不動産業者に預けていた土地の売却を諦めたときに購入希望者が現れた場合の対処法

不動産業者に預けていた土地の売却を諦めたときに購入希望者が現れた場合の対処法について解説している記事です。

媒介契約には、

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

の3種類がありますが、いずれにも、

• 契約期限
• 違約金

が定められています。

できるかぎり不当な解除をしないようにすることがポイントになるので、注意すべき点について解説をしていきます。

土地の売却にかかる一般的な期間は「半年〜1年」

土地の売却には、一般的に「半年〜1年」の期間がかかります。

土地の需要にもよりますが、

• 人気のある土地
  （人口が増えている地域にある土地など）
• 条件が適合している土地
  （土地面積がちょうど良い土地など）

の場合には、3ヶ月以内に成約することがあります。

しかし、通常の場合、

• 需要
  （人気や条件など）
• 時期
  （冬の時期はあまり活発に動かないなど）

により、成約まで半年から1年かかります。

なかなか成約しない場合、考え方が変わることは当然に起こり得ること

土地の売却に動き始めてから時間が経過すれば、考え方が変わることは当然に起こり得ます。

たとえば、

• 土地活用を試みる
  （マンションなどを建てて、賃貸利用を始めるなど）
• 子供が結婚して、土地を譲る

などが考えられます。

どのような場合であっても、売主であるあなたの都合で売却をやめることは何も問題がありません。

媒介契約の扱いについて

媒介契約には、

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

の3種類が存在します。

それぞれ細かい違いがあるのですが、法で定められている媒介契約の有効期間は、

• 一般媒介契約：法の定めがない
  （※3ヶ月以上であっても設定可能。ただし、特記する必要あり。）
• 専任媒介契約：3ヶ月以内
• 専属専任媒介契約：3ヶ月以内

となっており、更新については、原則として、

• 一般媒介契約：期限後、自動的に更新可能
  （※ただし、特記する必要あり。）
• 専任媒介契約：自動更新不可
• 専属専任媒介契約：自動更新不可

となっています。

つまり、基本的には、

• 一般媒介契約：いつでも媒介契約を解除できる
• 専任媒介契約：契約開始から3ヶ月経過していれば、問題なく媒介契約を解除できる
  （※更新の意思表示をしていない場合および更新の確認が行われていない場合）
• 専属専任媒介契約：契約開始から3ヶ月経過していれば、問題なく媒介契約を解除できる
  （※更新の意思表示をしていない場合および更新の確認が行われていない場合）

となります。

媒介契約とは：一般・専任・専属専任、期間、解除・違約金

媒介契約の解除と違約金

いずれの媒介契約であっても、正当な理由があれば、解除することが可能です。

正当な理由といっても難しいことではなく、

• 何かの時のために土地を保有しておくことにした
• 土地活用をしようと考えを変えた
• 家族が増えるので、土地を自分で使うことにした

など、あなた（売主）の都合で構いません。

違約金については、

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約と専属専任媒介契約

で、若干の違いがあります。

一般媒介契約については、原則として、期限の定めのない契約ですので、どのようなタイミングで解除を申し出たとしても違約金は発生しません。

しかし、

• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

については、3ヶ月の有効期限を待ってから解除を申し出た方が無難と言えます。

どちらの媒介契約であっても「違約金」は発生しないのですが、「販促費用（広告費など）」を請求される可能性はあります。

あなた（売主）が媒介契約によって不動産業者と約束しているのは、

期限内に契約が成立した場合に、所定の報酬（仲介手数料など）を支払います

ということです。

ですので、不動産業者は期限内に成約できるように全力で販促活動を行います。

あなた（売主）の都合で、期限が終了するまでに契約を解除した場合、

もしかしたら、本来の期限までに買主が現れたかもしれないじゃないか！

となり、販促費用を請求する権利が不動産業者に残ってしまいます。

ですので、スムーズに媒介契約を終えるのであれば、期限が切れたのちに、更新をしない意思表示をするのが無難です。

土地の売却を諦めたタイミングで購入希望者が現れてしまった場合の対処方法

土地の売却を諦めたタイミングで購入希望者が現れてしまった場合には、

• 媒介契約の期限内：話を聞く
• 媒介契約の期限を過ぎている：更新をした覚えはない旨を伝える

といった対処をします。

いずれの場合であっても、強引に媒介契約を解除することは可能ですが、販促費用を請求される可能性があることは覚えておいてください。

媒介契約の期限内であれば、一度話を聞くのが無難

媒介契約の期限内に購入希望者が現れてしまったのであれば、一度話を聞くのが無難な対応と言えます。

話を聞くことによって、

• あなたが考えている内容
• 不動産業者が持ち込んできた内容

を比較することができるので、あなたの選択肢が増えるだけでデメリットはありません。

比較および検討を行なった結果、不動産業者が持ち込んできた内容が良いと気が変われば、土地の売却を進めればよいだけです。

気持ちが変わらないようであれば、

• 値段を高くする予定だったので、今の価格では売却するつもりはない
• 現金一括以外の決済方法を受け入れるつもりはない
• 値引き交渉を持ちかけられたのであれば、応じるつもりはない

など、何らかの理由により話を断ればよいだけです。

ただし、売却の意志がまったくないのであれば、話が持ち込まれた時点で、正当な手続きによって媒介契約の解除を申し出るべきです。

あなた（売主）としても媒介契約を結んでいるので、正当な範囲であれば費用を支払って解除することが道徳的な対応です。