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畑（家庭菜園）の譲渡について
メッセージ本文:
お世話になります。
地目が畑（現況家庭菜園）を家土地と合わせて甥に譲渡しようと考えています。
ところが町役場の農業委員から非農家に畑の譲渡は認められないと言われ困っています。
しかし当HPで「家庭菜園などの畑は農地法に言う農地ではない」との記事を見つけ安心したのですが、その場合登記は具体的にどうすればできるのでしょうか？
非農地証明みたいなものが要るのでしょうか？
家庭菜園への地目変更もあるのですか？
その過程で農業委員会の許可が必要となれば元の木阿弥です。
よろしくお願いいたします。
回答の前提について
回答にあたって、前提条件について説明します。
回答内容は、下記の箇所を読まれたと仮定して書かれたものです。
引用（当サイト記事より）
農地法上の農地とは、耕作の目的に供される土地をいい、登記簿上の地目とは無関係で、客観的事実状態（現況）によって判断されます。
客観的な事実によって判断するので、登記簿上の地目が雑種地であっても、農業利用がされていれば「農地」と判断されます。
また、家庭菜園のように継続的にしようされているとは言えない場合には、農地になりません。
しかし、休耕地のように一時的に休めているだけの農地は、農地になります。
採草放牧地とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいいます。
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農地法：概要、3・4・5条の許可、許可禁止及び不要の行為、賃貸借
農地の土地活用をするときには、「農地法」の課題をクリアしなければいけません。 農地法では、農地を農地として継続的に運用するための取り決めが定められています。 農地として利用する場合も、農地から別の用地 ...
農地法上の農地と「現況主義」
まず、当サイトが意図している「家庭菜園ではない」可能性があります。
当サイトが意図している家庭菜園とは「家が建っている敷地内において、庭のごく一部で野菜などを作っている状態」を意味しています。
サイズ感としては、畳3枚にも満たないような程度の話です。
農地法における農地の認定は、引用部分の冒頭にもありますように「現況主義」が用いられます。
つまり、「地目がどうあれ、客観的に見て今どうなのか？」という考えに基づいています。
町役場の農業委員会から「非農家への畑の譲渡は認められない。」という通告を受けたのであれば、「家庭菜園の規模を超えた立派な農地」と客観的に判断されたということになります。
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農地法：概要、3・4・5条の許可、許可禁止及び不要の行為、賃貸借
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「農地転用」による解決
町役場の農業委員会から「非農家への畑の譲渡は認められない」と言われているので、「農地転用の必要あり」として解決方法を回答します。
先にも述べた通り、農地法上の農地の判断は「現況主義」です。
地目などによるものではなく、客観的に見て「農地」と判断されているので、基本的に農業委員会の判断を覆すことはできません。
地目変更の可能性について
地目変更による解決を模索されているようですが、地目変更の過程では「現況確認」が存在します。
ですので、どちらにせよ現況が「農地（畑）」と判断され、希望する地目（おそらく宅地）には変更できない可能性が高いと考えられます。
農地と判断された土地を譲渡するためには「農地転用の許可」を得る必要があります。
条件が分かれるのですが、
- 現況のまま（つまり、畑をつぶさずに）譲渡されるのであれば「農地法3条の転用許可」
- 現況を変えて（つまり、畑をつぶして）譲渡されるのであれば「農地法5条の転用許可」
が必要です。
農地法3条の許可（権利移動）
農地法3条の許可（権利移動）とは、用途を一切変更せずに、別の者に所有権を移動するときに必要な許可です。
農地法3条の許可では、許可権者（許可を出す者）が「農業委員会」になります。
よって、すでに農業委員会に「NO」と言われていることを考えると、農地法3条の許可が得られる可能性は低いです。
農地法5条の許可（転用および権利移動）
農地法5条の許可（転用および権利移動）とは、用途を変更し、かつ別の者に所有権を移動するときに必要な許可です。
農地法5条の許可では、許可権者（許可を出す者）が「都道府県知事又は指定市町村の長」になります。
よって、すでに農業委員会に「NO」と言われているとしても、農地法5条の許可が得られる可能性は十分に見込めます。
ただし、今ある「家庭菜園」を取り潰して「宅地」として使用することが大前提となることに注意してください。
- 司法書士
- 土地家屋調査士
- 弁護士
などへの相談を検討してください。
不動産業者でもいいのですが、身内への譲渡という取引の特性を考えると、あまり真剣に動いてくれない可能性があります。
※不動産業者への報酬があまり発生しないため。
「家庭菜園の取り潰し」については、慎重な対応が必要です。
「現況主義」ではあるものの、家庭菜園を取り潰したことで必ずしも許可が下りるとは限りません。
どのような方法を取るにしても、行政（および農業委員会）との話し合いを避けて通ることはできないと考えられます。
公的機関との話し合いに長けている者の力を使うことなく、話を進めることには、相応のリスクがあります。
無事、譲渡を成立させるためにも、どうか専門家への直接相談を行ってください。
