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【中古住宅の選び方】適正価格と値引き交渉

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【中古住宅の選び方】適正価格と値引き交渉

あなたは今、中古住宅を選んでいるところでしょうか?いいな!と思える物件にめぐり合うのは意外と大変なことです。ですが、これだ!と思っても、本当にいいのだろうかと悩みが尽きないものです。中古住宅を選ぶための基準が欲しいですよね?

今回は、中古住宅の適正価格についてお話します。適正価格が分かると、色々な判断ができるようになります。もし適正価格より高かったとしても、このくらいの価格差だったら許せるなといった妥協点も見えてきます。価格を割り出すプロセスを理解して、冷静に物件を見つめなおしてみましょう。

また、あなたが魅力的に感じている価値と市場が考えている価値は違うものです。適正価格を把握することで、値引き交渉の目安も知ることができます。いい物件を、少しでも安く買いましょう。

この記事からわかること

  • 中古住宅選びのポイント
  • 中古住宅選びの注意点
  • 中古住宅の適正価格
  • 中古住宅の値引き交渉について

中古住宅の適正価格

中古住宅の適正価格

中古住宅の適正価格

まずは中古住宅の適正価格を調べる方法について解説します。一般的に不動産屋さんが行っている方法であり、ほとんど専門的な知識は必要ありません。ベテランの営業マンが行っている査定となると、情報収集の幅や経験則によって精度が増しますが、やっていることは新人営業マンもベテラン営業マンもほぼ一緒です。

土地と建物は別々に算出する

まず、土地と建物の計算は別々に行いましょう。同じ不動産はひとつとしてないとよく言われるわけですが、土地の条件は似ていることはあってもすべて違います。同じように建物も築年数が同じだったとしても、構造や住まわれ方によって劣化の具合はまったく異なります。これらを一緒に計算することは不可能ですので、分けて考えましょう。

土地の適正価格を計算する

まずは土地の価格を計算します。路線価からのアプローチと売出価格からのアプローチの2つの手法を用います。本当は成約価格(実際に取引が成立した価格)が分かるとよいのですが、一般の方はデータにアクセスすることが困難なので、今回は外します。

路線価から適正価格を調べる

路線価は、本来税金の計算を目的として発表されている指標価格です。固定資産税や都市計画税を算出するために役所が用いる価格ですが、不動産の売買でも活用されています。複数の不動産鑑定士が鑑定評価を行って算出している価格なので、信憑性が保証されています。そのため、不動産屋さんは路線価を簡単な土地価格の算出目安として活用します。

国税庁のページにアクセスすると、各年度の路線価を確認することができます。見ている路線価図の年度が正しいかどうかにだけ気をつけてください。特に路線価の発表直後は、前年度のものが検索上位に表示されていることがありますので、注意が必要です。

サイトを開いたら、あなたが調べたい土地の住所を選んでいきましょう。ある程度絞り込んだところで、数字と記号が描かれている白地図が表示されるはずです。その地図が路線価図というものです。

道路をみると、『←』と『→』の間に数字とアルファベットが書き込まれているはずです。路線価を知るときには、アルファベットは無視してかまいません。重要なのは数字です。

たとえば、『300D』と書かれていたら、300,000円/㎡ということです。1,000円を数字にかけると路線価が出てくることになります。通常、売物件は坪単価で表記されていると思います。平米単価を坪単価にするときは、『0.3025』で割ってあげましょう。

路線価が『300D』となっているとき

300 × 1,000円/㎡ = 300,000円/㎡

坪になおすには...

300,000円/㎡ ÷ 0.3025 = 991,735円/坪

となります。

この価格は、あくまでも路線価です。実際に市場で取引される額は、この価格の1割~2割5分ほど高い額で取引されます。よほど人気のないエリアでは、路線価そのままで取引されたり、それ以下になります。

売出価格から適正値段を調べる

つぎに、実際に売りに出ている土地の価格を確認します。どのくらいの範囲まで調べるのかですが、インターネット上で確認するだけで十分です。具体的には、スーモ・アットホーム・ホームズなどのサービスを活用してください。

これらのサービスから調べたい土地の周辺で出ている売り物件を確認します。都市部などでは条件が多少変わってきますが、一般的な住宅地で考える場合は同じ小学校区の土地を確認するのが良いでしょう。中学校区まで広げると、広域になりすぎてしまうことがあります。

リストアップできたら、2つ確認してください。まず、もっともボリュームの厚い(よく出ている)坪単価をメモしてください。ある意味、相場価格は見た目で形成されますので、もっとも目立つ価格は相場価格のようなものです。

もうひとつは、あなたが購入しようとしている物件の条件に似ている土地を3つ取り上げてください。例えば、方角と面積が似ていたり、前面道路幅員と地面のかたちが似ていたり、すごく近くにある土地であったりなどです。

ここまで終わると、4つの価格が手元に出ているはずです。この価格を参考にして、目安の価格を算出しましょう。単純に平均値をとってもかまいません。

建物の適正価格を計算する

もっとも簡易的な方法(ですが良く使われる)は耐用年数を使います。新築価格を耐用年数で割って、残年数掛ける方法です。ただし、不動産屋さんでは法定耐用年数は使いません。木造35年・RC50年で計算するのが一般的です。

計算例

新築が3,500万円で、築年数10年の木造住宅の場合

3,500万円 ÷ 35年 × 25年 = 2,500万円

となります。

ただし、この方法では新築時の価格を知る必要があります。不動産業者か売主に聞きましょう。リフォームしている分についても、同様の計算を行って割戻し価格を適用させます。

土地と建物の適正価格を足す

土地と建物の適正価格が計算できたら、足して合計を出しましょう。その価格が不動産屋さんが考える市場適正価格です。査定依頼をしたときにも似たような計算が行われます。

土地の適正価格については、売出価格が路線価を大きく乖離している場合を除いて、路線価のほうを採用してください。差が激しく、平均的な売出価格もかけ離れているときには、何らかの特別なことが起きているので、売出価格から割り出した価格を使用します。

この方法で割り出した適正価格は、市場が比較的安定しているときにのみ通用します。プチバブルなどが起きていて地価の変動が激しい地域や、特殊な建築技法を使っている家などはプラスアルファを考える必要があります。

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次のページでは、「中古住宅の値引き交渉とタイミング」、「中古住宅選びのポイントと注意点」について解説します。

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