建築基準法 不動産関連法令

位置指定道路:許可基準および申請方法、廃止の定め、トラブル

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位置指定道路:許可基準および申請方法、廃止の定め、トラブル

建物を建築する場合には、接道義務を満たす必要があります。

道路法上の道路として認められていない土地に建物を建てたい場合に使われる措置が「位置指定道路」です。

建築基準法第42条1項5号により規定されているものですが、取り扱いには注意が必要です。

この記事では、位置指定道路について詳しく解説しています。

許可基準および申請方法、廃止する場合、主なトラブルなどにも触れています。

便利な側面もありますが、不都合が生じやすい側面もあるので、位置指定道路について何か選択を迫られている場合にはじっくりと考えてから動くようにしてください。

この記事からわかること

  • 位置指定道路とは
  • 位置指定道路と地目
  • 位置指定道路と通行権
  • 位置指定道路の許可基準および申請方法
  • 位置指定道路の廃止
  • 位置指定道路に関する主なトラブル

位置指定道路とは

位置指定道路とは、建築基準法第42条1項5号の規定により特定行政庁から指定を受けた道路です。

公道および私道の分類では、私道に該当します。

道路の幅員は4m以上と規定されていますが、特定行政庁が、

  • 地方の気候
  • 風土の特殊性
  • 土地の状況

により必要と認め、都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、道路の幅員は6m以上とされます。

たとえば、雪が多い地域では、冬のシーズンに除雪により道路の両端が1mずつ(合計2m)狭くなるため、幅員4m(車のすれ違いに必要と考えられる幅)を満たすために道路幅員6mが必要と判断されます。

位置指定道路の所有者および管理者

位置指定道路の所有者および管理者は、当該道路の申請時に登記を受けた者になります。

地目には関係がなく、位置指定道路として指定された道路の敷地に登記がされている者です。

所有者および管理者は、かならずしも一人とは限りません。

分譲地や建売住宅の建設地では、道路を新設することがありますが、ケースによっては各敷地および各戸の所有者が割り振られます。

位置指定道路と建築

位置指定道路に指定された場合、建築基準法における接道義務を満たすことができる道路として活用可能です。

当然、指定を受けたことにより、原則として、道路内に擁壁などを敷設することはできなくなるので注意してください。

また、場合によっては「セットバック」を求められることもあります。

位置指定道路の地目

地目変更登記を新たにする場合を除き、基本的には、申請当時に登記されている地目が引き継がれます。

公衆用道路として地目変更する場合

位置指定道路の中には、「公衆用道路」として地目変更登記が行われることがあります。

公衆用道路として地目変更が行われた場合、管理者が市町村に移る可能性があります。

管理者が必ずしも市町村になるわけではありません。

公衆用道路として地目変更を行うためには、

  • 道路の幅員4m以上(例外規定あり)
  • 私道であること
  • 道路の両端が公道に接続していること

を満たす必要があります。

固定資産税の非課税および土地評価が下がる

公衆用道路として地目変更を行うことで、

  • 固定資産税の非課税
  • 土地の評価が下がる

といったメリットがあります。

位置指定道路の通行権

位置指定道路の通行権については、さまざまな判例があり、ケースによって対応が分かれます。

一般的にいえることは、必ずしも付近の住民に「通行権」が認められるわけではないということです。

位置指定道路は、あくまでも「私道」なので、他人の土地です。

後述しますが、通行権が原因でトラブルに発展することもあるので、注意が必要です。

許可基準および申請方法

位置指定道路の許可基準は、

  • 新規に位置指定道路を敷設する場合
  • すでにある道路を位置指定道路とする場合

によって若干の違いがあります。

新たに道路を敷設する場合

新たに位置指定道路を敷設する場合には、

  • 建築基準法の道路に接道すること
  • 新設道路および敷地の面積が上限内であること

が求められます。

面積の上限規定については、市町村によって異なります。

あくまでも傾向ですが、都市部になるほど面積の上限が狭まります。

田舎の場合、すでにある建築基準法の道路に接続するまでに距離が必要になることが多く、必然的に上限を高く設定せざるを得ません。

すでにある道路の場合

すでにある道路を、新たに位置指定道路とする場合には、地域のよって許可基準が異なります。

特定行政庁に直接問い合わせて、細かい規定について確認してください。

申請方法

位置指定道路の申請をする場合には、特定行政庁ごとに用意されている窓口へ直接申請を行うのが基本です。

申請に必要な書類

位置指定道路の申請には、

  • 道路位置指定申請書
  • 道路位置指定の同意書
  • 地籍図
  • 関係土地の登記簿謄本(登記事項証明書)
  • 印鑑証明書
  • 付近見取図
  • 指定道路の維持管理者届
  • 公共施設明細図および新設明細図
  • 道路平面図・横断図・縦断図
  • 工作物の構造図
  • その他関係図書

などの書類が必要です。
※地域により異なるので申請時には直接確認をしてください。

なかでも、

  • 道路位置指定の同意書
  • 関係土地の登記簿謄本
  • 印鑑証明書

については、すべての関係者(所有者、管理者、隣接地所有者など)から同意および書類取得をする必要があります。

また、指定道路の維持管理者届により、維持管理者として届けられた者は、指定後、道路の維持管理に関する全責任を負うこととなるので注意してください。

S.Kou
位置指定道路の指定を受けると、簡単には「廃止」できません。

新築する場合にもそうですが、廃止したことにより接道義務を果たせなくなる建物も出てきます。

位置指定道路の指定には、細やかな配慮が必要になるので、一筋縄にはいかないことを念頭においてください。

廃止に関する定め

位置指定道路を廃止することで、すでに建っている建物が接道義務を果たせなくなるおそれなどが想定されます。

そのような場合には、法律上の不都合が生じるので、原則として、廃止は認められません。

また、接道義務以外にも、生活などに支障をきたすおそれがある人も出てきます。

廃止する場合には、全所有者および関係人から同意を得る必要があるので、新設以上に大変な作業になります。

違反者に対する罰則

位置指定道路を適切に廃止せずに、位置指定道路上に建築を行ったりした場合には、罰則が適用されます。

工事の停止を命ぜられるのは当然、

  • 3年以下の懲役
  • 300万円以下の罰金

に処せられる可能性があります。

状況によっては、原状回復を求められることもあります。

申請方法は「新設」の場合と同じ

先述しましたが、廃止においても所有者および関係人すべての同意などが必要になります。

申請方法は「新設」をする場合と同じような手順になるので、詳しくは、各特定行政庁まで確認をしてください。

主なトラブル

位置指定道路に関する主なトラブルには、

  • 負担金によるトラブル
  • 通行権によるトラブル
  • 分筆によるトラブル

などが想定されます。

負担金によるトラブル

新たに位置指定道路を設ける場合には、道路環境を整備する必要があります。

既存の道路の場合には、側溝などが老朽化しているケースが多く、新たにコンクリート製のU字溝を打設しなければいけません。

また、新たに道路を作る場合には、すべての環境を整えなければいけません。

かなり大規模な土木工事になり、勾配や排水管の敷設などで想定外の工事費用がかかります。

この際、新たに位置指定道路を新設したい業者などから、関係人に同意書が送られてくることがあります。

同意書の中には「工事負担金の協力」を求められていることがあり、安易に同意してしまうと、それなりの費用を後日請求されるケースがあります。

S.Kou
道路を新設する場合には、億単位の工事費用がかかる場合もあります。

業者から同意を求められる場合には、分譲地・建売住宅地を開発して販売したいというのが大半です。

土地が整備されることで「土地の価値が上がる」のは確かですが、工事負担金との釣り合いがとれているかどうかも重要なことです。

しっかり検討してから同意するようにしてください。

通行権によるトラブル

位置指定道路は、あくまでも「私道」です。

他人の土地なので、必ずしも広く一般に通行権が認められるわけではありません。

もしも、前面道路および近辺が位置指定道路になっている土地などを購入するのであれば、事前に当該道路の管理者などと話し合いをしてください。

事前の了解を得たうえで、書面に残し、土地などの契約に至る場合には安心ですが、面倒だからと後回しにした結果、後日トラブルに発展することがあります。

訴訟になった場合、公益上の都合などを加味して、不法行為とされることもありますが、絶対ではありません。

トラブルを未然に防ぐためにも、手間を惜しまず、通行権などに関する定めを書類に残してください。

分筆によるトラブル

分譲地・建売住宅地の位置指定道路でたまにあることですが、開発業者などによる一元管理ではなく、各土地・戸建てごとに所有者(および管理者)が割り振られていることがあります。

位置指定道路が細かく分筆されている状態ですが、管理上、相当に手間が膨らみます。

後年、何かしらの支障が出てきたときに、ただでさえ大変な作業が、より一層大変になるので、管理体系については、申請段階でしっかりと検討する必要があります。

対象物件が売りに出て、所有者が変更になった場合、もともとの事情を汲んでくれるとも限りません。

人が増えれば、トラブルも増えるということを念頭におきましょう。

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