住宅ローン

マイナス金利と住宅ローン:正しい新規借入と借り換え

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平成28年1月29日、日本銀行はマイナス金利の導入を発表しました。日本では、初めてとなる試みであり、様々なところで影響について議論が交わされています。世界的にみても、欧州諸国の一部で導入されたことがあるだけで、その効果についても諸刃の剣と評されている。

いわゆる、第三の黒田バズーカとされる今回の景気刺激策ですが、住宅ローンへの影響はどうなっているのでしょうか。これから借りる人も、すでに借りている人も、どうしたらいいのかよく分からないと困っていませんか?結論から言えば、今がタイミングです。

とはいえ、家計の大部分を占める住宅ローンですから、状況を理解せずに動くのは不安ですよね。記事の前半では、マイナス金利の初歩的な部分から住宅ローンへの影響について解説します。後半では、ケースに応じてどうするのがベストなのかを具体例と一緒に説明します。

ボーっと見ているだけでは、大損をする時代です。なんだかよく分からないうちに損してしまわないように、しっかりと理解して備えましょう。

【この記事からわかること】

  • マイナス金利とは
  • マイナス金利と預金金利の関係
  • マイナス金利と住宅ローン金利の関係
  • マイナス金利状況下での新規借入
  • マイナス金利状況下での借り換え

マイナス金利とは

まずはマイナス金利とは何かということからスタートします。日本では史上初のことなので、正しく理解をしておきましょう。

そのままですが、金利がマイナスになることをマイナス金利といいます。これは、お金を貸せば減るということです。金利がマイナスになるということは、普通に考えればありえません。

例えば、銀行が誰かに1,000万円を貸したとします。年利1%だった場合、1年後に返済するのであれば1,010万円返さなければいけません。しかし、年利がマイナス1%の場合、1年後に990万円返せばよいのです。

ここまで読んで、「だったらすぐに銀行にお金を借りに行こう!」と思われたかもしれません。でも、それはやめましょう。このマイナス金利は、わたしたちに間接的にしか関係してこず、わたしたちの生活にマイナス金利が適応されることはありません。

民間金融機関と日本銀行の間での金利

マイナス金利が適応されるのは、民間銀行が日本銀行に持っている当座預金のうち、任意で預けている額についてだけです。ですので、わたしたちには直接関係してきません。

例えば、民間銀行が1億円の運用可能資金を持っていたとします。ですが、あまりめぼしい投資先がないとなると、その1億円は遊んでいるだけです。このようなとき、今までであれば民間銀行は日本銀行に預けていました。

日本銀行に預けておくことで、若干ではありますが金利の分だけ増えたからですね。しかし、マイナス金利が適応された今では、預けておくと減るので民間銀行は困ってしまいます。

マイナス金利がはじまって民間金融機関はどうするのか?

いろいろな可能性が考えられますが、投資先の確保を余儀なくされるのは確かです。少しでもプラスになって返ってくる投資先に、遊んでいる資金を動かさなければ赤字になってしまうからです。あらゆる金融商品に対して、積極的なキャンペーンが展開されるでしょう。

わたしたちの預金金利はマイナスになるの?

ならないとは言い切れませんが、なる可能性は限りなくゼロに等しいです。なぜならないかといえば、預金金利がマイナスになるのに、あなたは銀行にお金を預けますか?それこそタンス預金でいいですよね。預金金利をマイナスにして、誰も預金してくれなかったら投資資金を失うので、それはそれで困るのです。

ですので、預金金利が下がることは考えられますが、ゼロになることはないでしょう。ある銀行がゼロにしたとしたら、別の銀行にすべての資金が流れるだけです。

マイナス金利状況下では、住宅ローン金利は下がる

マイナス金利の状況下では、銀行は積極的な投資先を探し続ける必要があります。その投資先のひとつが住宅ローンです。

個人レベルでは、最大級のローンで、借入期間も長くなりやすい住宅ローン。銀行からすれば、喉から手が出るほど確保したい投資先です。すでに住宅ローンの金利を下げている銀行が出ていますが、加熱していくことでしょう。

フラット35のみに注目する

わたしの意見ですが、これから住宅ローンの新規借入を検討している方は、フラット35が一番です。変動金利や短期固定金利にすれば、さらに下がったときに得すると思うかもしれません。ですが、これだけ低金利になると、下がったとしても効果はあまりありません。

それよりも返済プランがたてにくく、人生設計しにくいこと。インフレさせるための経済刺激策である以上、成功すれば金利が爆発的に上がる可能性も秘めていること。これらを考えれば、超低金利のうちに全期間固定金利が一番です。

ある一定の条件を満たした方だけ、当初10年固定金利を選択されてもよいでしょう。

新規借入は、当初10年固定金利かフラット35に

先にも述べたとおり、これから新しく住宅ローンを借りるなら

  • 当初10年固定金利
  • フラット35

のどちらかにしましょう。

手元資金に余裕あり!当初10年固定金利(住宅ローン控除活用)

手元資金にかなりの余裕がある方は、当初10年固定金利を選ぶとよいでしょう。もちろん住宅ローン控除も活用してください。この記事を書いている時点で発表されている10年固定の最低金利は、0.790%(住信SBIネット銀行)です。

重要なポイントは、11年目になったときに一括返済できるかどうかです。11年目が始まったときに、金利がさらに下がるようであればいいのですが、上がっていたときには一気に返しましょう。

マイペースで返済!全期間固定金利

フラット35 最低・最高金利の推移

上の表は、フラット35の最低金利と最高金利の推移を示しています。この表を見ると、最低金利は1.480%となっています。マイナス金利が導入されることによって、さらに下がることも考えられますが、十分すぎる低金利状態です。

フラット35s 金利Aプランが活用できるのであれば、0.3%~0.6%の優遇金利が適応されます。すると、35年間固定で0.880%~1.180%という素晴らしい条件で借りることができるのです。

このフラット35の金利ですが、10年国債の金利と連動しています。フラット35での借入を検討している方は、しばらく10年国債のチャートを眺めてみるとよいでしょう。

借り換えを検討すべきケース

マイナス金利が導入されたことによって、借り換え市場も過熱しています。あなたが、以下の条件にあてはまるなら借り換えを検討してもよいでしょう。

  • 借入金額が1,000万円以上
  • 返済期間が10年以上
  • 借り換え時の金利との差が1.0%以上

一番ネックになっていたのは、一番最後の「借り換え時の金利との差が1.0%以上」という条件です。これは今借りているローンと借り換えできるローンの金利の差が1.0%よりも大きいかどうかということです。

もし金利差が1.0%より小さければ、借り換えはしないほうがよいでしょう。様々な手数料などを考えると、借り換えをしたことで損することのほうが多いです(あくまで目安なので、正確なことを知りたいときには銀行に相談しましょう)。

マイナス金利の影響で、貸付金利が下がることが予想されます。下がった金利によって、金利差が1.0%以上になったらチャンスです!すかさず借り換えをしてしまいましょう!

まとめ

マイナス金利とは、金利がマイナスになることです。貸したお金が減って返ってくるという不思議な状態です。借りたほうは、借りた額より少なく返済すればいいことになります。

マイナス金利は、民間金融機関と日本銀行の間で適応される金利です。ですので、わたしたちの預金金利などには直接関係することはありません。預金金利がマイナスになるのでは!?と心配する方もいるかもしれませんが、その可能性は限りなくゼロに近いです。

マイナス金利の導入によって、民間金融機関はあらゆる投資先の可能性を模索することになるので、その効果は間接的にわたしたちに及んできます。住宅ローン金利などは下がる可能性が高く、わたしたちにはプラスの効果となるでしょう。

これから新しく住宅ローンを借りようとするときには、フラット35が一番です。空前の超低金利に加えて、抜群の安定感を誇るので、ライフプランがもっとも作りやすいローンです。また、優遇金利を活用することで、10年固定の住宅ローンにも負けない金利で借りることができます。

すでに住宅ローンを借りている方は、借り換えを検討してもよいでしょう。重要なのは、今借りている住宅ローンの金利と借り換える住宅ローンの金利の差です。この差が1.0%以上であれば、借り換えの検討を真剣にしてみましょう。


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