媒介契約!が、注意も必要

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不動産売却のベストアンサーは専任媒介契約!が、注意も必要

査定額の提示を受けて「お願いしよう!」と思ったが、媒介契約の種類をどうするか迫られて一歩下がってしまったところでしょうか?一般媒介契約、専任媒介契約、専属選任媒介契約の3種類から選んでくださいと急に言われても困ってしまいますよね。ましてや、一般媒介契約以外を選ぶと、ほかの不動産屋さんとは話ができないとなればなおさらです。

この記事では、不動産業者と専任媒介契約を結ぶメリットと注意点について解説します。それぞれの媒介契約にメリット・デメリットがあるのですが、理想的な媒介契約は専任媒介契約です。とはいえ、専任媒介契約を結ぶと、ほかの不動産業者には依頼ができなくなるので少し慎重になる必要があります。

専任媒介契約を結ぶときには、不動産業者をどのようにして選別すればよいのか?なぜ専任媒介契約が理想的なのかなどについて解説します。

[label title="" color="green" icon="icon-ok" text="この記事からわかること" class=""]

・専任媒介契約を結ぶときの注意点

・専任媒介契約のメリット


専任媒介契約の注意点

専任媒介契約の注意点

不動産業者に依頼をするときには「専任媒介契約」が理想的な契約です。ただし、専任媒介契約を結んでもよい相手かどうかをしっかり見極める必要があります。見極めを誤ると売却が大幅に遅れるなどの害が生じます。

では、どういうところに注意すればよいのか?ということについて解説します。ポイントは「企業の販売力」と「担当者の実績」の2点です。前提として、信用できる企業と担当者であるとします(信用できない相手は絶対にNGです)。

企業の販売力

企業の販売力

まず「企業の販売力」ですが、広告ネットワークがしっかりしているかどうかです。世間のイメージとは違うかもしれませんが、不動産業は情報商売です。情報力がものをいう商いなので、情報を吸い上げる力と情報を拡散させる力が販売力に直結します。

では、企業の販売力を知るには何をチェックすればよいのでしょうか?広告ネットワークですから、思いつく限りの広告媒体に目を通せばよいのです。テレビCM、新聞、雑誌、インターネット、野立て看板などいろいろな広告媒体があるはずです。

必ずチェックしたいのは、インターネットです。テレビCMや新聞、雑誌などをチェックしようと思うと、それらを集めるだけでなかなか手間がかかります。ですが、インターネットを確認するのは、ウェブにつながる環境さえあれば、どこでも手軽にできてしまいます。

インターネットにおける広告ネットワークを確認するときには、以下のサイトをチェックしましょう。

[label title="ポイント" color="green" icon="icon-right-hand" text="必ず確認したいウェブサイト" class=""]

  • スーモ
  • ホームズ
  • アットホーム
  • Yahoo!不動産
  • 不動産ジャパン

これらのサイト内で、依頼をしようと考えている不動産業者が見つかるかどうか確認してください。見つかった時には物件の掲載件数を確認しましょう。掲載件数が多いほど、すぐれた広告ネットワークを構築している可能性は高いです。

これらのサイトでは掲載数に合わせて契約プランが変わります。当然、多く掲載すればするほど月々の経費が高くなります。なので、たくさん出していれば出しているほど、本気度が高く、それだけの広告費を毎月支払っても耐えられる企業ということです。

不動産を売るときには、情報がどれだけ世間に露出しているかが重要です。かなり魅力的な物件であれば、購入希望者が多いので、少しの露出で決まることはあります。ですが、実際には似たような物件が多いので、少しでも多くの人に情報が届くかどうかが、売れるかどうかを大きく左右します。

[label title="閑話休題" color="green" icon="icon-coffee" text="独自のネットワーク" class=""]

不動産業は、基本的に「地域」に根差したビジネスです。特定の地域に首まで浸かるほどズブズブに力を入れている不動産屋さんは多数存在します。不思議となくならない町の小さな不動産屋さんがソレにあたります。

こういった不動産屋さんは地域の大地主とかなり密接なつながりを構築しています。少し大げさに聞こえるかもしれませんが、売地を出すか出さないかをコントロールできるくらいの力を持っていることもあります。

このような業者は広告を出す必要がないので、あまり出しません。広告を出さなくてもお客さんが列をなして順番待ちしているので、売り物が出れば紹介するだけでよいのです。こういった業者に依頼する場合には、インターネットなどでの調査は役に立たないので注意しましょう。

担当者の実績

担当者の実績

もうひとつ確認したのは「担当者の実績」です。どれだけ優れた広告ネットワークを持っていても、担当する営業マンに売却力がなければ意味がありません。その人の人柄なども重要ですが、やはり数字でも考えたほうが間違いがありません。

正確な数字を提示してもらうことは難しいかもしれません。そのような時には「似たような物件を売却した経験」について質問しましょう。経験があり、話に具体性があれば十分に信用できる担当者です。

より慎重に判断するのであれば「この不動産、どうすれば売れますか?」と質問しましょう。具体性があり戦略的なストーリーを話してくれるようであれば、経験豊富な担当者と判断してよいでしょう。リフォームやクリーニングの提案など、なかなか提言しにくいところにも踏み込んでアドバイスをもらえるようであれば、かなり親身な担当者と考えることもできます。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは「不動産業者の能力を最大化できること」です。

一般媒介契約の場合には、ほかのところで決まってしまうかもしれないというリスクが付きまとうので、どうしても専念できません。しかし、専任媒介契約を結んだときには、安心して販売活動に専念することができます。売却に専念してもらえるということは、あなたにとっては早期売却や高値売却の可能性が高まるということです。

また、専任媒介契約で物件を預けていると「優遇されやすい」という側面があります。見込み客に対して物件を提案するときにも、優先的に提示してもらえる可能性があります。もっとも大きいのは、広告掲載率が確実に高まります。

どの業者も、お金を払って広告を出しています。ということは、広告を出したものの成果につながるかわからない物件よりも、確実に成果につながる物件を掲載したいと考えるのが当然です。よって、専任媒介契約を結んでいるほうが広告掲載率が確実に高まるということです。

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