不動産を売るときには、その不動産の残債について確認しなければいけません。住宅ローンなどで借入をすると、不動産に抵当権を設定します。設定された抵当権は、借入が完済されるまで登記事項証明書に記録が残り続けます。なので、残債の有無だけであれば、登記事項証明書を確認すればわかります。
今回お話しするのは、「残債の額がいくらなのか？」です。残債がゼロであれば何も心配はないのですが、残債があるときには、その額が重要になります。不動産を売ることができるのかどうかにかかわるので、必ず確認するようにしましょう。
後半では、残債を確認することの重要性についてお話します。不動産を売るときに残債の額がわかっていることが、どのような点で有利に働くのかです。販売戦略上、とても大事なことなのでしっかりと解説します。
[voice icon="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/02/S.KOU_-1.jpg" name="S.KOU" type="l"]残債の額を確認するには、本人確認を必要とします。ひと手間が必要になる作業ですが、とても大事なことなので面倒くさがらないでください。[/voice]
[aside type="normal"]このプロセスの目的
①売却したい不動産について、残債の額を確認する
②売却したい不動産について、残債の重要性を認識する
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この記事は、徹底解説シリーズ：不動産売却編の一部です。
残債・残高の額を確認する方法
借入の残債を確認は、借入をしている金融機関に問い合わせましょう。「毎月自動振込・自動引き落としにしているので、どこの金融機関だったか正確にわからない」という方は、通帳などを確認しましょう。手元に登記事項証明書があるときには、権利部・乙区を確認すると金融機関についての記載があるはずです。
金融機関に問い合わせると、「本人確認のため、窓口までお越しください」と案内されるはずです。おそらく書類についての説明を受けるはずですが、もしなければ「運転免許証・借入時の契約書」など本人が確認できる書類を持参しましょう。窓口での手続きは、さほど時間はかかりません。借入残高などについての証明書が発行されますので、そちらを確認すると残債がわかります。
残債と不動産売却の関係
不動産を売りたいときには、残債の確認がとても重要ですとお伝えしています。なぜ重要なのかということですが、抵当権が関係しています。不動産を第三者に売却するときに抵当権はとても邪魔な存在になるのです。
残債があるということは、どこかの金融機関から借入が残っている状態です。借入が残っているということは、対象の不動産は抵当に入っているということです。やや強引な解釈ですが、抵当に入っているということは担保になっているということであり、有事には取り上げられてしまうということです。
抵当権付き不動産の売却は違法ではない
よくある勘違いですが、抵当権が付いている不動産は売ってはいけないものだと勘違いされていることがあります。これは間違いです。抵当権が付いている不動産でも売却することは適法ですし、可能です。ただ、「買いたい人がいない」ということです。
たとえば、あなたがAさんの抵当権が付いたままの中古マンションを購入したとします。あなたは生活を始めるわけですが、Aさんは知らない間に金融機関への支払いを滞納していました。すると、ある日突然あなたのもとに差押えや競売の通知が届くわけです。とても嫌ですよね。
抵当権付の不動産を購入することは、ある日突然取り上げられてしまうかもしれないリスクを背負うことです。誰も買いたがらないのが現実ですよね。脅えながらの新生活を望む人はいないでしょう。
不動産の抵当権を抹消してから売却する
通常、中古不動産の売買をするときには、抵当権を抹消してから売却を行います。簡単に言うと、抵当権の抹消をすることは、借金を全額返済することです（詳しくは抵当権抹消登記についての記事を参考にしてください）。権利関係も綺麗に整理してから、新たな所有者に所有権を移転するのが通常の流れです。
これが「不動産を売りたければ残債を確認することが重要です」とお伝えしている理由のひとつです。手元資金がゼロ円として、残債が3,000万円残っている物件であれば、3,000万円以上の値段でなければ売却はほぼ不可能です。
あなたの借入の時期・条件などによっては、売りたい不動産が最低売却価格を上回る価値を有していないことがあります。このようなケースでは対処できる方法は限られてはきますが、少しでも高く売ってくれる業者を探したり、残債整理のために自己資金を使うなどが考えられます。
[voice icon="https://antenna-re.b-cdn.net/wp-content/uploads/2016/02/S.KOU_-1.jpg" name="S.KOU" type="l"]立地条件が悪くないのであれば、賃貸物件として運用することも考えてみましょう。売ることだけが不動産の現金化ではありません。[/voice]
売却後のプランを立てる
残債を確認することが重要なもうひとつの理由は、売却後のプランを立てるためです。「相続した家で誰も住まないから売りたい」という方もいますが、「自宅を建てる費用として、今のマンションを売りたい」という方もいます。この場合には、売却後に手元にいくら残るのか？がとても重要です。
仮に残債が1,500万円残っている不動産を、2,500万円で売却できたとします。残債を整理して手元に残るのは1,000万円です。法定どおりに仲介手数料を支払ったとすれば、およそ90万円かかります。さらに税金などの諸費用がかかりますので、実際に手元に残るのは700万円～750万円ほどでしょう。十分な収入にみえますが、自宅購入の費用としては少々物足りませんね。
残債の有無・額は、売却後のプランを立てるのにとても重要です。手元に残るお金を把握せずに不動産を手放すのは、後悔に繋がります。高額の取引なので目の前に提示された金額に目がくらみそうになることがありますが、「実際にいくら手元に残るのか？」を判断基準にするようにしましょう。
まとめ
残債・残高の額を確認するには、金融機関に直接問い合わせてください。直接窓口に足を運んで、本人確認が必要になるケースがほとんどです。手続きはさほど時間はかからず、何かしらの証明書が入手できるはずです。
不動産に残債があるということは、抵当権が設定されているということです。抵当権が設定されたいる不動産を売却することは違法ではありませんが、現実に買い手がいるかというと、かなり考えにくいです。いくら支払えば抵当権を抹消できるのかを知るためにも、必ず残債を確認するようにしてください。
不動産を売ったことで手元に残った資金を何かの購入に使う方も多いでしょう。売却後のプランを立てるためにも、残債によっていくら持っていかれてしまうのかを知る必要があります。正しく知らずに契約してしまい、計算してみたら必要な手元資金に届いていなかった！とならないように気をつけてください。