不動産の調査

素人でもできる!プロが行う不動産の調べ方をステップごとに徹底解説

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素人でもできる!プロが行う不動産の調べ方をステップごとに徹底解説

不動産には、

  • 土地
  • 住宅(新築および中古)
  • マンション(新築および中古)

などの種類がありますが、どの種類の不動産であっても、ほぼ共通した調べ方があります。

このページでは、

  • 不動産の基礎調査
  • 不動産の価格に関する調査
  • 不動産の税金に関する調査

など、プロの不動産業者が行っている不動産の調べ方について、詳しく解説しています。

S.Kou
プロの手法ですが、一般の方でも簡単にできます。

プロと一般の方の違いは、

  • 慣れ(作業が早い)
  • 勘が働く(予測や落とし穴が経験でわかる)

という点だけです。

本ページで解説していることを実践することで、プロにも負けない調査が可能です。

プロであっても、経験が浅ければ、解説している内容以下の調査力しかないこともあるでしょう。


不動産の基礎調査

不動産の基礎調査では、

  • 不動産の特定
  • 法務局での調査
  • 市役所での調査
  • 現地での調査

にわけて解説します。

不動産の特定

不動産を調べるときには、まず、不動産を特定する必要があります。

もっとも基本となる不動産を特定するために、

  • ブルーマップの活用方法
  • 地番の調べ方
  • 家屋番号の調べ方

について解説します。

不動産を特定する目的

不動産を調べるときには、必ず「不動産を特定」からはじめてください。

不動産の特定を怠ると、間違った不動産情報を集めることにつながります。

第一歩を踏み間違えないようにしてください。

ブルーマップの活用方法

ブルーマップの活用方法について解説しています。

ブルーマップとは、簡単に不動産を調べることができるようにすることを目的として作られている地図です。

ブルーマップが読めることで、

  • 地番
  • 用途地域
  • 容積率および建ぺい率

などが簡単にわかります。

ブルーマップの注意点

ブルーマップでは、日本全国すべてがカバーされているわけではありません。

カバーされているとしても、隣接する不動産について、どれが正確な地番なのかわかりにくかったりします。

郊外にいけばいくほど、情報量も乏しくなる傾向があります。

とくに田畑の調査では、ざっくりとした情報(もしくは、一切情報がない)しか得られないケースが目立ちます。

ブルーマップは、「公図(後述)」とセットで、はじめて本来の力が発揮されるところがあります。

ブルーマップの見方
ブルーマップの見方

わたしたちが普段使っている地図は、住宅地図とよばれています。「郵便物を届けるために住所を知りたいなー。」というときには、住宅地図で十分です。しかし、不動産のことを調べるときにはブルーマップという地図を活用しなければ、なかなか調査は進みません。

初めてブルーマップを使うときには、記載されている情報に圧倒されてしまうかもしれません。ブルーマップには、不動産の専門用語がふんだんに使われているので、情報を選ぶだけでも大変でしょう。それでもブルーマップの見方を知りたい、あなた。安心してください。

今回は、ブルーマップの活用方法を徹底的に解説します。最近は、インターネットで閲覧するサービスもあるようですが、見方・読み方がわからなければ使いこなせません。地番など重要な情報を調べることができる便利な地図ですので、マスターしておきましょう!

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地番の調べ方

地番の調べ方について解説しています。

  • 地番(ちばん)とは
  • 地番と住居表示(番地・住所)の違い
  • 分筆と地番の関係
  • マンションの地番(複数の筆の土地にまたがることがある)
  • 地番の調べ方
  • 地番調査に関する特殊なケース

など、地番に関することを総合的に解説します。

地番の調べ方では、ブルーマップでは正確な地番が取得できなかった場合の対処法にも触れています。

特殊なケースについても触れているので、

  • 区画整理のあった土地

の地番について調べている方は参考にしてください。

地番とは:調べ方、住居表示(番地・住所)との違い
地番とは:調べ方、住居表示(番地・住所)との違い

不動産のことについて調べるときには、地番を知ることが第一歩となります。普段わたしたちが使っている住所に書かれているのは、地番ではなく番地とよばれます。さかさまになっているだけなので、同じものと勘違いしてしまうこともあるでしょう。

ですが、地番と番地はまったく異なるものです。その調べ方や活用方法も違います。地番を教えてくださいといわれても、なんのことだかさっぱり分からないということもあるでしょう。

今回は、そんな方のために地番について解説します。そもそも地番とはどういうものなのか?そして、地番を調べるにはどうすればよいのか?この記事で地番についてマスターしましょう。

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家屋番号の調べ方

家屋番号の調べ方について解説しています。

家屋番号とは、区分所有建物(アパートやマンションなど)の部屋ごとに割り振られている番号です。

区分所有建物では、同じ地番のなかに複数の建物が存在するので、地番だけでは不動産を特定することができません。

  • 家屋番号(かおくばんごう)とは
  • 家屋番号の調べ方

など、家屋番号に関することを総合的に解説します。

分譲マンションの1室について知りたい方などは、家屋番号の取得によって不動産を特定してください。

家屋番号とは:調べ方
家屋番号とは:調べ方

家屋番号(かおくばんごう) 建物の登記簿の中には家屋番号という事項があります。この家屋番号というのは、建物を特定するためにつけられた番号になります。 登記事項として、登記所がひとつの建物ごとに番号をつ ...

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法務局での調査

不動産の特定がしっかりと終ったら、法務局での調査をはじめます。

法務局での調査では、

  • 登記事項証明書の取得方法(および読み方)
  • 公図の取得方法(および読み方)
  • 地積測量図・建物図面の取得方法(および読み方)

について解説しています。

法務局での調査によって、書面上での基礎調査は「8割完了」をいえます。

登記事項証明書の取得方法(および読み方)

登記事項証明書の取得方法(および読み方)について解説しています。

登記事項証明書は、あらゆる不動産調査の基本になります。

登記事項証明書は、いわば「対象不動産の履歴書」であり、(法的に)どのようなことがあったのか細かく知ることができます。

具体的には、

  • 不動産の面積
  • 不動産の所在地
  • 不動産の所有者
  • 不動産に付随する権利(抵当権など)

などについて一目でわかるようにできています。

登記事項証明書の注意点

  • 登記事項証明書
  • 登記簿謄本
  • 登記事項要約書

に記載されている情報はすべて同じです。

上から順に、

  • 新形式(データ)で管理されている情報(公的に証明する力がある書類)
  • 旧型式(紙)で管理されている情報(公的に証明する力がある書類)
  • 新形式(データ)で管理されている情報(公的に証明する力がない書類)

という違いがあります。

登記簿謄本を取得する必要があることはあまりないと思いますが、

  • 金融機関などに書類を提出しなければならないとき → 登記事項証明書
  • 書類を提出する必要はなく、情報がわかればよいとき → 登記事項要約書

という使い分けが一般的です。

【登記事項証明書】取得方法と注意点
【登記事項証明書】取得方法と注意点

不動産について調べたり、理解しようとするときに必要不可欠な書類が「登記事項証明書」です。登記事項証明書には、対象となる不動産のこれまでの歩みと現状が記されています。簡単な形状や権利関係をただしく把握するのに、とても重要な書類です。

この記事では、登記事項証明書の基本から取得方法まで解説します。不動産についての第一歩になる方も多いかもしれませんので、できるだけ丁寧に解説を進めます。一歩一歩進めていけば、必ず登記事項証明書を入手できるので頑張りましょう。

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登記簿謄本の読み方
登記簿謄本(登記事項証明書)の読み方

登記簿謄本(登記事項証明書)は、不動産を調べるうえで欠かせない書類です。はじめて登記簿謄本を目にした方は、見慣れない形式に困ってしまうこともあるでしょう。この記事では、登記簿謄本の読み方・読みほどき方についてサンプルを使って解説します。表題部(土地および建物)、権利部(甲区)、権利部(乙区)、共同担保目録について、ひとつひとつ解説していきます。※サンプルでは見やすさの観点から「要約書」を使っています。※要約書と登記簿謄本(登記事項証明書)に記載されている内容は変わりません。

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公図の取得方法(および読み方)

公図の取得方法(および読み方)について解説しています。

公図を取得することで、

  • 正確な地番
  • ほぼ正確な地形
  • 近隣の不動産との位置関係

がわかります。

ブルーマップと一緒に使うことで、より正確な情報が取得できます。

登記事項証明書を取得するための正確な地番がわからないときには、公図を活用してください。

公図の有用性について

公図を取得すると、近隣の不動産がどのように位置しているのかわかります。

  • 登記事項証明書の取得
  • 現地の確認

では、ひとつの不動産にしか見えないものが、実際には「複数の不動産」であったりします。

購入を検討している不動産の前面に、ほかの不動産が存在しているケースなどは珍しくありません。

トラブルを回避するためにも、公図は必ず取得するようにしてください。

公図とは:取得方法、活用方法
公図とは:取得方法、活用方法

不動産の正確な所在地を教えてくださいとたずねられた時に、あなたはどのように答えますか?おそらく大半の方は住所(住居表示)を答えるでしょう。ですが、これは不動産を調査するときには正解ではありません。

不動産の調査をするときには、正確な住所は地番を使って答える必要があります。では、どのようにすれば地番を正確に知ることができるのでしょうか。簡単な方法はブルーマップを活用する方法があります。ですが、ブルーマップは正確な地番を教えてくれるとは限りません。

ブルーマップを使ってみたけれど、どうやら正確な地番ではないようだ。そもそもブルーマップにも地番が記載されていないような地域だった。このような悩みを解決するのが、今回のテーマである公図の活用です。この記事で公図をマスターしてしまいましょう。

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地積測量図・建物図面の取得方法(および読み方)

地積測量図・建物図面の取得方法(および読み方)について解説しています。

建物図面を活用する場面はあまりないのですが、地積測量図を活用する場面は多いです。

たとえば、

  • 山林について詳しく調査したい場合
  • 何かを建てるために詳細な測量結果が欲しい場合

などです。

状況に合わせて、補足として取得するようにしてください。

【登記事項証明書】公図・地積測量図・建物図面の取得方法

登記事項証明書には、不動産に関する情報が細かく記載されていますが、文字情報のみです。不動産について把握するには絵でも理解する必要があります。隣接している土地の状況や、検討している土地の細かい寸法などです。

今回は、万全の下調べを行うために必要な各種図面についてお話します。

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市役所での調査

コンテンツを準備しています。

現地での調査

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不動産の価格に関する調査

不動産の価格に関する調査では、

  • 路線価の調べ方
  • 路線価による相場価格の調べ方(土地)
  • 中古住宅およびマンションの相場価格の調べ方

について解説します。

不動産の価格に関する注意

不動産の価格には、

  • 査定価格
  • 売出価格
  • 成約価格

の3種類あります。

相場価格は、

  • 査定価格(間接的に相場価格に反映される)
    現在の売出価格や過去の成約価格を基本にして割り出されるプロが判断した価格
  • 売出価格(直接的に相場価格に反映される)
    売主の状況・希望を加味して決められる不動産の表示価格
  • 成約価格(間接的に相場価格に反映される)
    特定の不動産が実際に取引成立したときの価格

がお互いに関係しあって決まります。

相場価格とは、あくまでも「過去と現在の状況」によって作り出された「将来への希望」でしかないことを念頭においてください。

路線価の調べ方

路線価とは、国税庁が公表している土地(全国)の公的価格です。

もともとは、課税評価の基準として使われることを目的としています。

特定の路線(道路)に面している土地について、ひとつひとつ評価がされています。

評価を行っているのは「不動産鑑定士」であり、職務上、公正かつ安全な不動産取引の実現を意識しているので、かなり細かい調査が行われます。

あらゆる面で信用のおける評価であるということから、一般の不動産取引にも参考にされ、多大な影響を与えています。

不動産価格の基本中の基本ですので、正確に調べるようにしてください。

路線価の調べ方および㎡単価⇔坪単価の計算方法
路線価の調べ方(および㎡単価⇔坪単価の計算方法)

土地を売りたい、土地を買いたいなど、いろいろな事情で路線価を調べる必要があるときがあります。ときには相続の関係ということもあるでしょう。路線価は、土地がいくらなのか調べる代表的な指標です。

今回は、路線価の調べ方について解説します。路線価図から目的地を探す方法から、実際に路線価を導き出すまでの解説です。路線価図は白地図に近いので、初見の方にはあまり優しくない地図です。一緒に頑張りましょう。

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路線価による相場価格の調べ方(土地)

不動産の相場価格を調べるときには、

  • 土地の相場価格
  • 建物の相場価格

を分けて考えます。

建物の相場価格は、いろいろな情報・状況を複合的に考える必要があるので、やや難しい傾向があります。

土地の相場価格は、ほぼ路線価によって決まるので、建物に比べると簡単に割り出せます。

路線価による相場価格の注意点

路線価による相場価格を調べるときには、

  • 土地の需要と供給
  • 土地の性質(面積や形)

を把握することが、より正確な調査のコツになります。

例えば、

  • 土地の需要が高いが、供給が少ない
    (その土地を買いたい人が多いが、売り土地が少ない)
  • 土地の性質が良い
    (ちょうどよい広さで、形もきれい)

という土地では、路線価に対する「割増率」が高くなります。

路線価が100万円だから、30%上乗せした130万円が相場だ!という具合です。

条件が悪ければ、当然、割増率が低くなります。
(場合によっては、マイナスすることもあります。)

路線価を使って土地の適正価格・相場価格を調べる方法
路線価を使って土地の適正価格・相場価格を調べる方法

土地を購入・売却するときには、土地の適正価格・相場価格を調べる必要があります。 土地の適正価格や相場価格を調べずに、話を進めてしまうと、いろいろなところで損をしてしまいます。 とはいえ、「土地の適正価 ...

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中古住宅およびマンションの相場価格の調べ方

コンテンツを準備しています。

不動産の税金に関する調査

不動産の税金に関する調査では、

  • 固定資産税評価額の調べ方
  • 相続税評価額の調べ方

にわけて解説します。

 

相続税評価額がわかると

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額がわかると、

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税

に関することがわかります。

固定資産税評価額を調べる方法には、

  • 固定資産税の課税証明書を活用する方法
  • 固定資産税評価証明書を活用する方法
  • 固定資産税課税台帳を活用する方法

の3つあります。

固定資産税の課税明細書を活用する方法

コンテンツを準備しています。

固定資産税課税台帳を活用する方法

コンテンツを準備しています。

固定資産税評価証明書を活用する方法

固定資産税評価証明書を活用して、固定資産税評価額を調べる方法について解説しています。

固定資産評価証明書の取り方・見方と委任状
固定資産評価証明書の取り方・見方と委任状

あなたは、今、売ろうとしている不動産を購入したとき「固定資産税はいくらかかるのだろう?」と考えませんでしたか?親族から相続した不動産だとしても固定資産税の額を気にしたことがある方がほとんどでしょう。これから売る不動産を「買いたいな」と考える人も同じように固定資産税の額が気になります。

今回は、買主が現れた時にすぐに答えを提示する準備として、固定資産評価証明書の取得方法と固定資産税等納税通知書について解説します。1年に1回のこととはいえ、固定資産税の支払いは大きな出費として気になるものです。特にアパート・マンションなどの賃貸住まいから、自宅を構えようとする方は、今まで経験のない支払いで不安を覚えているはずです。きっちりした額を提示して安心させてあげましょう。

また、実際に売買契約が締結した時には、固定資産税等納税通知書も必要です。具体的には清算のタイミングで必要になります。この点についても触れていきますので、不動産を売るための準備としてしっかりおさえておきましょう。

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