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【中古住宅の購入】将来的に売却する場合に適した築年数

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中古住宅を購入するときの築年数の決め方について、売却をする場合の考え方を解説しています。

中古住宅を購入後、売却をする場合には、シナリオに合わせて

  • 資金計画
  • 出口戦略

をしっかりと考える必要があります。

モデルケースを用いて、どういうことを考える必要があるのか詳しく解説しています。

さくっと要点を知る

  • 中古住宅の購入後、売却する場合には、資金計画および出口戦略について考える
  • 築10年〜15年で売却する場合には、手元資金と住宅ローンの残債のバランスが重要
  • 築25年〜35年で売却する場合には、土地の価値と住宅ローンの完済について考える
  • 中古住宅の出口戦略は、土地の価値についてしっかりと考えること

さらに詳しく


中古住宅の購入ガイドでは、

  • 良い中古住宅の効率的な見つけ方
  • 割安・割高をしっかりと見分ける方法
  • すこしでも安く中古住宅を購入する方法
  • 中古住宅にかかる全費用(購入後も含めて)
  • 売却や建て替えに適した費用性の高い築年数

など、より賢く、よりお得に、中古住宅を購入する方法についてまとめています。


中古住宅の購入後、売却する場合のシナリオ

中古住宅の購入後、売却する場合には、

  • 資金計画
  • 出口戦略

について、しっかりと考える必要があります。

どちらか一方でも欠けていると、思ったように売却が進まず、そのまま住み続けることになります。

築10年〜15年で中古住宅を売却する場合のシナリオ

中古住宅の流動性が有効に働くのは、築10年〜15年までです。

築10年〜15年を超えると、建物の価値(および魅力)がなくなり、買い手が付きにくくなります。

中古住宅の売却後に、

  • 新築住宅に住み替える
  • 新しい中古住宅に住み替える
  • 新しい中古マンションに住み替える

といったプランを検討している場合には、築10年〜15年での売却シナリオを選択するのが利口です。

建物の価値は、甘めに見積もっても、

築年数 建物の価値
新築当初 坪単価50万円
(建物価値:100%)
築1年 坪単価40万円
(建物価値:80%)
築5年 坪単価35万円
(建物価値:70%)
築10年 坪単価30万円
(建物価値:60%)
築20年 坪単価15万円
(建物価値:30%)
築30年 坪単価0万円
(建物価値:0%)

といった落ち方をします。

築10年〜15年のときには、40%〜50%ほど新築当初に比べて、価値が落ちます。

建物に一定の価値が認められるといっても、市場で魅力的に見えるかどうかは別物です。

中古住宅市場に流通している他の物件と比べて、築年数による優位性が保たれるかどうかが「魅力」に直結します。

今、あなたは中古住宅を探していると思いますが、

  • 築10年〜15年の中古住宅
  • 築20年〜35年の中古住宅

について、どちらが建物に魅力を感じるかは、言うまでもないでしょう。

売れるかどうかは価格によるとはいえ、築10年〜15年を超えると「建物の魅力」が大幅に減退するのは、避けようのない事実です。

売却をするときに、建物の価値も認められたいのであれば、築10年〜15年での売却を目安にしてください。

築25年〜35年で中古住宅を売却する場合のシナリオ

流動性が有効に働くのが築10年〜15年の中古住宅といえども、築25年〜35年で売却することは可能です。

ただし、築25年〜35年で中古住宅を売却する場合には、

  • 建物に魅力はない
  • 土地の魅力のみ

で、売却を目指すことを前提に考えてください。

中古住宅の売却後に、賃貸住宅に住み替えるプランを検討している場合には、築25年〜35年での売却シナリオも有効に働きます。
(※資金計画次第では、ほかの選択肢も考えられる。)

たとえば、

土地に関する条件
土地の代金(契約書記載金額) 2,250万円
土地の面積 100㎡
建物に関する条件
建物の代金(契約書記載金額) 1,250万円
建物の再調達価格(再建築価値) 2,000万円
建物の床面積 100㎡

のような中古住宅を購入したとします。

築25年〜35年で中古住宅を売却する場合、建物の価値はゼロ円です。

とはいえ、土地は100㎡(30.25坪)あるので、坪74.5万円の土地であれば、

30.25坪 × 74.5万円(坪単価) = およそ2,250万円

の価値があります。

売却にかかる費用として、

  • 解体費用
  • 税金
  • その他費用

などを差し引きしても、2,000万円前後は手元に残る可能性があります。

月々10万円の賃貸住宅であれば、

2,000万円 ÷ 10万円(賃料) ÷ 12ヶ月 = およそ16.5年間

となり、およそ16.5年分の居住費になるので、十分な資金です。
(※資金計画がしっかりとしている場合には、新居購入時の頭金としても十分に有効な金額です。)

シナリオごとに考えたい資金計画および築年数

中古住宅の購入後に、売却をする場合には、

  • 築10年〜15年で中古住宅を売却する場合のシナリオ
  • 築25年〜35年で中古住宅を売却する場合のシナリオ

のいずれのシナリオなのかに合わせて、資金計画および築年数をしっかりと考える必要があります。

築10年〜15年で中古住宅を売却する場合の資金計画および築年数

築10年〜15年で中古住宅を売却する場合には、築5年〜10年の中古住宅を購入します。

築1年の中古住宅であっても問題はないのですが、「売れ残りの建売住宅」である可能性があり、リスクを伴います。

築1年の中古住宅を購入する場合には、「訳あり中古住宅」以外の購入は避けてください。
(※家主の急な転勤などで、売却せざるを得ない中古住宅)

さらに詳しく

築10年〜15年で中古住宅を売却する場合には、住宅ローンの残債に十分に注意してください。

たとえば、

土地に関する条件
土地の代金(契約書記載金額) 2,250万円
土地の面積 100㎡
建物に関する条件
建物の代金(契約書記載金額) 1,250万円
建物の再調達価格(再建築価値) 2,000万円
建物の床面積 100㎡
建物が新築された日 平成10年4月1日
築年数 築10年
住宅ローンに関する条件
借入金額 2,500万円
借入期間 20年
借入金利 1.05%
団体信用生命保険 機構団体信用生命保険
借入金融機関 ARUHI(フラット35S)

といった条件の中古住宅を購入したとします。

上記の中古住宅を築15年のとき(購入から5年後)に売却した場合、

  • 土地の価格:2,250万円
  • 建物の価格:900万円前後

となり、総額3,150万円前後での売却になる可能性が高いと考えられます。

売却にかかる費用を差し引くと、2,900万円前後が手元に残ります。

5年後の住宅ローンの残債は、およそ1,850万円なので、

2,900万円(売却後の手元資金) - 1,850万円(住宅ローンの残債) = 1,150万円

となり、あなたが自由に使える手元資金は1,150万円になります。

自由に使える手元資金1,150万円のうち、

  • 150万円を新規購入の諸費用
  • 1,000万円を新規借り入れの頭金

にあてることができれば、ほぼ同条件で新たに住宅を購入することが可能です。

しかし、

土地に関する条件
土地の代金(契約書記載金額) 2,250万円
土地の面積 100㎡
建物に関する条件
建物の代金(契約書記載金額) 1,250万円
建物の再調達価格(再建築価値) 2,000万円
建物の床面積 100㎡
建物が新築された日 平成10年4月1日
築年数 築10年
住宅ローンに関する条件
借入金額 3,500万円
借入期間 25年
借入金利 1.05%
団体信用生命保険 機構団体信用生命保険
借入金融機関 ARUHI(フラット35S)

といった条件で中古住宅を購入している場合には、

  • 売却後の手元資金:2,900万円前後
  • 売却時の住宅ローン残債:2,750万円前後

なので、

2,900万円(売却後の手元資金) - 2,750万円(住宅ローンの残債) = 150万円

となり、あなたが自由に使える手元資金は150万円になります。

自由に使える手元資金が150万円しかない場合、新規購入の諸費用分にしかなりません。

最初に中古住宅を購入した年齢が30歳だった場合、5年後の売却時点では35歳になっています。

35歳のときに、頭金なしで同条件の住宅ローンを組めるかというと、かなり厳しいと言わざるを得ません。

また、最悪の場合、住宅ローンの残債を売却資金で賄うことができず、売却そのものを諦めなければならないことも考えられます。

築10年〜15年で中古住宅を売却する場合には、

  • 想定売却価格(および手元資金)
  • 住宅ローンの残債
  • 新規借り入れ時の年齢

などを考慮して、無理のないプランを立ててください。

築25年〜35年で中古住宅を売却する場合の資金計画および築年数

築25年〜35年で中古住宅を売却する場合には、あまり築年数にこだわる必要はありません。
(とはいえ、築10年〜15年前後がベストと考えられる。)

築25年〜35年で中古住宅を売却する場合には、築年数にこだわるよりも、

  • 住宅ローンが完済できていること(売却時)
  • 土地に価値があること

を意識してください。

たとえば、

土地に関する条件
土地の代金(契約書記載金額) 2,250万円
土地の面積 100㎡
建物に関する条件
建物の代金(契約書記載金額) 1,250万円
建物の再調達価格(再建築価値) 2,000万円
建物の床面積 100㎡
建物が新築された日 平成10年4月1日
築年数 築10年
住宅ローンに関する条件
借入金額 2,500万円
借入期間 20年
借入金利 1.05%
団体信用生命保険 機構団体信用生命保険
借入金融機関 ARUHI(フラット35S)

といった条件の中古住宅を購入したとします。

上記の中古住宅を築35年のとき(購入から25年後)に売却した場合、

  • 土地の価格:2,250万円
  • 建物の価格:ゼロ円

となり、総額2,250万円前後での売却になる可能性が高いと考えられます。

売却にかかる費用を差し引くと、2,000万円前後が手元に残ります。

20年後には、住宅ローンは完済できているので、あなたが自由に使える手元資金は2,000万円です。

自由に使える手元資金が2,000万円あるのであれば、

  • 16.5年分の居住費にする(賃貸・賃料10万円の場合)
  • 2,000万円前後の中古住宅(およびマンション)に住み替える

といった選択を取ることが可能です。

しかし、

土地に関する条件
土地の代金(契約書記載金額) 2,250万円
土地の面積 100㎡
建物に関する条件
建物の代金(契約書記載金額) 1,250万円
建物の再調達価格(再建築価値) 2,000万円
建物の床面積 100㎡
建物が新築された日 平成10年4月1日
築年数 築10年
住宅ローンに関する条件
借入金額 3,500万円
借入期間 35年
借入金利 1.05%
団体信用生命保険 機構団体信用生命保険
借入金融機関 ARUHI(フラット35S)

といった条件で中古住宅を購入している場合には、

  • 売却後の手元資金:2,000万円前後
  • 売却時の住宅ローン残債:650万円前後

なので、

2,000万円(売却後の手元資金) - 650万円(住宅ローンの残債) = 1,350万円

となり、あなたが自由に使える手元資金は1,500万円になります。

月々10万円の賃貸住宅に住み替えるのであれば、

1,350万円 ÷ 10万円 ÷ 12ヶ月 = 11.25年分

となり、居住費におよそ5年分の差が出ます。

最初に中古住宅を購入した年齢が30歳だった場合、25年後の売却時点では55歳になっています。

借り入れ時の年齢が55歳である場合、諸費用を差し引きして、1,250万円を頭金にできたとしても、

3,000万円(住み替え予定の住宅) - 1,250万円(売却後の手元資金) = 1,750万円(新規借り入れ額)

となり、

  • 借り入れができない可能性
  • 借り入れができても返済の負担が大きい可能性
    (※返済期間10年・金利1.05%の場合、月々返済額は153,687円)

があります。

仮に退職金に期待ができるとしても、ほとんどが居住費に消えてしまうので、老後資金に不安が残ります。

築25年〜35年で中古住宅を売却する場合には、

  • 土地の価値
  • 住宅ローンの完済

などを考慮して、無理のないプランを立ててください。

いずれのシナリオでも絶対に考えておきたい出口戦略

出口戦略とは、最悪のプランを想定して、経済的損失を最小限に抑えるための戦略です。

中古住宅の場合、土地を最重視することが、そのまま出口戦略になります。

すでに紹介した、

  • 築10年〜15年で中古住宅を売却する場合のシナリオ
  • 築25年〜35年で中古住宅を売却する場合のシナリオ

のいずれの場合にも、土地の価値が重要な役割を担っています。

築10年〜15年で中古住宅を売却する場合の失敗シナリオでは、売却した結果、自由に使える手元資金が150万円になりました。

築25年〜35年で中古住宅を売却する場合の失敗シナリオでは、売却した結果、自由に使える手元資金が1,250万円になりました。

しかし、いずれのシナリオであっても、土地の価値がしっかりと担保されているので、売却はできています。

自己資金にあわせて、最適な賃料の賃貸住宅を選ぶことができれば、住む家に困ることはないでしょう。

しかし、

土地に関する条件
土地の代金(契約書記載金額) 1,000万円
土地の面積 100㎡
建物に関する条件
建物の代金(契約書記載金額) 2,500万円
建物の再調達価格(再建築価値) 3,000万円
建物の床面積 100㎡
建物が新築された日 平成10年4月1日
築年数 築10年
住宅ローンに関する条件
借入金額 3,500万円
借入期間 35年
借入金利 1.05%
団体信用生命保険 機構団体信用生命保険
借入金融機関 ARUHI(フラット35S)

といった条件で中古住宅を購入している場合には、

築10年で売却するシナリオ 築35年で売却するシナリオ
予想売却価格 2,800万円前後
(土地:1,000万円、建物:1,800万円)
1,000万円前後
(土地:1,000万円、建物:ゼロ円)
住宅ローンの残債 3,000万円前後 650万円
売却時の年齢 35歳 55歳
手元に残る資金 マイナス200万円
(貯金などを切りくずさなければ、売却ができない)
350万円
(賃貸・賃料10万円であれば、およそ3年分の居住費)

となり、いずれも不本意な結果になります。

中古住宅の購入後に、売却する場合には、

  • シナリオに合わせた資金計画
  • 土地を最重視する出口戦略

について、しっかりと考えるようにしてください。


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