中古住宅の建物価値を割戻して「割高・割安」を判断する方法について解説している記事です。
中古住宅を購入するときには、比較検討がもっとも難しく、とくに建物価値がブラックボックスになります。
中古住宅の建物価値を比較するためには、
- 中古住宅の最低資産価値（土地の価格）を計算する
- 中古住宅の建物価値を計算する
- 中古住宅の建物条件について整理する
という手順を正しく行う必要があります。
シュミレーションを交えながら、どのように比較するのか解説します。
さくっと要点を知る
- 中古住宅の建物価値を比較するには、中古住宅の最低資産価値（土地の価格）を計算する必要がある
- 中古住宅の建物価値を比較するには、建物価格および建物条件を整理する
- 同じ価格の中古住宅であっても、建物価値を比較するとまったく違う結論になる
中古住宅の比較・検討
さらに詳しく
中古住宅の購入ガイドでは、
- 良い中古住宅の効率的な見つけ方
- 割安・割高をしっかりと見分ける方法
- すこしでも安く中古住宅を購入する方法
- 中古住宅にかかる全費用（購入後も含めて）
- 売却や建て替えに適した費用性の高い築年数
など、より賢く、よりお得に、中古住宅を購入する方法についてまとめています。
中古住宅の建物価値を比較する手順
中古住宅の建物価値を比較するためには、
- 中古住宅の最低資産価値（土地の価格）を計算する
- 中古住宅の建物価値を計算する
- 中古住宅の建物条件について整理する
という手順をとります。
中古住宅の最低資産価値（土地の価格）を計算する
中古住宅は、
- 土地
- 建物
によって構成されています。
中古住宅の最低資産価値を決めるのは「土地の価格」です。
建物の価値は、木造であれば築25年で急速に減少しはじめ、築35年でゼロと考えるのが一般的です。
しかし、どれだけの時間が流れても、土地の値段がゼロになることは考えにくいです。
言い換えれば、
- 土地の価値は「普遍的（多少の変動を伴う）」
- 建物の価値は「流動的（大きく変化する）」
となります。
ですので、まずは中古住宅の最低資産価値（土地の価格）を計算します。
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中古住宅の建物価値を計算する
中古住宅の最低資産価値（土地の価格）が算出できたら、
- 土地
- 建物
を切り離して、中古住宅の建物価値を計算します。
計算は簡単で、
中古住宅の価格 - 中古住宅の最低資産価値（土地の価格） = 中古住宅の建物価値
です。
中古住宅の建物価値を計算することで、
- 別の地域にある中古住宅を比較することができる
- 建物条件の異なる中古住宅を比較する準備ができる
ようになります。
中古住宅の建物条件について整理する
中古住宅の建物価値が算出できたら、中古住宅の建物条件について整理します。
中古住宅の建物条件とは、
- 建物面積
- 築年数
- 施工業者
- 接道状況
- 間取り
- 設備
などです。
中古住宅の建物について、当初価値（新築時の価値）を比較するときには、
- 建物面積
- 築年数
- 施工業者
が重要な要素になり、建物価値を割り戻すことで、建物について割高・割安が比較できるようになります。
中古住宅の建物について、今後の費用（リフォーム費用など）を含めて比較するときには、
- 築年数
- 接道状況
- 間取り
- 設備
が重要な要素です。
実際に中古住宅の建物価値を比較してみましょう
以後、実際に中古住宅の建物価値を比較していきます。
どのようにして中古住宅の建物価値を比較するのか、参考にしてみてください。
シュミレーションに使う中古住宅について
シュミレーション では、
- 中古住宅A
- 中古住宅B
の2つを用意します。
比較したい中古住宅がいくつになっても、やることは同じですので、安心してください。
中古住宅Aの条件は、
| 中古住宅の価格 | 3,480万円 |
| 最低資産価値（土地の価格） | 1,500万円 （238.21㎡・72.05坪） |
| 建物価値 | 1,980万円 |
| 建物面積 | 108.47㎡ （32.81坪） |
| 築年数 | 築5年 |
| 施工業者 | 業者A （新築時平均坪単価65万円） |
| 接道状況 | 北西4m・私道 （43条但し書き道路として再建築可） |
| 間取り | 4LDK |
| 備考 | 駐車場3台分 プロパンガス 地目：畑 |
です。
中古住宅Bの条件は、
| 中古住宅の価格 | 3,380万円 |
| 最低資産価値（土地の価格） | 1,750万円 （163.45㎡・49.44坪） |
| 建物価値 | 1,630万円 |
| 建物面積 | 136.25㎡ （41.21坪） |
| 築年数 | 築15年 |
| 施工業者 | 業者B （新築時平均坪単価80万円） |
| 接道状況 | 北西6m・私道・位置指定有り |
| 間取り | 5LDK |
| 備考 | 駐車場2台分 都市ガス 地目：宅地 |
です。
建物価値を割り戻して、割高・割安を比較する
建物の当初価値を計算するときには、
- 建物価値
- 建物面積
- 築年数
- 施工業者
の条件を活用します。
中古住宅A・Bの条件をまとめると、
| 中古住宅A | 中古住宅B | |
| 建物価値 | 1,980万円 | 1,630万円 |
| 建物面積 | 108.47㎡ （32.81坪） |
136.25㎡ （41.21坪） |
| 築年数 | 築5年 | 築15年 |
| 施工業者 | 業者A （新築時平均坪単価65万円） |
業者B （新築時平均坪単価80万円） |
となります。
前提として、建物の価値は、
| 築年数 | 建物の価値 |
| 新築当初 | 建物価値：100% |
| 築1年 | 建物価値：80% |
| 築5年 | 建物価値：70% |
| 築10年 | 建物価値：60% |
| 築15年 | 建物価値：45% |
| 築20年 | 建物価値：30% |
| 築30年 | 建物価値：0% |
といった落ち方すると仮定します。
ですので、中古住宅A・Bを比較すると、
| 中古住宅A | 中古住宅B | |
| 坪単価（新築当初） | 坪単価65万円 | 坪単価80万円 |
| 築年数 | 築5年 （建物価値：70%） |
築15年 （建物価値：45%） |
| 現在坪単価（想定） | 坪単価45.5万円 （坪単価65万円 × 70%） |
坪単価36万円 （坪単価80万円 × 45%） |
| 建物面積 | 108.47㎡ （32.81坪） |
136.25㎡ （41.21坪） |
| 建物価値（想定） | 1,492.85万円 （32.81坪 × 坪単価45.5万円） |
1,483.56万円 （41.21坪 × 坪単価36万円） |
| 建物価値（現在） | 1,980万円 | 1,630万円 |
| 建物価値の比較 （割高・割安） |
24.6%割高 （1,980万円 - 1,492.85万円） ÷ 1,980万円 |
9.0%割高 （1,630万円 - 1,483.56万円） ÷ 1,630万円 |
となります。
結論としては、
- 中古住宅Aの建物価値は、割り戻し価値と比較すると、24.6%割高である
- 中古住宅Bの建物価値は、割り戻し価値と比較すると、9.0%割高である
となります。
割安であることがベストですが、物件資料を比較している段階で「割安」の物件はあまり出てきません。
値段を決めている不動産業者もプロですので、
- 妥当な建物価値を計算する
- 値引きを想定した上乗せをする
という流れで価格を決めるため、おおむね5%〜15%は割高になることが多いです。
ですので、物件資料による比較段階では「割高10％以内」であれば、値引き交渉によって適正価格で購入できる可能性が高いです。
施工業者（および新築当初坪単価）がわからなくても、逆算することに意味がある
施工業者（および新築当初坪単価）を知るには、
- 建物の登記事項証明書を取得する
- 不動産業者に問い合わせる
などの方法がありますが、必ずしも正確な数字が分かるとは限りません。
施工業者（および新築当初坪単価）が正確に分からない場合には、割り戻し価値を計算する意味がないのか？といえば「NO」です。
たとえば、中古住宅Aの施工業者（および新築当初坪単価）としても、
| 中古住宅A | |
| 坪単価（新築当初） | 坪単価？万円 |
| 建物価値（現在） | 1,980万円 |
| 築年数 | 築5年 （建物価値：70%） |
| 建物価値（割戻） | 2,828.57万円 （1,980万円 ÷ 70%） |
| 建物面積 | 108.47㎡ （32.81坪） |
| 適正坪単価（新築当初） | 坪単価86.21万円 （2,828.57万円 ÷ 32.81坪） |
となります。
結論としては、
- 新築当初の坪単価86.21万円以上であれば、割安
- 新築当初の坪単価86.21万円以下であれば、割高
ということになります。
仮に施工業者名（低価格ハウスメーカー）だけがわかっているのであれば、坪単価86.21万円以上の価値があるとは考えられないので、割高の可能性が濃いと結論づけられます。
中古住宅の建物について、今後の費用（リフォーム費用など）を比較する
今後の費用（リフォーム費用など）について比較をするときには、
- 築年数
- 接道状況
- 間取り
- 設備
が重要な要素になります。
大前提として「接道状況」を確認する
大前提ですが、「接道状況」には十分に注意をしてください。
一般的に、
- 前面道路の幅員6m以上
- 敷地の接道距離2m以上
が確保されていれば、増改築（および建て替え）はできると言われます。
しかし、
- 前面道路の幅員が狭すぎる
- 敷地の接道距離が短すぎる
- 土地の建ぺい率・容積率が小さすぎる
といった場合には、増改築（および建て替え）ができないことがあるので注意が必要です。
今回のケースでは、
- 中古住宅A：北西4m・私道（43条但し書き道路として再建築可）
- 中古住宅B：北西6m・私道・位置指定有り
となっているので、中古住宅Bは問題なさそうですが、中古住宅Aは危ないと言えます。
築年数とリフォーム費用（建て替えを想定）
一般的に、木造住宅は築10年を経過したあたりからリフォームをする必要が出てきます。
代表的なリフォームには、
- キッチン
- トイレ（簡易）
- トイレ（全体）
- お風呂
- 給湯器の交換
- 洗面台の交換
- 外壁塗装
- 屋根塗装
- 畳の表替え
- 畳替え
- クロスの張替え
- フローリングの張替え
などが挙げられます。
項目別に、
| 項目 | 耐用年数の目安 | 金額の目安 | 必要性 |
| キッチン | 15年前後 | 50万円前後 | 不便がなければ、故障時のみでよい。 |
| トイレ（簡易） | 5年前後 | 5万円前後 | 不便がなければ、故障時のみでよい。 |
| トイレ（全体） | 15年前後 | 15万円前後 | 不便がなければ、故障時のみでよい。 |
| お風呂 | 15年前後 | 100万円前後 | 不便がなければ、故障時のみでよい。 |
| 給湯器の交換 | 10年前後 | 20万円前後 | 不便がなければ、故障時のみでよい。 |
| 洗面台の交換 | 15年前後 | 10万円前後 | 不便がなければ、故障時のみでよい。 |
| 外壁塗装 | 10年前後 （※塗料の種類による） |
50万円前後 | 定期的に行いたい。 （※躯体に影響を及ぼすため） |
| 屋根塗装 | 10年前後 （※塗料の種類による） |
30万円〜50万円前後 | 定期的に行いたい。 （※躯体に影響を及ぼすため） |
| 畳の表替え | 5年前後 | 3万円〜5万円前後 | 美観が気にならなければ、不要。 |
| 畳替え | 10年前後 | 6万円〜10万円前後 | 美観が気にならなければ、不要。 |
| クロスの張替え | 10年前後 | 50万円前後 | 美観が気にならなければ、不要。 |
| フローリングの張替え | 15年前後 | 30万円前後 | 美観が気にならなければ、不要。 |
となります。
主要なリフォーム項目のみを抜粋すると、
- キッチン
- トイレ（全体）
- お風呂
- 給湯器の交換
- 外壁塗装
- 屋根塗装
の6つに絞られます。
築35年までのリフォーム費用を計算すると、
| 新築 | 築5年 | 築10年 | 築15年 | 築20年 | 築25年 | |
| キッチン | 100万円 （50万円 × 2回） |
50万円 （50万円 × 1回） |
50万円 （50万円 × 1回） |
50万円 （50万円 × 1回） |
0万円 （50万円 × 0回） |
0万円 （50万円 × 0回） |
| トイレ（全体） | 30万円 （15万円 × 2回） |
15万円 （15万円 × 1回） |
15万円 （15万円 × 1回） |
15万円 （15万円 × 1回） |
0万円 （15万円 × 0回） |
0万円 （15万円 × 0回） |
| お風呂 | 200万円 （100万円 × 2回） |
100万円 （100万円 × 1回） |
100万円 （100万円 × 1回） |
100万円 （100万円 × 1回） |
0万円 （100万円 × 0回） |
0万円 （100万円 × 0回） |
| 給湯器の交換 | 60万円 （20万円 × 3回） |
40万円 （20万円 × 2回） |
40万円 （20万円 × 2回） |
20万円 （20万円 × 1回） |
20万円 （20万円 × 1回） |
0万円 （20万円 × 0回） |
| 外壁塗装 | 150万円 （50万円 × 3回） |
100万円 （50万円 × 2回） |
100万円 （50万円 × 2回） |
50万円 （50万円 × 1回） |
50万円 （50万円 × 1回） |
0万円 （50万円 × 0回） |
| 屋根塗装 | 150万円 （50万円 × 3回） |
100万円 （50万円 × 2回） |
100万円 （50万円 × 2回） |
50万円 （50万円 × 1回） |
50万円 （50万円 × 1回） |
0万円 （50万円 × 0回） |
| 総費用 | 690万円 | 405万円 | 405万円 | 285万円 | 120万円 | 0万円 |
となります。
（※入居時に新品に交換していることを想定）
（※築35年で建て替えすることを想定）
ですので、
- 中古住宅A（築5年）：想定リフォーム費用405万円
- 中古住宅B（築15年）：想定リフォーム費用285万円
となります。
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総合評価
中古住宅A・Bの条件をまとめると、
| 大項目 | 小項目 | 中古住宅A | 中古住宅B |
| 土地 | 最低資産価値（土地の価格） | 1,500万円 （238.21㎡・72.05坪） |
1,750万円 （163.45㎡・49.44坪） |
| 接道状況 | 北西4m・私道 （43条但し書き道路として再建築可） |
北西6m・私道・位置指定有り | |
| 最低資産価値の確保（再販性） | やや懸念が残る | 十分に確保されている | |
| 建物 | 建物価値 | 1,980万円 | 1,630万円 |
| 建物面積 | 108.47㎡ （32.81坪） |
136.25㎡ （41.21坪） |
|
| 築年数 | 築5年 | 築15年 | |
| 施工業者 | 業者A （新築時平均坪単価65万円） |
業者B （新築時平均坪単価80万円） |
|
| 建物価値（想定） | 1,492.85万円 （32.81坪 × 坪単価45.5万円） |
1,483.56万円 （41.21坪 × 坪単価36万円） |
|
| 建物価値の比較 （割高・割安） |
24.6%割高 （1,980万円 - 1,492.85万円） ÷ 1,980万円 |
9.0%割高 （1,630万円 - 1,483.56万円） ÷ 1,630万円 |
|
| リフォーム | リフォーム費用（想定） | 405万円 | 285万円 |
| 増改築（および建て替え）の可否 | やや懸念が残る | 十分に確保されている |
となります。
中古住宅Aの結論は、
- 土地の最低資産価値は1,500万円あるが、売れるかというと微妙
- 建物の価値は24.6%割高なので、値引き交渉をしても適正価格にするのは難しい
- リフォーム費用は405万円で、接道状況を加味すると、増改築（および建て替え）が難しい
となります。
中古住宅Bの結論は、
- 土地の最低資産価値は1,750万円あり、買い手が見つかる見込みもある
- 建物の価値は9.0%割高だが、値引き交渉によって適正価格にできる見込みがある
- リフォーム費用は285万円で、接道状況も悪くないので、増改築（および建て替え）ができる見込みがある
となります。
今回のケースでいえば、中古住宅Bは購入しても良い物件です。
