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【中古住宅の購入】将来的に建て替えをする場合に適した築年数

更新日:


中古住宅を購入するときの築年数の決め方について、建て替えをする場合の考え方を解説しています。

中古住宅を購入後、建て替えをする場合にかかる、

  • リフォーム費用
  • 建て替え費用
  • 解体費用

を詳しく見ながら、無理のない資金計画を前提とした築年数について解説しています。

あなたの

  • 年齢
  • 収入
  • 貯蓄額

に応じて、柔軟に対応させることができるようになっているので、築年数について迷っている場合の参考にしてください。

さくっと要点を知る

  • 中古住宅の購入後、建て替えをする場合には、建て替えの時期に主軸を置いて考える
  • 30坪の家であれば、一般的に1,800万円の建て替え費用がかかる
  • ローンを利用することを前提に、頭金800万円を用意するつもりで考える
  • 中古住宅の購入後、建て替えをする場合には、築10年〜15年が理想的

さらに詳しく


中古住宅の購入ガイドでは、

  • 良い中古住宅の効率的な見つけ方
  • 割安・割高をしっかりと見分ける方法
  • すこしでも安く中古住宅を購入する方法
  • 中古住宅にかかる全費用(購入後も含めて)
  • 売却や建て替えに適した費用性の高い築年数

など、より賢く、よりお得に、中古住宅を購入する方法についてまとめています。


中古住宅の購入後、建て替えをする場合のシナリオ

中古住宅の購入後、建て替えをする場合には、

  • 定期的なリフォーム
  • 適切なタイミングでの建て替え

を行います。

家の視点で考えれば、途中から住む人が変わっただけでしかありません。

ですので、施されるべき手入れを怠ることは、あなたの首を締めることにしかなりません。

建て替えの時期に主軸を置くべき理由

中古住宅の購入後、建て替えする場合には「建て替えの時期」に主軸を置きます。

建て替えをする場合には、

  • リフォーム費用
  • 建て替え費用
  • 解体費用

の3つが大きなコストです。

建て替えにかかるのは、

  • 建て替え費用
  • 解体費用

であり、

  • 建物の大きさ
  • 建物の品質

などに左右されますが、一般的に、建て替えには1,500万円〜2,000万円ほど費用がかかります。

かなり大きな出費になるので、間違いなく「建て替えの時期」に主軸を置いて考えるべきです。

建て替えにかかる費用

平均的な坪単価の家を建て替えるのであれば、

項目 金額
建て替え費用 坪単価55万円前後
解体費用 坪単価5万円前後
総費用 坪単価60万円前後

かかるのが一般的です。

30坪前後(100㎡)の中古住宅を購入するのであれば、

30坪 × 坪単価60万円 = 1,800万円

となり、建て替え費用として1,800万円を想定します。
(※若干、強めに予算を設定しています。)

建て替え時の年齢とローン

30歳のときに、中古住宅を購入したのであれば、建て替えをするときの年齢は、45歳〜55歳くらいだと考えられます。

すべて自己資金で補えるのが理想的ですが、なかなか難しいでしょう。

建て替え時にローンを活用した場合、

借入時の年齢 45歳 55歳
借入金額 1,000万円 1,000万円
借入金利 1.2% 1.2%
借入期間 20年 10年
月々返済額 46,887円 88,474円

となります。

中古住宅の購入時に利用した住宅ローンが完済できていることを前提として、1,000万円ほどの借入であれば、あまり負担を感じることなく支払いができるはずです。

頭金として800万円を貯蓄できるのがいつか?を考える

建て替えの時期がいつかを考えるときには、頭金として800万円を貯蓄できるのがいつか?を考えてください。

30歳のときに、中古住宅を購入したのであれば、

年齢(期間) 月々の貯蓄金額
45歳(15年) およそ44,500円
50歳(20年) およそ33,500円
55歳(25年) およそ26,500円

を、毎月建て替え費用の頭金として貯蓄していきます。

想定する年齢(期間)に応じた貯蓄金額を、

  • リフォーム費用
  • 住宅ローンの月々返済額(中古住宅の購入に係るもの)
  • 住宅ローンの完済予定日(中古住宅の購入に係るもの)
  • その他の出費(子供の教育費など)

などの状況を踏まえて選択します。

わたしのおすすめは、25年間(月々貯蓄額およそ26,500円)です。

中古住宅を購入する時に、

借入金額 2,500万円
借入期間 25年間
借入金利 1.05%
月々返済額 94,785円

という条件で住宅ローンを借りた場合、

年齢(期間) 月々の居住費(返済額 + 貯蓄額)
45歳(15年) およそ140,000円
50歳(20年) およそ130,000円
55歳(25年) およそ120,000円

となり、一般的に考えられる、居住費の収入割合(3割前後)を適用した場合、

月々の居住費(返済額 + 貯蓄額) 年収
およそ140,000円 年収480万円〜560万円
(140,000円 ÷ 0.3 ~ 0.35 × 12ヶ月)
およそ130,000円 年収450万円〜520万円
(130,000円 ÷0.3 ~ 0.35 × 12ヶ月)
およそ120,000円 年収410万円〜480万円
(120,000円 ÷0.3 ~ 0.35 × 12ヶ月)

となり、平均世帯所得545万8,000円(中央値428万円)を超えない条件が、25年間(月々貯蓄額およそ26,500円)です。
※平成28年国民生活基盤調査・厚生労働省による

中古住宅の購入後、建て替えする場合には「築10年〜15年」が理想的

一般的に、築10年を経過したあたりからリフォームをする必要が出てきます。

代表的なリフォームには、

  • キッチン
  • トイレ(簡易)
  • トイレ(全体)
  • お風呂
  • 給湯器の交換
  • 洗面台の交換
  • 外壁塗装
  • 屋根塗装
  • 畳の表替え
  • 畳替え
  • クロスの張替え
  • フローリングの張替え

などが挙げられます。

項目別に、

項目 耐用年数の目安 金額の目安 必要性
キッチン 15年前後 50万円前後 不便がなければ、故障時のみでよい。
トイレ(簡易) 5年前後 5万円前後 不便がなければ、故障時のみでよい。
トイレ(全体) 15年前後 15万円前後 不便がなければ、故障時のみでよい。
お風呂 15年前後 100万円前後 不便がなければ、故障時のみでよい。
給湯器の交換 10年前後 20万円前後 不便がなければ、故障時のみでよい。
洗面台の交換 15年前後 10万円前後 不便がなければ、故障時のみでよい。
外壁塗装 10年前後
(※塗料の種類による)
50万円前後 定期的に行いたい。
(※躯体に影響を及ぼすため)
屋根塗装 10年前後
(※塗料の種類による)
30万円〜50万円前後 定期的に行いたい。
(※躯体に影響を及ぼすため)
畳の表替え 5年前後 3万円〜5万円前後 美観が気にならなければ、不要。
畳替え 10年前後 6万円〜10万円前後 美観が気にならなければ、不要。
クロスの張替え 10年前後 50万円前後 美観が気にならなければ、不要。
フローリングの張替え 15年前後 30万円前後 美観が気にならなければ、不要。

となります。

建て替えをする場合に、リフォームが必要になる可能性が高いものは、

  • キッチン
  • トイレ(全体)
  • お風呂
  • 給湯器の交換
  • 外壁塗装
  • 屋根塗装

の6つに絞られます。

築35年で建て替えをする場合のリフォーム費用を計算すると、

新築 築10年 築15年 築20年 築25年
キッチン 100万円
(50万円 × 2回)
50万円
(50万円 × 1回)
50万円
(50万円 × 1回)
0万円
(50万円 × 0回)
0万円
(50万円 × 0回)
トイレ(全体) 30万円
(15万円 × 2回)
15万円
(15万円 × 1回)
15万円
(15万円 × 1回)
0万円
(15万円 × 0回)
0万円
(15万円 × 0回)
お風呂 200万円
(100万円 × 2回)
100万円
(100万円 × 1回)
100万円
(100万円 × 1回)
0万円
(100万円 × 0回)
0万円
(100万円 × 0回)
給湯器の交換 60万円
(20万円 × 3回)
40万円
(20万円 × 2回)
20万円
(20万円 × 1回)
20万円
(20万円 × 1回)
0万円
(20万円 × 0回)
外壁塗装 150万円
(50万円 × 3回)
100万円
(50万円 × 2回)
50万円
(50万円 × 1回)
50万円
(50万円 × 1回)
0万円
(50万円 × 0回)
屋根塗装 150万円
(50万円 × 3回)
100万円
(50万円 × 2回)
50万円
(50万円 × 1回)
50万円
(50万円 × 1回)
0万円
(50万円 × 0回)
総費用 690万円 405万円 285万円 120万円 0万円

となります。
(※入居時に新品に交換していることを想定)

建て替え準備および建て替え費用を加味すると、

新築 築10年 築15年 築20年 築25年
リフォーム費用 690万円 405万円 285万円 120万円 0万円
建て替え費用 1,800万円 1,800万円 1,800万円 1,800万円 1,800万円
総費用 2,490万円 2,205万円 2,085万円 1,920万円 1,800万円
建て替え準備期間 35年間 25年間 20年間 15年間 10年間
月々貯蓄額(頭金準備) およそ19,000円 およそ26,500円 およそ33,500円 およそ44,500円 およそ66,500円

となります。

ですので、

  • 総費用
  • 月々貯金額(頭金準備)

を総合的に考えると、建て替えをする場合には、築10年〜15年の中古住宅を選ぶのが理想的だといえます。
(※当然、新築の場合には、購入費用が中古住宅よりも圧倒的に高くなる。)


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