中古住宅選びは、中古住宅があなたにとって正しい選択肢なのかを見極めるところから始まります。中古住宅を選ぶ方の中には、「予算の関係で...。」と言う人がいますが、これだけが理由になってはいけません。いくら予算がなくても、そもそもあなたと中古住宅の相性が悪かったときには、必ず失敗します。
この記事では、中古住宅のメリットとデメリットをはっきりさせます。メリットは誰にでも受け入れられやすい部分ですが、デメリットは人によっては絶対に受け入れられない！ということがあります。各デメリットについて解決策も提示していますが、それでもちょっと許せないなぁ...というときは、迷わず中古住宅の購入を見送りましょう。
この記事を読み終えて、わたしは中古住宅を購入しても大丈夫そうだと思った方は、次のステップに進んでください。ここは成功と失敗を分ける一番最初の地点です。
【この記事からわかること】
- 中古住宅のメリット
- 中古住宅のデメリット
- 中古住宅のデメリット対策
中古住宅のメリット
中古住宅のメリット
まずは、中古住宅のメリットから確認していきましょう。中古住宅のメリットは非常に分かりやすいです。このメリットがデメリットよりも魅力的に感じるかどうかが重要ですので、しっかりおさえておきましょう。
安い
1つめのメリットは、新築住宅より価格が安いということです。当然のことですが、中古住宅は新築住宅に比べて価格が安くなります。
住宅の質だけ考えれば、中古住宅に比べて新築住宅のほうが圧倒的に良いです。これは単純に新しいからというだけではなく、技術も進んでいますから、省エネ性や耐震性の観点でも新築住宅のほうが軍配が上がります。あなたがピカピカで新しく、性能も高い住宅しか認められない！というときには、中古住宅は向きません。
家の性能は、そこそこでいい。それよりも広い家がいいんだ！という方は、中古住宅向きでしょう。中古住宅が安値に感じるのは、土地が理由ではありません。土地の値段は、新築であろうと中古住宅であろうと一緒です。ですが、建物は建築面積に比べて非常に安くなっており、坪当たりの値段に買えるとローコスト住宅よりよっぽど安かったりします。
例えば、木造一戸建ての耐用年数は27年～30年とされています。1年経過するごとに3.33%建物の価値は落ちるわけです。実際には、新築時から10年目くらいまでは3.33%以上の勢いで価値が落ちます。
このことを考えると、築浅の高級住宅ほど掘り出し物の物件が多く、ローコスト住宅や並みの住宅レベルの坪単価で、高級住宅を購入できるのが中古住宅の魅力です。ちょっとワクワクしませんか？慎重に見極めれば、支払った以上の対価を得ることができるわけです。
すぐに入居できる
2つめのメリットは、すぐに入居できるところです。新築住宅の場合、家が建つまで待っていなければいけません。その間、賃貸暮らしであれば家賃も無駄になります。中古住宅は、すでに家は建っているので、引渡しがおわればすぐに新生活が始まります。
すぐに入居できるというのは、思っている以上にメリットになります。新築住宅の引渡しというのは、なかなか思い通りにいかないもので、引越しのタイミングや退去のタイミングというのは往々にしてずれます。このズレは大きなストレスとなり、ときには違約金など本当に無駄なお金が発生します。
お子さんの進学、あなたの転勤などスケジュールがはっきりしているときほど、中古住宅のメリットは絶大な威力を誇るわけです。計画通りにことを進めなければいけないときなどには、よいメリットとなります。
中古住宅のデメリット
中古住宅のメリット
次は中古住宅のデメリットを確認していきましょう。ここが本番です。このデメリットを受け入れることができるかできないかで、あなたが中古住宅の購入に踏み切るべきか否かが決まります。
住宅ローンの審査が厳しい
1つめのデメリットは、中古住宅の購入では、住宅ローンの審査が厳しくなります。なぜなら、中古住宅は担保としての価値が測定しにくいからです。
新築を購入するときにも住宅ローンを活用することがありますが、このとき新築される家には抵当権が設定され、銀行の担保となります。新築の家ですから、その価値も分かりやすいですし、安心して担保に組み込むことができます。しかし、中古住宅となるとどうでしょうか？
中古住宅の取引が活発な米国では、ホームインスペクションが常識になっています。これは中古住宅はとても不透明で、状態の判断はプロにしかできないと考えられているからです。このような物件は、銀行の担当者からしても未知数であり、怖い（＝リスク）のです。
銀行は、お金を貸す以上リスクに敏感にならざるを得ません。それゆえ、中古住宅の購入では住宅ローンの審査が厳しくなります。
また、木造一戸建ての耐用年数は27年～30年だとお話しました。不動産業界の慣習として、木造一戸建ては35年が寿命と考えますし、「ローンは最長35年！」というのは、家の寿命が35年だからです。よって、どんなにいい家でもビジネス上では35年を寿命にします。
すると、築10年の家では、残りの寿命が25年です。つまり、担保価値も25年までなので、借入期間も最長25年とせざるを得ないわけです。借入年数が減れば減るほど、ローンを借りたときの月々返済額は増えます。銀行ローンの審査で重要なポイントは、月収に対する返済額の比率なので、自然と審査が厳しくなるわけです。
物件の状態が未知数であること。同時に中古住宅の寿命も未知数であること。中古住宅の購入で、住宅ローンの審査が厳しくなる理由です。
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隠れた瑕疵のリスクがある
2つめのデメリットは、隠れた瑕疵が存在することがあるということです。隠れた瑕疵とは、素人目には気付くことが困難な重大な欠陥と考えてください。この隠れた瑕疵は、中古住宅に限らず新築住宅でもあるくらいです。
また、隠れた瑕疵だけに限らず、経年劣化も立派なデメリットです。特に住宅設備（給湯器やエアコンなど）には注意しましょう。中古住宅を選ぶときには、元オーナーがどんな人か知ることが大事なのですが、メンテナンスをするような人かどうかというのも含まれます。
アメリカやヨーロッパの家は、日本の家の倍以上の平均寿命といわれています。この平均寿命の違いについては、ハウスメーカーによる画一化の弊害であったり、建築技法が理由にあげられています。しかし、もっとも大きな理由は、アメリカやヨーロッパの人に比べて、日本人はメンテナンス（＝リフォーム）に投資をしないからです。
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最新の技術・技法は使われていない
3つめのデメリットは、中古住宅には最新の技術・技法は使われていないということです。当たり前ですが、最近では重要なところです。省エネ性能と耐震性能の技術革新スピードが目を見張る速度だからです。
日本は地震大国です。数多の地震災害によって、たくさんの家が倒壊してきました。そのたびに建築基準法が改正され、耐震性能を上げようと努力が続けられています。
中でも、1981年(昭和56年)6月1日には建築基準法の大改正が行われ、新耐震基準といわれるような住宅が増え始めました。では、この日以降の家であれば大丈夫かというと、それは甘すぎます。阪神淡路大震災を耐え抜く力を新耐震基準は持っているのですが、免震という観点は抜けているのですね。
それゆえ、東日本大震災では新耐震基準に適合しているにもかかわらず、多くの家が倒壊しました。もちろん津波によるものもあるのですが、耐え抜いた家というのは高い耐震性能と免震性能を兼ね備えた家出した。
省エネ性能という観点では、次世代省エネ基準（トップランナー基準）の義務化が始まろうとしています。その義務化に備えて、省エネ技術も急激に向上しており、一昔前の家と今の家では雲泥の差が生まれつつあります。家の燃費はバカにできる時代ではなく、光熱費の増額が家計を圧迫する力は年々増加傾向です。車の燃費同様、家の燃費も考える時代です。
とはいえ、基本的な工法についてはヒステリックになる必要はありません。また、後ほど解説しますが、省エネ性能や耐震性能も今はリフォームによって対応可能です。大事なのは、どうにもならない物件を選ばないようにすることです。
中古住宅のデメリット対策
中古住宅のデメリット対策
次は、各デメリットへの対策を見ていきましょう。対策のしようがないというケースも存在しますが、ほとんどのことには対策が用意されています。あなたに策を打つ力があるかどうかが重要です。
住宅ローン対策は頭金が命
中古住宅の住宅ローン借入では、頭金をどれだけ用意できるかが決め手です。銀行の不安を払拭するには、現金がもっとも有効ということです。
銀行は、中古住宅に関して正しく評価することはできません。住宅ローンの貸付のために、ホームインスペクターを実費で支払って調査するというようなこともしないでしょう。このような状態の銀行に信用してもらうには、頭金を使うことだけが有効策です。
中古住宅だからという理由で膨れ上がっていたのは、月々の支払額でした。月々の支払額がネックになっているのであれば、月々の支払額に狙いを定めてやればいいのです。頭金を支払えば、借入額が減るので、月々の支払額が減ります。
頭金を支払うことは、貯えを失うことなので抵抗があるという人もいるでしょう。しかし、頭金を少なめにすることは、将来の貯えを失っているのと同じなのです。しかも、利息というかたちで余計に。賢くお金を使うのであれば、頭金は可能な限りだすようにしましょう。
既存住宅売買瑕疵保険で隠れた瑕疵に備える
隠れた瑕疵に備えるには、既存住宅売買瑕疵保険を活用しましょう。これは中古住宅専用の保険であり、国土交通省が主体なっているサービスです。
この保険を活用するときには、かならずホームインスペクションを行う必要があります。その結果をふまえて、保険に加入できるかどうかを決めるためです。ホームインスペクションが義務付けられている以上、住宅の状態ははっきりしますし、保険に加入すれば、万が一にも安心です。
また、この保険を取り扱えるのは、国土交通省から認定を受けている法人のみです。ですので、わたしたち消費者側は安心して利用することができます。詳しくは、別記事にて解説しています。
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リフォームによる補修工事
中古住宅の購入では、リフォームは必ずしなければならないものだと考えてください。たまに、リフォームいらずの中古住宅をお得に購入したい！と考える人がいますが、死ぬまで買えません。中古住宅を購入したら、まずはひと手間かけてあげることが何より重要なのです。
中古住宅の賢い取引とは、リフォームをすることは前提としているが、リフォームを施しても納得のできる取引をすることです。納得のかたちはお金であったり、憧れのライフスタイルであったり様々です。ですが、リフォームという前提がないのでは必ず失敗します。
今、中古住宅を購入するのであれば、耐震補修か省エネ補修も検討してください。特に省エネ補修は費用対効果に優れるリフォームで、予想以上のオマケがついてきます。耐震補修は、もしもの安全は守られるのですが、かかる費用が膨らみやすいのが難点です。省エネ補修や耐震補修を行った場合、一定の基準に達すれば様々な優遇も受けられるので、ぜひ活用しましょう。
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まとめ
中古住宅のメリットは、2つありました。安さとすぐに入居できることでした。このメリットがデメリットに比べて魅力的かどうか十分に考えましょう。
中古住宅の安さについては、耐用年数による割引率が重要な観点です。築浅の物件であればあるほど、この割引感が大きくなりやすく、掘り出し物の物件が見つかります。わたしとしては、築10年～15年までの物件に好物件が多いなと感じています。
すぐに入居できるというのは、当たり前の話ですが重要です。新築住宅の場合、スケジュールどおりに進まないことが多々あります。このようなときに発生する無駄な費用は意外と大きくなりやすいので注意しましょう。
いいことばかりではなく、デメリットもしっかり存在します。デメリットには対策もありますので、トータルで考えるのが大事です。対策をする体力があなたにあるかどうかの見極めは、成功を左右します。
中古住宅の購入では、住宅ローンの審査が厳しくなりがちです。どうしても担保として不安定になるので、仕方のないことです。また借入の月額負担も大きくなりやすいため、新築の住宅ローンよりも年収を求められます。
住宅ローン対策をするには頭金が命です。頭金をどれだけ用意できるかによって、審査の難易度を下げることができるかどうかがかかっています。頭金は貯えが減りますが、将来の貯えは増える賢い選択です。積極的に活用しましょう。
隠れた瑕疵のリスクも避けようがありません。これは新築住宅でも同じことですが、より慎重な取引が求められます。ホームインスペクションの活用を真剣に検討しましょう。また、瑕疵担保責任の範囲にも注意です！
隠れた瑕疵や経年劣化のリスクを避けるには、既存住宅売買瑕疵保険を活用しましょう。ホームインスペクションが必須の保険で、国土交通省が主体となって推進している安心の保険です。
最新の技術・技法が使われていないことは言うまでもありません。特に耐震性や省エネ性については、近年の技術革新のスピードが早いため、遅れがちです。工法はさほど変わっていないので、そこまで気にする必要はないでしょう。
省エネ改修は積極的に行ってください。費用対効果がとても高く、省エネ性を一定の基準にすることによって受けることができる優遇措置なども存在します。賢く中古住宅を購入するには、はずせないキーワードです。
