建築基準法 不動産の法律

みなし道路とは:申請(新設・廃止)、建築、固定資産税、トラブル

更新日:

みなし道路とは、建築基準法 第42条2項の規定によって認められる道路です。

幅員が4m未満であっても、接道義務を満たすことができる道路として活用が可能になる特徴があります。

しかし、私道ゆえに交通権などによるトラブルも発生しやすくメリットばかりに気を取られては足元をすくわれることがあります。

この記事では、みなし道路について詳しく解説しています。

みなし道路の基本的な特性、建築のルール、固定資産税との関係、主なトラブルなど具体的な内容にも触れていきます。

みなし道路に関係する土地の購入を検討している方は、かなりの注意を払う必要があることを肝に銘じておいてください。

この記事からわかること

  • みなし道路とは
  • みなし道路の境界線
  • みなし道路の通行権
  • 位置指定道路との違い
  • みなし道路の申請・確認
  • みなし道路の廃止
  • みなし道路と建築のルール
  • みなし道路と固定資産税
  • みなし道路によるトラブル

みなし道路とは

みなし道路は、正式名称「建築基準法 第42条2項の道路」といいます。

もともと(道路法上の)道路ではなかったものを、建築基準法 第42条2項の規定により道路とみなすので、みなし道路といわれます。

みなし道路として認定されるための条件は、

  • 建築基準法が施行された際、現に存在する道路
  • 都市計画区域などに指定された際、すでに存在する道路

のいずれかのうち、すでに建築物が建ち並んでおり、特定行政庁が指定した道路です。

公道・私道のどちらにもなり得る

みなし道路に指定される道路は、

  • 公道
  • 私道

のいずれもがなり得ます。

違いとしては、

  • 公道であれば、市町村などが管理
  • 私道であれば、個人が管理

するというところです。

みなし道路の境界線(道路の幅員)

通常、道路法上の道路として認定を受けるには「幅員(道路の幅)が4m以上」が必要です。

しかし、みなし道路の場合には、「幅員(道路の幅)が4m未満」でも、道路としての認定を受けることができます。

みなし道路として認定を受けた時には、原則として、すでにあった道路の中心線から両側2mの範囲が道路の幅員とみなされます。

ただし、特定行政庁が

  • 地方の気候
  • 風土の特徴
  • 土地の状況

により必要と認めて、都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、原則として、両側3mの範囲が道路の幅員とみなされます。

まごころう
たとえば、雪の多い地方では、冬の間に除雪により道路の両端1mほどが使えなくなります。

幅員4mの道路で、計2mが使えなければ、実質的な幅員は2mなので「車の通行など」に支障をきたしてしまいます。

通行の安全や緊急時の避難に支障がでないようにするための措置です。

みなし道路の通行権

みなし道路の通行権は、

  • 公道
  • 私道

により扱いか異なります。

公道であれば、当然、広く一般に使用が認められます。

私道の場合、原則として、私道の所有者にのみ通行権が認められることになります。

ただし、公共の利益を著しく損なっている場合には、むちゃな要求は認められません。

後述しますが、みなし道路(私道)の通行権に関するトラブルは多いので注意が必要です。

位置指定道路との違い

位置指定道路とは、建築基準法 第42条1項5号により認められた道路です。

建築基準法 第42条1項により認められる道路には、1号から5号までの5種類がありますが、すべて幅員は4m以上を求められます。

申請方法など細かな違いはありますが、みなし道路と位置指定道路の目立った違いは、

  • 建築基準法の違い
  • 必要な道路幅員の違い

です。

ちなみに、位置指定道路は、すべて「私道」です。

位置指定道路:許可基準および申請方法、廃止の定め、トラブル
位置指定道路:許可基準および申請方法、廃止の定め、トラブル

建物を建築する場合には、接道義務を満たす必要があります。道路法上の道路として認められていない土地に建物を建てたい場合に使われる措置が「位置指定道路」です。建築基準法第42条1項5号により規定されているものですが、取り扱いには注意が必要です。この記事では、位置指定道路について詳しく解説しています。許可基準および申請方法、廃止する場合、主なトラブルなどにも触れています。便利な側面もありますが、不都合が生じやすい側面もあるので、位置指定道路について何か選択を迫られている場合にはじっくりと考えてから動くようにしてください。

みなし道路の申請

みなし道路として認定を受けるための

  • 申請の流れ
  • 必要な書類
  • 申請にかかる費用
  • 廃止の規定

について確認していきます。

申請の流れ

みなし道路の認定において、基本的に特別な申請は必要ありません。

ほとんどの場合、みなし道路(建築基準法第42条2項の道路)として認定されているかどうか、確認するだけになります。

すでに認定を受けているかどうか確認をするときには、各行政で管理している「建築基準法上の道路台帳」を確認します。

各行政機関によって課は変わりますが、

  • 道路課
  • 監理課
  • 土木課

などに問い合わせることで、確認ができるはずです。

「建築基準法上の道路台帳」を確認して、「みなし道路」ではないことが分かった場合には、認定の申請をします。

「どこそこの道路をみなし道路として認定してほしい。」と相談をすると、担当部署の担当者が現地に確認に行きます。

確認および検討をした結果、認められるか認められないかの通知があります。

まごころう
電話での対応を受けることができる場合もありますが、地図などを持参して、直接窓口に来てくださいといわれるのが一般的です。

どの道路なのか口頭で説明することは、間違いが生じやすい側面があります。

結果として、違う道路を「みなし道路です。」と伝えてしまい、建築後に「接道義務違反です。」ではトラブルに発展するので、当然の対応といえます。

面倒かもしれませんが、自分のためにも、窓口まで直接確認に行くようにしましょう。

必要書類

必要書類といえるようなものはありません。

しいて言えば、

  • 住宅地図
  • 公図
  • 登記簿謄本(登記事項証明書)
  • 現地の写真

があると、申請時の担当者との話がスムーズに進みます。

申請にかかる費用

申請には費用はかかりません。

みなし道路の廃止

みなし道路の廃止には、

  • 簡単にできる場合
  • 廃止が難しい場合

があります。

みなし道路の利用者が「あなた(特定の個人)」だけで、廃止したところで公共に特別の損害を与えない場合には、比較的簡単に廃止をすることができます。

しかし、みなし道路の利用者が「不特定多数」おり、廃止すると公共に特別の損害を与えかねない場合には、廃止が難しくなります。

具体的には、みなし道路によって接道義務を果たしている建築物が複数ある場合などです。

みなし道路を廃止してしまうと、それらの建築物が接道義務を果たせなくなるので、行政としては廃止を認めるわけにはいきません。

みなし道路と建築

みなし道路として認定を受けることによって、建築基準法に認められた建築物(適格建築物)の建築が可能になります。

この場合に、

  • 接道義務
  • セットバック
  • 建ぺい率

がどのように規定されるのかを確認していきます。

接道義務

みなし道路として認定を受けた道路は、接道義務を果たすことのできる道路として活用することができるようになります。

建築物を建築するときには、建築基準法(および道路法)によって認められた道路に2m以上接する必要があります。

みなし道路として認められていない道路は、ただの道路にすぎず、2m以上接していても建築は認められません。

しかし、みなし道路として認定を受けた道路であれば、接道義務を果たすことができるようになり、建築が認められます。

セットバック

セットバックとは、道路境界線から一定の距離を後退して建築物を建設することです。

みなし道路として認定をうける以前

上の図は、みなし道路として認定を受ける以前の付近の状態です。

みなし道路として認定を受ける条件には、

  • すでに建築物が建ち並んでいるもの

というものがあります。

ですので、みなし道路として認定を受けようとしている道路の周辺には、上の図のように家がちらほらとみられます。

みなし道路として認定を受ける前であれば、どの家も建築基準法には違反しておらず、セットバックの必要もありません。

入り込んでいる家も「既存不適格建築物」の可能性があるにとどまります。

みなし道路として認定を受けた後

上の図は、みなし道路として認定を受けた後の付近の状態です。

みなし道路として認定を受けたことによって、道路中心線から2mの距離が新たに道路境界線とされます。

結果として、既存の道路境界線から新たな道路境界線へと、幅員(道路の幅)が広がりました。

みなし道路として認定を受ける以前は、

  • 左の家
  • 右の家

ともに、違反もしておらず、セットバックの必要もありませんでした。

しかし、みなし道路としての認定を受け、新たな道路境界線が設定された結果、どちらの家も適格とはいえなくなります。

みなし道路として認定を受けた後(セットバック)

上の図は、みなし道路として認定を受けた後にセットバックをした場合の付近の状況です。

  • 左の家
  • 右の家

が新たな道路境界線まで「後退」しているのがわかります。

まごころう
セットバックは、直ちに求められるものでありません。

建て替えなどの際に、セットバックして建て替えをしてくださいと言われることがほとんどです。

もちろん、みなし道路の認定を受けて新築する建物は、最初からセットバックして建てなければいけないので注意してください。

建ぺい率および容積率

セットバックの話に通じるのですが、みなし道路に接している建物の

  • 建ぺい率
  • 容積率

は、セットバック後の面積に応じて設定されます。

セットバックした結果、土地面積が5坪減ったのであれば、減った分に応じて建築面積なども減るということです。

まごころう
建ぺい率や容積率の問題があるので、後年、改築などをした際にセットバックをわざとしないケースも多くみられます。

最近は規制が厳しくなってきましたが、利害を考えると頷けないのも納得ができます。

セットバックの問題は、なかなか難しい問題なので、みなし道路に接する土地の購入などは慎重な検討が必要です。

容積率とは:調べ方、制限、オーバー物件、道路幅員、地下
容積率とは:調べ方、制限、オーバー物件、道路幅員、地下

建物の建築を考えて土地を探すときには、容積率について知っておく必要があります。容積率を考えずに土地を買ってしまうと、本当に建てたかったものが建てることができないということにもなりかねません。詳細な建築プランを作るときには問題ありませんが、土地探しの段階であれば容積率からアバウトなプランを描くことができます。
容積率の制限からオーバーしてしまうと、建築の許可は下りません。どれだけ建てたいものがあっても、調べ方を間違えていては本末転倒になってしまいます。他にも、容積率は、前面道路幅員や地下についても注意が必要です。
今回は、容積率について基本的なことを説明します。とくに難しいものではないので、一通り読んでおさえてしまいましょう。後半ではプラスアルファの知識も解説します。

みなし道路と固定資産税

所定の手続きを行えば、みなし道路の固定資産税は「非課税」になります。

流れとしては、

  • 土地の分筆
  • 道路境界線の確定
  • 納税義務免除の申請

になります。

まごころう
当然ですが、所有者による通行権の独占的な使用は認められなくなります。

広く一般に使用を認めることで、公共財として取り扱い、固定資産税が免除されるという解釈です。

固定資産税を非課税にするための手続き

固定資産税を非課税にするためには、

  • 土地の分筆
  • 道路境界線の確定
  • 納税義務免除の申請

を行います。

土地の分筆

まず、みなし道路として認定された部分について「分筆」を行います。

具体的には、道路中心線から2m(または3m)の範囲を分筆して、道路として土地を整理します。

分筆とは:流れ・期間・費用および特別な事例
分筆とは:流れ・期間・費用および特別な事例

一般的に、子や孫が新居をかまえるときに、敷地が余っている場合には「分筆」によって土地を譲渡することがあります。 ほかにも、デベロッパーが大規模分譲地を整備するときなど、いろいろな場面で分筆が行われてい ...

道路境界線の確定

分筆の際に、敷地境界線を確定しますが、敷地境界線の位置を「道路境界線」として確定させます。

公に「道路境界線」として確定するので、道路境界線内には、原則として建築物を建築することは認められません。

土地家屋調査士などに依頼し、行政と相談しながら進めることになります。

納税義務免除の申請

  • 土地の分筆
  • 道路境界線の確定

が終わったら、最後に「納税義務免除の申請」を行います。

申請の結果、納税義務の免除が認められれば、固定資産税が非課税になります。

みなし道路(私道)のトラブル

みなし道路は「私道」ですが、認定の条件として、

  • すでに建築物が建ち並んでいるもの

というものがあります。

つまり、みなし道路として認定を受ける以前から、その付近で生活をしている人がいるということです。

みなし道路として認定を受け、私道として新たに管理者になった者には「通行権」が認められます。

説明をわかりやすくするために、

新たにみなし道路として認定を受けた者:X

すでにみなし道路付近で生活をしていた者:Y(複数の可能性あり)

とします。

Yが「みなし道路」として認定を受ける以前、支障なく交通の用に供していた場合

Yが、みなし道路として認定を受ける以前、支障なく交通の用に供していた場合を想定します。

たとえば、Yが商店を営んでおり、客の出入りなどに(認定前の)みなし道路を使用していたなどです。

このときに、Xが新たに認定を受けたみなし道路の通行権を主張し、Yの使用を制限したとします。

判断は条件によって変わるので、一概には言えませんが、Xの主張は認められない可能性があります。

なぜなら、みなし道路として認められる以前からYは道路を使用しており、認定を受けたことによって実害を被っているからです。

Xの主張は、権利の濫用に該当する可能性が高く、Yが使用できないように障害物を設置した場合には、撤去を命じられることもあるでしょう。

Yが「みなし道路」として認定を受ける以前、幅員などが狭すぎて道路を使用していなかった場合

Yが、みなし道路として認定を受ける以前、幅員などが狭すぎて道路を使用していなかった場合を想定します。

たとえば、幅員が2m未満で車の行き来もできず、徒歩での使用しかしていなかった場合です。

このときに、Xが新たにみなし道路の認定を受け、さらに4m道路への拡幅まで行ったとします。

道路の幅員が広がったことで交通の便が良くなり、Yが車で行き来をするようになりました。

こころよく思わなかったXが通行権を主張し、Yの車での道路の使用制限を主張しました。

この場合も、判断は条件によって変わるので、一概には言えませんが、Xの主張が認められる可能性は十分にあります。

なぜなら、みなし道路として認められる以前は、交通の便が悪く、Yは徒歩での使用しかしていなかったからです。

つまり、従前の状態では得られなかった利益を、Xの行為によって得ているだけなので「不利益を被ったことにはならない」と判断される可能性があるのです。

拡幅を受けて、Yが敷地内に駐車場を設置したとしても、Xの通行権の主張によって使えなくなる可能性は十分にあります。

まごころう
みなし道路は、基本的に「私道」です。

従前と比較して、だれの利害が侵されているのかを考えると、答えが見えてきやすくなります。

どちらにせよ「みなし道路」はトラブルを呼びやすいので、関係する土地を購入する際には、かなりの注意を払ってください。


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著者について

まごころう(通常) 名前:まごころう

職歴:不動産売買
   ・宅地開発分譲
   ・新築建売分譲
   ・新築マンション分譲
   ・中古住宅仲介
   ・中古マンション仲介

資格:宅地建物取引士
   不動産コンサルティングマスター
   不動産鑑定士(1次試験通過)

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