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抵当権が付着している不動産を売る方法

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抵当権が付着している不動産を売る方法について解説しています。

抵当権が付着している不動産を売る方法には、

  • 抵当権を抹消してから不動産を売る方法(抵当権抹消登記)
  • 抵当権を抹消せずに、任意売却によって不動産を売る方法
  • 抵当権を抹消せずに、不動産買取業者に不動産を売る方法

という、3つの方法があります。

まごころう

あなたの財務状況が健全なのであれば、抵当権を抹消してから不動産を売る方法が一番です。

財務状況が芳しくないのであれば、

  • 任意売却による売却
  • 不動産買取業者への売却

の順に試みるのが良いでしょう。

どうにもならない場合には、競売しかありません。


抵当権を抹消してから不動産を売る方法

抵当権を抹消してから不動産を売る方法は、もっともスタンダードな売り方です。

通常、不動産を売る場合、所有権以外の権利をキレイに整理してから買主に所有権を引き渡します。

ですので、住宅ローンなどにより不動産に抵当権が付着している場合には、決済日までに抵当権抹消登記を行い、抵当権を消しておきます。

抵当権が付着したままの不動産を買うということは、所有権が買主にあるものの、債務者であるあなた(売主)が返済を怠った場合、買主は不動産を競売にかけられてしまうリスクがある状態です。

さらに、買主が住宅ローンを使って不動産を購入する場合には「金融機関」にも不利益が生じます。

不動産の購入に際して、買主が住宅ローンを借りる場合には、あらたな抵当権の設定が必要になります。

あなた(売主)の抵当権が残っている場合、新たに設定する抵当権の順位は必然的に低くなります。

抵当権の順位が低ければ、金融機関は、もしものときに弁済を受けられない可能性が高くなるので、住宅ローンを貸してくれません。

結果、仮に買主が購入したがっていても、購入資金が用意できないことになります。

まごころう

通常、抵当権が付着したままの不動産を購入してくれる買主はいません。

不動産業者としても、抵当権が付着したままの不動産を購入するリスクを説明するでしょうし、説明を受ければ、購入をやめるのが普通です。

金融機関にとっても、不利益が大きすぎるため、融資にはかなり消極的になります。

さらに詳しく

抵当権を抹消せずに、任意売却によって不動産を売る方法

スタンダードな方法ではなくなりますが、任意売却を活用することで、抵当権が付着したまま不動産を売ることできます。

任意売却とは、

  • 債務者(借りている人)
  • 債権者(貸している人)

が、相談をしながら、抵当権が付着したままの不動産を売却する方法です。

任意売却を活用することで、住宅ローンなどの返済が終わっていなくても、不動産を売ることができます。

任意売却を活用する場合には、

  • できるだけ財務が健全な状態の時に、金融機関(債権者)に相談に行くこと
  • 支払いが滞り始めたのであれば、すぐに金融機関(債権者)に相談に行くこと

が重要です。

任意売却を進めるには、債権者(貸している人)の許可が必要になります。

当然、売却活動を一緒に進めて行くので、債権者(貸している人)の協力も欠かせません。

具体的な商談になったときには、

  • 買主:できるだけ安く買いたい
  • あなた(売主):できるだけ高く売りたい
  • 債権者(金融機関):債権額が回収できるのであれば、取引の確実性を優先したい

という考えが基本になります。

あなたと債権者(金融機関)は、同じ立場(売主サイド)にいますが、

  • あなた(売主):できるだけ高く売りたい
  • 債権者(金融機関):債権額が回収できるのであれば、取引の確実性を優先したい

と意識しているラインが異なるので、

  • 買主の希望額:1,200万円
  • あなた(売主)の希望額:1,500万円
  • あなた(売主)の債権額:1,200万円

であった場合、債権者(金融機関)は、あなた(売主)の味方ではなく、買主の味方に回る可能性があるということです。

まごころう

任意売却を進めるのであれば、債権者(金融機関)の印象を良くしておくにこしたことはありません。

あなた(売主)は、二者の板挟みに合うのですが、債権者(金融機関)との摩擦が減ることで、負担をかなり軽減することができます。

ココがポイント

任意売却を進めるのであれば、とにかく早めの行動が決め手になります。

複数の抵当権が付着している場合には注意が必要

複数の抵当権が付着している不動産について、任意売却を進めるのであれば注意が必要です。

複数の抵当権が付着している不動産を売る場合には「かなり早めの行動」が重要になります。

たとえば、不動産について、

  • 債権者A
  • 債権者B
  • 債権者C

がいたとします。

あなた(売主)は、債権者Aへの支払いはなんとかできていたものの、

  • 債権者B
  • 債権者C

への支払いが滞ってしまった結果、債権者B(または債権者C)から「差押え」を受け、「担保不動産競売開始決定通知」が届いてしまいました。

この場合、競売になる期限が決まってしまったので、期日までに任意売却を成立させなければ、強制的に競売にかけられます。

債権者が単独のときでさえ、

  • 買主
  • 債権者

の双方と交渉をする必要があったのですが、複数に増えた場合、

  • 債権者A
  • 債権者B
  • 債権者C

の合意まで得る必要があるので、任意売却が成立するのにかなりの時間を要します。

まごころう

債権者が単独の場合に比べて、5倍も10倍も時間がかかります。

実際に何件か関わったことがありますが、交渉が難航するケースが多く、競売に流れてしまったこともありました。

ココがポイント

複数の抵当権が付着している不動産について任意売却を進めるのであれば、今すぐにでも行動すべきです。

抵当権を抹消せずに、不動産買取業者に不動産を売る方法

とにかく早く処分したい場合には、条件がありますが、不動産買取業者に売る方法があります。

不動産買取業者に売るための条件は「不動産買取業者の買取価格が、残りの債権額(残債)を超えていること」です。

たとえば、

  • 残りの債権額(残債):1,500万円
  • 不動産買取業者の買取価格:1,600万円

だった場合には、債権者(金融機関)の承諾を得られる可能性が十分にあるので、売買が成立しますが、

  • 残りの債権額(残債):1,500万円
  • 不動産買取業者の買取価格:1,000万円

であった場合には、債権者(金融機関)の承諾を得るのが難しく、売買が成立しない可能性が高くなります。

不動産買取業者の買取価格は、市場価格の6割前後であることが大半なので、それなりに返済が進んでいる不動産でなければ成立は難しいです。

まごころう

不動産買取業者に買い取ってもらう場合には、早く売れるメリットはあるものの、

  • 買取価格が市場価格の6割前後なので、かなり安くなること
  • 残りの債権額(残債)が多い場合には、売買が成立しない可能性が高いこと

に注意する必要があります。

ココがポイント

抵当権が付着している不動産の不動産買取業者への買取を成立させるには、あと5年〜10年で住宅ローンが完済できることが目安になる。

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