【中古住宅の購入】将来的に売却する場合に適した築年数

中古住宅を購入するときの築年数の決め方について、売却をする場合の考え方を解説しています。

中古住宅を購入後、売却をする場合には、シナリオに合わせて

• 資金計画
• 出口戦略

をしっかりと考える必要があります。

モデルケースを用いて、どういうことを考える必要があるのか詳しく解説しています。

中古住宅の購入後、売却する場合のシナリオ

中古住宅の購入後、売却する場合には、

• 資金計画
• 出口戦略

について、しっかりと考える必要があります。

どちらか一方でも欠けていると、思ったように売却が進まず、そのまま住み続けることになります。

築10年〜15年で中古住宅を売却する場合のシナリオ

中古住宅の流動性が有効に働くのは、築10年〜15年までです。

築10年〜15年を超えると、建物の価値（および魅力）がなくなり、買い手が付きにくくなります。

中古住宅の売却後に、

• 新築住宅に住み替える
• 新しい中古住宅に住み替える
• 新しい中古マンションに住み替える

といったプランを検討している場合には、築10年〜15年での売却シナリオを選択するのが利口です。

建物の価値は、甘めに見積もっても、

といった落ち方をします。

築10年〜15年のときには、40％〜50％ほど新築当初に比べて、価値が落ちます。

建物に一定の価値が認められるといっても、市場で魅力的に見えるかどうかは別物です。

中古住宅市場に流通している他の物件と比べて、築年数による優位性が保たれるかどうかが「魅力」に直結します。

今、あなたは中古住宅を探していると思いますが、

• 築10年〜15年の中古住宅
• 築20年〜35年の中古住宅

について、どちらが建物に魅力を感じるかは、言うまでもないでしょう。

売れるかどうかは価格によるとはいえ、築10年〜15年を超えると「建物の魅力」が大幅に減退するのは、避けようのない事実です。

売却をするときに、建物の価値も認められたいのであれば、築10年〜15年での売却を目安にしてください。

築25年〜35年で中古住宅を売却する場合のシナリオ

流動性が有効に働くのが築10年〜15年の中古住宅といえども、築25年〜35年で売却することは可能です。

ただし、築25年〜35年で中古住宅を売却する場合には、

• 建物に魅力はない
• 土地の魅力のみ

で、売却を目指すことを前提に考えてください。

中古住宅の売却後に、賃貸住宅に住み替えるプランを検討している場合には、築25年〜35年での売却シナリオも有効に働きます。
（※資金計画次第では、ほかの選択肢も考えられる。）

たとえば、

のような中古住宅を購入したとします。

築25年〜35年で中古住宅を売却する場合、建物の価値はゼロ円です。

とはいえ、土地は100㎡（30.25坪）あるので、坪74.5万円の土地であれば、

30.25坪 × 74.5万円（坪単価） = およそ2,250万円

の価値があります。

売却にかかる費用として、

• 解体費用
• 税金
• その他費用

などを差し引きしても、2,000万円前後は手元に残る可能性があります。

月々10万円の賃貸住宅であれば、

2,000万円 ÷ 10万円（賃料） ÷ 12ヶ月 = およそ16.5年間

となり、およそ16.5年分の居住費になるので、十分な資金です。
（※資金計画がしっかりとしている場合には、新居購入時の頭金としても十分に有効な金額です。）

シナリオごとに考えたい資金計画および築年数

中古住宅の購入後に、売却をする場合には、

• 築10年〜15年で中古住宅を売却する場合のシナリオ
• 築25年〜35年で中古住宅を売却する場合のシナリオ

のいずれのシナリオなのかに合わせて、資金計画および築年数をしっかりと考える必要があります。

築10年〜15年で中古住宅を売却する場合の資金計画および築年数

築10年〜15年で中古住宅を売却する場合には、築5年〜10年の中古住宅を購入します。

築1年の中古住宅であっても問題はないのですが、「売れ残りの建売住宅」である可能性があり、リスクを伴います。

築1年の中古住宅を購入する場合には、「訳あり中古住宅」以外の購入は避けてください。
（※家主の急な転勤などで、売却せざるを得ない中古住宅）

築10年〜15年で中古住宅を売却する場合には、住宅ローンの残債に十分に注意してください。

たとえば、

といった条件の中古住宅を購入したとします。

上記の中古住宅を築15年のとき（購入から5年後）に売却した場合、

• 土地の価格：2,250万円
• 建物の価格：900万円前後

となり、総額3,150万円前後での売却になる可能性が高いと考えられます。

売却にかかる費用を差し引くと、2,900万円前後が手元に残ります。

5年後の住宅ローンの残債は、およそ1,850万円なので、

2,900万円（売却後の手元資金） - 1,850万円（住宅ローンの残債） = 1,150万円

となり、あなたが自由に使える手元資金は1,150万円になります。

自由に使える手元資金1,150万円のうち、

• 150万円を新規購入の諸費用
• 1,000万円を新規借り入れの頭金

にあてることができれば、ほぼ同条件で新たに住宅を購入することが可能です。

しかし、

といった条件で中古住宅を購入している場合には、

• 売却後の手元資金：2,900万円前後
• 売却時の住宅ローン残債：2,750万円前後

なので、

2,900万円（売却後の手元資金） - 2,750万円（住宅ローンの残債） = 150万円

となり、あなたが自由に使える手元資金は150万円になります。

自由に使える手元資金が150万円しかない場合、新規購入の諸費用分にしかなりません。

最初に中古住宅を購入した年齢が30歳だった場合、5年後の売却時点では35歳になっています。

35歳のときに、頭金なしで同条件の住宅ローンを組めるかというと、かなり厳しいと言わざるを得ません。

また、最悪の場合、住宅ローンの残債を売却資金で賄うことができず、売却そのものを諦めなければならないことも考えられます。

築10年〜15年で中古住宅を売却する場合には、

• 想定売却価格（および手元資金）
• 住宅ローンの残債
• 新規借り入れ時の年齢

などを考慮して、無理のないプランを立ててください。

築25年〜35年で中古住宅を売却する場合の資金計画および築年数

築25年〜35年で中古住宅を売却する場合には、あまり築年数にこだわる必要はありません。
（とはいえ、築10年〜15年前後がベストと考えられる。）

築25年〜35年で中古住宅を売却する場合には、築年数にこだわるよりも、

• 住宅ローンが完済できていること（売却時）
• 土地に価値があること

を意識してください。

たとえば、

といった条件の中古住宅を購入したとします。

上記の中古住宅を築35年のとき（購入から25年後）に売却した場合、

• 土地の価格：2,250万円
• 建物の価格：ゼロ円

となり、総額2,250万円前後での売却になる可能性が高いと考えられます。

売却にかかる費用を差し引くと、2,000万円前後が手元に残ります。

20年後には、住宅ローンは完済できているので、あなたが自由に使える手元資金は2,000万円です。

自由に使える手元資金が2,000万円あるのであれば、

• 16.5年分の居住費にする（賃貸・賃料10万円の場合）
• 2,000万円前後の中古住宅（およびマンション）に住み替える

といった選択を取ることが可能です。

しかし、

といった条件で中古住宅を購入している場合には、

• 売却後の手元資金：2,000万円前後
• 売却時の住宅ローン残債：650万円前後

なので、

2,000万円（売却後の手元資金） - 650万円（住宅ローンの残債） = 1,350万円

となり、あなたが自由に使える手元資金は1,500万円になります。

月々10万円の賃貸住宅に住み替えるのであれば、

1,350万円 ÷ 10万円 ÷ 12ヶ月 = 11.25年分

となり、居住費におよそ5年分の差が出ます。

最初に中古住宅を購入した年齢が30歳だった場合、25年後の売却時点では55歳になっています。

借り入れ時の年齢が55歳である場合、諸費用を差し引きして、1,250万円を頭金にできたとしても、

3,000万円（住み替え予定の住宅） - 1,250万円（売却後の手元資金） = 1,750万円（新規借り入れ額）

となり、

• 借り入れができない可能性
• 借り入れができても返済の負担が大きい可能性
  （※返済期間10年・金利1.05%の場合、月々返済額は153,687円）

があります。

仮に退職金に期待ができるとしても、ほとんどが居住費に消えてしまうので、老後資金に不安が残ります。

築25年〜35年で中古住宅を売却する場合には、

• 土地の価値
• 住宅ローンの完済

などを考慮して、無理のないプランを立ててください。

いずれのシナリオでも絶対に考えておきたい出口戦略

出口戦略とは、最悪のプランを想定して、経済的損失を最小限に抑えるための戦略です。

中古住宅の場合、土地を最重視することが、そのまま出口戦略になります。

すでに紹介した、

• 築10年〜15年で中古住宅を売却する場合のシナリオ
• 築25年〜35年で中古住宅を売却する場合のシナリオ

のいずれの場合にも、土地の価値が重要な役割を担っています。

築10年〜15年で中古住宅を売却する場合の失敗シナリオでは、売却した結果、自由に使える手元資金が150万円になりました。

築25年〜35年で中古住宅を売却する場合の失敗シナリオでは、売却した結果、自由に使える手元資金が1,250万円になりました。

しかし、いずれのシナリオであっても、土地の価値がしっかりと担保されているので、売却はできています。

自己資金にあわせて、最適な賃料の賃貸住宅を選ぶことができれば、住む家に困ることはないでしょう。

しかし、

といった条件で中古住宅を購入している場合には、

となり、いずれも不本意な結果になります。

中古住宅の購入後に、売却する場合には、

• シナリオに合わせた資金計画
• 土地を最重視する出口戦略

について、しっかりと考えるようにしてください。