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土地の予算をマイホームの建築費がわからなくても正しく決める方法

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土地の購入予算は、必ず決めてください。

土地を購入するときには、土地のお金だけではなく、マイホームのお金も考えなければいけません。

しかし、

そんなこと言われても、土地さえ決まっていないのだから、マイホームのお金なんてわかるわけないよ!

が、あなたの本音だと思います。

でも、安心してください。

マイホームのお金が正確にわからなくても、土地のお金はしっかりと計算できます。

土地に使うお金を間違えると、

  • 理想のキッチンをあきらめる
  • 広いお風呂をあきらめる
  • 床暖房をあきらめる
  • きれいな庭をあきらめる

など、いざマイホームを建てるときに「あきらめの連続」になる可能性があります。

満足のいく将来を手に入れるために、土地の予算はしっかりと考えましょう。

本記事について

本記事は、特集『絶対に失敗しない土地の探し方』の一部です。

  1. 土地の購入予算の決め方
  2. 土地の購入費用を抑えるための土地の条件設定
  3. 土地の条件を使った無駄のない土地の探し方
  4. 見つけた土地をしっかりと比較する方法
  5. 現地で確認したい土地のリスクと回避策
  6. 一度きりしかチャンスがない土地交渉の上手な進め方
  7. 土地の契約で注意したいこと

について、7ステップで解説しています。

絶対に失敗しない土地の探し方
絶対に失敗しない土地の探し方

マイホームを建てるときには「土地のこと」がないがしろにされがちです。このページでは、7つのステップにわけて、土地の探し方および購入に関することを解説しています。「土地の購入予算をどうやって決めたらいいかわからない。」、「土地をどうやって探せばいいかわからない。」という方は参考にしてください。

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住宅ローンの借入限度額(目安)を調べる

住宅ローンの借入限度額(目安)を調べます。

正確な借入限度額を知るためには、

  • 仮審査
  • 本審査

を受けなければいけません。

しかし、審査を受けるためには、物件の詳細が決まっていなければ相手にしてもらえないのが現実です。

ほとんどの人は、土地選びの段階ですべてが決まっていることはありません。

ですので、住宅ローンの借入限度額について、自分で目安を調べましょう。

適切な計算を行えば、実際の借入限度額から大きく差が出ることはないので、安心してください。

【早見表付き】住宅ローンの借入限度額(目安)の計算方法
【早見表付き】住宅ローンの借入限度額(目安)の計算方法

住宅ローンの借入限度額(目安)の計算方法について解説しています。借入限度額(年収別)の早見表も用意しています。

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無理なく返済できる住宅ローンの借入額を調べる

借入限度額は、あくまでも「あなたが借りることができる最大額」でしかありません。

ほとんどの場合において、借入限度額をいっぱいいっぱいに使い切ることはおすすめできません。

銀行からすれば、住宅ローンは最大の個人向け融資なので、できるかぎりいっぱい貸し出したいと考えます。

住宅ローンを使ってマイホームを建てた場合、家と土地に抵当権を設定し、担保に入れることになります。

銀行からすれば、借りたあなたがローンを返せなくなっても、家と土地を売ってお金を回収すればいいので、比較的安心して大金を貸せるのです。

しかし、住宅ローンが返せなくなれば、あなたはマイホームがなくなるのですから、安心できるわけがありません。

住宅ローンを借りるときには、絶対に「家計簿」を活用してください。

たかが家計簿ですが、されど家計簿。

あなたの家計のリアルが、家計簿には落とし込まれています。

家計簿を確認することには、

  • 住宅ローンを安心して支払える額がわかる
  • ちょっと背伸びするときに節約可能なお金がわかる

というメリットがあります。

「家計簿なんてつけていないし、今からつけるのも面倒だよ。」と考えたのであれば、あなたの土地選びはおそらく失敗します。

過去がさかのぼれるのであれば、今すぐ整理を始めてください。

なにもないのであれば、今日から家計簿をつけ始めてください。

家計簿をつけるだけで、あなたのマイホーム予算が「1,000万円以上」増えるのです。

家計簿をつけると月々2万円浮く

家計簿をつけていなかった家庭が、家計簿をつけ始めると、平均して月々2万円節約できるといわれます。

住宅ローンの支払い額が月々2万円あがると、総額でおよそ1,000万円もの上乗せが可能になります。

自己資金について整理する

貯蓄がある方は、自己資金について整理しましょう。

貯金が500万円あるからといって、全部使えるわけではありません。

自己資金について考えるときには、

  • 貯金額
  • 将来の必要経費(子供の学費など)
  • もしもの備え
  • 引っ越し費用
  • 家財購入費

について、わけて考える必要があります。

将来の必要経費

将来の必要経費とは、

  • 子供の教育費
  • 老後のお金

などです。

もしかしたら、車の買い替え費用なども積み立てているかもしれません。

使うことが決まっていて、そのために貯めていたお金は使わないようにしましょう。

先使いであり、あとから困ることは目に見えています。

もしもの備え

なにか大きな病気にかかってしまったりすれば、入院費用がかかります。

万が一のために、50万円~100万円くらいは残しておきたいのが本音です。

しっかりと備えがあるからこそ、マイホームでの生活もゆとりある楽しい時間になるのです。

引っ越し費用

新居を構えれば、引っ越し費用がかかります。

あなたが全部するのであれば、ゼロ円かもしれませんが、正直なところ難しいでしょう。

目安ですが、4人家族の場合、

引っ越し先費用の相場
同じ市内5万円~15万円前後
同じ県内10万円~20万円前後
県外15万円~30万円前後

の引っ越し費用がかかります。
(※荷物の量や時期などにより変わります。)

ですので、引っ越し費用としては「20万円前後」を確保するようにしましょう。

家財購入費

家財購入費については、今の暮らしにより差はありますが、やはり多少はかかります。

もしかしたら、せっかくの新居だから新しくイイものを揃えよう!と意気込んでいることもあるでしょう。

一般的に、新居のための家財購入費は「50万円~100万円」かかります。

ちょっと無視できる金額ではありません。

また、確保しておかないと、新居がスカスカなんてことにもなりかねないので注意しましょう。

自己資金のシミュレーション

項目金額
貯金額5,000,000円
将来の必要経費1,000,000円
もしもの備え500,000円
引っ越し費用200,000円
家財購入費500,000円
自己資金2,800,000円

上の表は、自己資金の額を計算したシミュレーション表です。

ひとそれぞれ状況は異なると思いますので、あなたの状況にあわせてしっかりと計算してください。

親からの贈与について整理する

親からの贈与がある方は、贈与額を整理してください。

贈与税には、

  • 贈与税の特例
  • 住宅取得等資金の贈与税の特例

があります。

贈与税の特例は、年間110万円までの贈与には、贈与税が免除されるというものです。

住宅取得等資金の贈与税の特例では、

新居購入の契約をした日
(住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日)
省エネ等住宅それ以外の住宅
平成28年1月1日~平成32年3月31日1,200万円700万円
平成32年4月1日~平成33年3月31日1,000万円500万円
平成33年4月1日~平成33年12月31日800万円300万円

までの贈与額について、贈与税が非課税になります。
(※平成29年4月1日現在法令)

ですので、一般住宅を建てたとすると、

  • 贈与税の特例:110万円
  • 住宅取得等資金の贈与税の特例:700万円

で、合計810万円まで贈与税が非課税で援助を受けることができます。
(※平成28年1月1日~平成32年3月31日までの契約において)

親からの贈与がいくらなのかは、それぞれ異なると思いますが、受けることができる場合には、かなり強力なバックアップになります。

適当に考えていると、あとから計算が狂うので、早い段階でしっかり確認しておきましょう。

マイホームの建築費用を簡単に計算する

マイホームの建築費用を簡単に計算しておきましょう。

マイホームの建築費用は、

  1. 気になっているハウスメーカーをリストアップする
  2. 坪単価の最も高いところを選ぶ
  3. 坪単価の最も安いところを選ぶ
  4. あなたの希望する建坪に、それぞれを掛ける
  5. 諸費用分として10%を上乗せする

で簡単に計算できます。

気になっているハウスメーカーをリストアップする

気になっているハウスメーカーをリストアップしてください。

難しく考える必要はありません。

CMなどを見て、なんとなくいいなぁと思ったところで十分です。

地元の有力な工務店なども入れておくといいでしょう。

5社~10社ほどリストアップできれば、上出来です。

坪単価の最も高いところを選ぶ

坪単価の最も高いところを選びます。

坪単価を確認するときには、

  • 電話などで直接確認をする
  • ホームページなどで確認をする
  • インターネットの口コミなどを確認する

などの方法があります。

確認方法掛け率
電話などで直接確認1.15倍
ホームページなどで確認1.20倍
インターネットの口コミで確認1.05倍

確認方法に応じて、上記の表に記載した「掛け率(倍率)」を使ってください。

例えば、電話で確認して「坪単価50万円です。」といわれたのならば、

70万円(坪単価) × 1.15倍 = 80.5万円(修正坪単価)

となり、最終的な坪単価は「80.5万円」で考えます。
(※目安ですが、大体似たような額に落ち着きます。)

坪単価の最も安いところを選ぶ

坪単価の最も安いところを選びます。

手順は、坪単価の最も高いところを選ぶときと同じです。

あなたの希望する建坪に、それぞれを掛ける

あなたの希望する建坪に、

  • 坪単価の最も高いところ
  • 坪単価の最も安いところ

を、それぞれ掛けます。

建坪50坪だった場合
坪単価75万円3,750万円
坪単価50万円2,500万円

上の表のように計算します。

とはいえ、「土地探しをしているときにマイホームの建坪なんてわからないよ。」というのが本音でしょう。

あなたの希望する建坪の目安を簡単に出す方法

建坪の目安を出すときには、

  • 分譲住宅のチラシ
  • あなたの住んでいる部屋
  • 実家の間取り

などを活用します。

おすすめは、「分譲住宅のチラシ」です。

まず、分譲住宅のチラシから、あなたの希望する「LDK」にあったものを選びます。

マイホームが4LDKを希望するのであれば、4LDKの分譲住宅のチラシを見つけるだけです。

そのまま使ってもいいのですが、

  • リビングの広さ
  • 子供部屋の広さ
  • 寝室の広さ

など、あなたの希望とズレがあると思います。

あなたの希望する間取りや広さとのズレに応じて、広さを加算します。

たとえば、チラシのリビングが12畳で、希望が16畳であれば、

16畳(希望) - 12畳(チラシ) = 4畳

となり、4畳の加算です。

すべての加算が終わったら、畳数を「1.10倍」します。

掛け算をする理由は、部屋の広がりなどに応じて、廊下などが延びる分です。

たとえば、合計で12畳の加算があったときには、

12畳 × 1.10倍 = 13.2畳

となり、合計で「13.2畳」の追加です。

畳数を「2」で割って、坪数に直します。

さきほどの例では、合計で「13.2畳」だったので、

13.2畳 ÷ 2 = 6.6坪

となり、合計で「6.6坪」の追加です。

最後に、チラシの建坪に追加坪数を加算します。

諸費用分として10%を上乗せする

諸費用分として10%を上乗せして、最終的なマイホームにかかる費用の目安を出します。

シミュレーションをまとめると、

電話で確認した坪単価修正した坪単価希望する建坪建築費用
(諸費用なし)
建築費用
(諸費用込み)
坪単価70万円坪単価80.5万円
(70万円 × 1.15倍)
56.6坪
(チラシ50坪 + 追加6.6坪)
4,556.3万円
(80.5万円 × 56.6坪)
5,011.9万円
(4,556.3万円 × 10%)
坪単価45万円坪単価51.75万円
(45万円 × 1.15倍)
56.6坪
(チラシ50坪 + 追加6.6坪)
2,929.1万円
(51.75万円 × 56.6坪)
3,222.0万円
(2,929.1万円 × 10%)

となります。

目安ですが、かなり現実味を帯びます。

土地の購入に使ってもいいお金を計算する

土地の購入に使ってもいいお金(以下、土地の購入予算)を計算します。

わかっている情報を整理すると、

  • 借入限度額
  • 無理のない借入額
  • 自己資金
  • 親からの贈与
  • 建物の費用(最高)
  • 建物の費用(最低)

です。

以下、シミュレーションでは、

項目金額
借入限度額5,500万円
無理のない借入額5,000万円
自己資金350万円
親からの贈与300万円
建物の費用(最高)4,500万円
建物の費用(最低)3,500万円

を活用します。

土地の購入予算は、

安全度A安全度B安全度C安全度D
住宅ローン
(※安全度に応じて使い分け)
5,000万円5,500万円5,000万円5,500万円
自己資金350万円350万円350万円350万円
親からの援助300万円300万円300万円300万円
建物の費用
(※安全度に応じて使い分け)
4,500万円4,500万円3,500万円3,500万円
土地の購入に使ってもいいお金1,150万円1,650万円2,150万円2,650万円

となります。

土地の購入予算の計算式は、

(住宅ローン + 自己資金 + 親からの援助) - 建物の費用 = 土地の購入予算

です。

安全度B(もしくは安全度C)を、「土地の購入予算」として考えるのが、現実的になるでしょう。

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