今、売ろうと考えている不動産の契約書は手元にありますか？あなたが一念発起して購入した不動産であれば手元にある方が多いでしょう。しかし、親から相続によって譲られた財産だったりすると「契約書なんてどこにあるの？」という方もいるかもしれませんね。
「契約書なんてなくても、売れればいいよ。」と考えている、あなた。契約書がないだけで、何百万円も損する可能性があることをご存知ですか？不動産を売ると譲渡所得税の納税義務が発生しますが、契約書がないと納税額が大幅に高くなるケースがあります。
また、契約書があると「当時の価格」がわかります。売り出し価格を決めるときには、当時の価格を参考にすることがあります。今回は、物件購入時の契約書の重要性について解説します。
[talk words="せっかく高値で取引が成立しても、購入時の契約書が手元にないと、高い税金を取られる結果になってしまうことが多々あります。真剣に探してみましょう。" name="S・Kou" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png"]
[label title="" color="green" icon="icon-ok" text="この記事からわかること" class=""]
・譲渡所得税と契約書の関係
・売り出し価格と契約書の関係
・契約書が見つからないときの対応
譲渡所得税と契約書
[talk words="こんにちは、Kouさん。ちょっと家を売る相談に乗ってほしいのだけど、いいかしら？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="こんにちは、ケイコさん。ええ、かまいませんよ。どんな家ですか？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="ちょっと古い家で、わたしのおばあちゃんが昔住んでいたらしいの...。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="ずいぶんと古そうですね。...おばあちゃんが住んでいたらしいということですが、当時の契約書って持ってますか？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="当時の契約書？う～ん、どうかしら。家の中を探したら出てくるかもしれないわね。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="それは困りましたね。もし、当時の契約書が出てこなかったら、売却できたとしても譲渡所得税がたくさんかかる可能性がありますね...。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
不動産を売却したときには「譲渡所得税」がかかります。譲渡所得税を節税するためには、不動産を購入した当時の契約書が必要です。当時の契約書が手元にないと、場合によっては車が一台買えるくらい税金が高くなることがあります。譲渡所得税と契約書の関係について、順を追って解説していきます。
譲渡所得税とは
[talk words="そもそも譲渡所得税って何ですか？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="譲渡所得税は、不動産を売却した時に課税される税金です。不動産を売ったということは、誰かに譲渡したということです。不動産を売れば大きな収入が得られるので、一部を所得税として納めなさいということですね。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="確かに何千万円も受け取ることになるけれども、損することだってあるわ！そんなときにまで税金を取られなきゃいけないの！？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="ケイコさんにしては、鋭い質問ですね。おっしゃる通りで「利益が出た部分のみ」課税されます。損をしていれば、まったく関係がありません。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
不動産を売却すると、譲渡所得税の納税義務が発生します。不動産を売ると、通常の買い物に比べて、相当に高額なお金が動くのが一般的です。売ったことによって利益を得ているのであれば、利益が出ている分について益税がかかるという仕組みです。
[label title="計算方法" color="blue" icon="icon-pencil" text="課税譲渡所得金額の計算方法" class=""]
収入金額 – ( 取得費 ＋ 譲渡費用 ) – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
[talk words="これが課税譲渡所得金額の計算式です。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="呪文のような言葉を真顔で言われても、さっぱりわからないです。カゼイジョウトショトクキンガクって何ですか？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="課税譲渡所得金額とは、譲渡所得税が課税されるベースとなる額です。つまり、不動産の売買によって「利益が出た金額」のことです。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="なんとなくわかったけれども、まだ今一つピンと来ないから例を使って教えてください。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="わかりました。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
4,000万円で購入した自宅を、3,000万円で売却したケース
(費用が200万円かかった)
[talk words="ケイコさんが10年前に4,000万円で購入した家を売りたくなったとしましょう。築年数などを考えると3,000万円で成約するのが妥当でしょう。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="4,000万円で買った家を、3,000万円で売るのだから、1,000万円を損したのね。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="そうですね。さらに売却費用として200万円の経費がかかったとしましょう。さて、先ほどの式でいう収入金額はいくらでしょうか？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="幾多の不動産を売ってきたわたしに質問するなんて、バカな男ね。収入どころか損している...マイナス1,000万円よ！" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="残念（な人）ですね。収入金額は売れた金額のことなので「3,000万円」が正解です。なかなかややこしいから仕方がないですね。では、取得費はいくらでしょう？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="4,000万円" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="...税金の話は難しいですから、スネないでくださいよ。そして、今回は正解です。取得費とは買った時の金額なので、4,000万円です。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="譲渡費用は200万円ね。でも、特別控除額はわからないわ。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="特別控除額は取引の状況に応じて適用される額です。今回は0円で考えます。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="計算式にあてはめると「3,000万円 - (4,000万円 + 200万円) - 0万円 = マイナス1,200万円」が答えね。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="正解です。今回は損をしているのが明らかなので、譲渡所得税を支払う必要はありません。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[label title="ポイント" color="green" icon="icon-right-hand" text="譲渡所得税の特別控除額について" class=""]
土地建物を売ったときの譲渡所得の金額の計算上、特例として特別控除が受けられる場合があります。譲渡の種類とその特別控除額は、次のとおりです。
(1) 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
(2) マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
(3) 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
(4) 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
(5) 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
(6) 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
以下は注意事項です。
(1) それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡益が限度となります。
(2) 特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度となります。
(3) 5,000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記1の（1）から（6）の特例の順に行います。
引用元：国税庁ホームページ
譲渡所得税と契約書の関係
[talk words="...ところで契約書は何か関係があるの？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="そうですね。先ほどの例でも非常に重要な役割を担っていました。購入時の価格が4,000万円である根拠は何でしょうか？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="その根拠が契約書ということ？でも、家は大きな買い物だから金額を覚えていることが多いわよ。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="税金の計算をするのは「税務署」です。きっちりと仕事をしなければいけませんから、当時の契約書がないと原則として認めてくれません。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="さっきの例で、契約書がなかったらどうなるの？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="先ほどの例で契約書がない場合、取得費は「譲渡収入額の5%」となります。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="収入額は3,000万円だから、取得費は3,000万円の5%で150万円になるということ？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="そういうことです。再計算をしてみると...3,000万円 - (150万円 + 200万円) - 0万円 = 2,650万円となります。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="さっきはゼロだったのに、契約書がないと課税譲渡所得額が2,650万円になるのね。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="譲渡の種類によって変わるのですが、課税譲渡所得額に15%または30%の税率が適用されます。ですので、今回の所得税額は397万5,000円または795万円となります。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="何としてでも契約書を見つけないと...。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
※あくまでも概算で算出しています。実際の税額が知りたいときには、税務署や税理士に相談しましょう。
[label title="ポイント" color="green" icon="icon-right-hand" text="長期・短期譲渡の税率" class=""]
土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して課税する分離課税制度が採用されており、所得税の額は次のように計算します。
(1) 長期譲渡所得
課税長期譲渡所得金額×15％
(2) 短期譲渡所得
課税短期譲渡所得金額×30％
(注) 平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。
引用元：国税庁ホームページ
売り出し価格と契約書
[talk words="突然ですが、ケイコさん。契約書がないと困ることが、もうひとつあります。どんなことでしょうか？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="早く教えて。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="...はい。契約書がないと「建物の売り出し価格」を計算することが難しくなります。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
土地の価格は路線価によって決まる
[talk words="建物の売り出し価格ということは、土地の価格は関係がないの？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="契約書には、土地と建物の価格が別々に記載されています。ですが、土地の価格は関係ありません。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="どうして関係がないの？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="土地の価格は毎年発表される路線価に基づいて計算されるのが通常の流れです。ですので、契約当時の価格は関係ありません。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="バブルの絶頂で買った土地だけど、今はもうこんな値段なのね...ということになるのはそういうことね。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="残念な話ですが、そういうことです。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
建物の価格は契約時の価格が反映される
[talk words="建物は契約時の価格が関係しているの？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="建物の価値を計算するときには、当初価格を重視します。新築当時の価格から築年数に応じて資産価値の目減り額を計算します。減価償却財だからという銀行的な考え方ですね。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="当時の契約書がないと正確な価格がわからないから、査定金額も適当になりやすいということね。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="そういうことです。適当な金額のリスクは、市場価格と大きくずれる可能性があることです。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="高すぎれば、売れない。安すぎれば、損をする。ということね。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="そういうことです。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
「安すぎるのは困るけれど、高く売るのは問題ない！」と思うかもしれません。しかし、相場よりあまりにも高値でスタートした不動産の成約価格は安くなる傾向があります。家を探している買主側も、それなりの相場観を持っています。そもそも同じような価格帯のほかの物件も内覧します。すると、理由もなくただ高いだけの物件は、しっかりと理由があって同じ値段の物件に必ず見劣りします。
結果として、なかなか買い手が付かずに市場に出っ放しになります。ちょっとずつ価格を下げていくのですが、物件を探している人は情報に敏感です。「この売れ残り物件ずっとあるけど、ついに値下げまで始めたよ。」という印象になるので、どんどん安値に動いていきます。
契約書が見つからないときの対応
[talk words="1週間経ったけれども、ケイコさんは契約書が見つけられただろうか。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="Kouさん！契約書が見つからないの！" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="心配していたところでした。見つからなかったんですね。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="そうなのよ！わたしのお金返してよ！" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="（なにかよくわからないことを言っているけれども）落ち着いてください。対処方法を紹介しますから。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
契約した不動産業者に問い合わせる
[talk words="まずは契約した不動産屋さんに聞いてみましょう。写しや原本が残っている可能性があります。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="だったら早く出してよ！" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="...うちで契約したんですか？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="あなたのおじいちゃんが社長のときに、ここで契約したそうよ。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="ないです。ごめんなさい。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
不動産業者には、取引したことがらについて帳簿を5年間、名簿を10年間、保管する義務があります。契約書を保管する義務は定められていないのですが、これらと一緒に「写し」が保管されているケースがよくあります。
また、業者の考え方にもよりますが、ほとんどの業者はリスク回避のためにも契約書を保管しています。後日もめ事になったときに、「ここにこう書いてありますよ。」と主張するためです。ですので、契約書が見つからないときには、契約した不動産業者に一度問い合わせてみましょう。
住宅ローンを借りた金融機関に問い合わせる
[talk words="最後の手段ですが、住宅ローンを借りた金融機関に問い合わせてみてください。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="銀行にある可能性があるの？" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
[talk words="あります。金銭消費貸借契約を結ぶときには、契約書の写しが必要です。その写しが残っている可能性があります。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209310.png" name="S.Kou"]
[talk words="わかったわ。ありがとう。" avatarimg="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/09/in209618135909128209317.png" name="ケイコさん" align=r]
もしも、住宅ローンを借りて不動産を購入したのであれば、ローンを借りた金融機関に「写し」がある可能性があります。これは金銭消費貸借契約というローンを借りるための契約をするのに、契約書の写しが必要だからです。金融機関に問い合わせてみるのも、ひとつの手です。
まとめ
不動産を購入した時の契約書は、売却後の譲渡所得税と売却価格に影響を与えます。契約書がないと、譲渡所得税の額は高くなり、売却価格は安くなる可能性を秘めています。その差は数百万円になることもありますので、今手元にないという方は、もう一度頑張って探してみてください。
どうしても見つからないときには、契約をした時の不動産業者か、住宅ローンを借りた金融機関に問い合わせをしてみましょう。契約の特性上、写しを保管している場合がありますので、入手できる可能性があります。簡単にあきらめると大損してしまうので、できるだけ粘ってください。