建築基準法 不動産の法律

接道義務を満たすことのできる建築基準法による道路とは

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建築基準法 第42条1項1号〜5号および建築基準法 第42条2項には、建築基準法による道路が規定されています。

建築物を建築するときには、接道義務を果たす必要がありますが、建築基準法による道路として認められているものでなければ、接道義務を果たす道路として活用することはできません。

この記事では、接道義務を満たすことのできる建築基準法による道路について解説しています。

道路そのものの規定に加えて、道路の幅員の調べ方、道路内の建築制限、壁面線の指定、私道の変更および廃止など、細かな規定にも触れていきます。

建物を建築する上で、道路は無視できないものであり、調べずに話を進めた結果、そもそも建築ができない場所だったということも起こり得ます。

トラブルが起きる前に、道路についてしっかりとポイントをおさえておきましょう。

この記事からわかること

  • 建築基準法 第42条1項1号〜5号による道路(位置指定道路など)
  • 建築基準法 第42条2項による道路(みなし道路)
  • 道路幅員の調べ方
  • 接道義務について
  • 道路内の建築制限について
  • 壁面線の指定について
  • 私道の変更および廃止について

建築基準法 第42条1項1号〜5号の道路

建築基準法 第42条1項で定められる道路には、1号〜5号まで5つあります。

5つに共通するのは、

  • 接道義務を満たすことができる道路であること
  • 道路の幅員(幅)が4m以上あること
    ※一定の条件下では、6m以上あること
  • 地下道は除くこと

です。

一定の条件下とは、特定行政庁が、

  • 地方の気候
  • 風土の特殊性
  • 土地の状況

により必要と認めて、都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内を意味します。

たとえば、雪が多い地方では、冬の間、除雪作業により道路の両端1mずつが雪に埋もれます。

道路の幅員が4mしかない場合、使える幅が2mになってしまい、交通に支障をきたしてしまいます。

道路の幅員が6mであれば、使える幅は4m残るので、交通に支障をきたすこともありません。

まごころう
建築基準法 第42条1項1号〜5号の道路のうち、

  • 自動車のみの交通の用に共する道路
  • 高架の道路その他の道路であって自動車の沿道への出入りができない構造のものとして政令で定める基準に該当し、地区計画の区域内の一定の区域内のもの

は、接道義務を満たすことができない道路になります。

つまり、使用が限定的もしくは実用的ではなく、

  • 緊急時の避難
  • 通行の安全上

に有用ではない道路は、接道義務の目的を果たさないので「ダメ」ということです。

第42条1項1号:道路法による道路

建築基準法 第42条1項1号で規定される道路を「道路法による道路」といいます。

道路法による道路とは、

  • 国道
  • 都道府県道
  • 市区町村道

のことです。

国および地方自治体が主体となって整備・開発した道路で、行政による管理下にあります。

ですので、道路法による道路(建築基準法 第42条1項1号)は、すべて「公道」になります。

第42条1項2号:都市計画法など各種法律による道路

建築基準法 第42条1項2号では、「都市計画法など各種法律による道路」が規定されます。

都市計画法以外にも、

  • 土地区画整理法
  • 旧住宅地造成事業法
  • 新都市基盤整備法
  • 都市再開発法
  • 大都市法
  • 密集市街地整備法

による道路があります。

どの事業も都市開発に関係する法律で、大規模な開発工事などが行われます。

開発工事を進めるときに整備される道路が「建築基準法 第42条1項2号の道路」とされます。

建築基準法 第42条1項2号による道路は、すべて「公道」です。

第42条1項3号:(建築基準法が施行・都市計画区域になどに指定された際)現に・すでに存在する道路

建築基準法 第42条1項3号の道路とは、

  • 建築基準法が施行された際に、現に存在する道路
  • 都市計画区域などに指定された際に、すでに存在する道路

を指します。

建築基準法が施行されたのは、昭和25年です。

昭和25年の時点で、すでに存在していた道路は、すべて建築基準法 第42条1項3号の道路として扱われることになりました。

また、都市計画法による都市計画区域にある区域が指定された時に、すでに存在する道路も、すべて建築基準法 第42条1項3号の道路として取り扱われます。

建築基準法が施行されたことにより指定された道路は増えませんが、都市計画区域に指定されることにより指定される道路は、今後も増えていきます。

新たに都市計画区域に指定されれば、新たな道路が「建築基準法 第42条1項3号の道路」として組み込まれていくからです

「建築基準法 第42条1項3号の道路」には、

  • 公道
  • 私道

のどちらも存在します。

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第42条1項4号:(各種法律により)2年以内に道路を作る事業が予定され、かつ特定行政庁が指定した道路

建築基準法 第42条1項4号の道路とは、各種法律によって、

  • 2年以内に道路を作る事業が予定されている
  • 特定行政庁が指定した道路

を満たす道路が指定されます。

各種法律には、

  • 都市計画法
  • 道路法
  • 土地区画整理法
  • 都市再開発法

などがあります。

上記の法律により「事業(開発行為など)」を2年以内に行う予定で、特定行政庁が指定した道路のみ「建築基準法 第42条1項4号の道路」として扱われます。

「建築基準法 第42条1項4号の道路」は、すべて「公道」です。

第42条1項5号:位置指定道路

建築基準法 第42条1項5号により指定される道路を「位置指定道路」といいます。

位置指定道路として取り扱われるためには、

  • 建築基準法 第42条1項1号〜4号以外の私道であること
  • 一定の基準に適合すること
  • 特定行政庁から位置指定を受けること

を満たす必要があります。

上記すべてを満たした道路のみ、位置指定道路として扱われることになります。

位置指定道路は、すべて「私道」です。

位置指定道路:許可基準および申請方法、廃止の定め、トラブル
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建物を建築する場合には、接道義務を満たす必要があります。道路法上の道路として認められていない土地に建物を建てたい場合に使われる措置が「位置指定道路」です。建築基準法第42条1項5号により規定されているものですが、取り扱いには注意が必要です。この記事では、位置指定道路について詳しく解説しています。許可基準および申請方法、廃止する場合、主なトラブルなどにも触れています。便利な側面もありますが、不都合が生じやすい側面もあるので、位置指定道路について何か選択を迫られている場合にはじっくりと考えてから動くようにしてください。

建築基準法 第42条2項の道路(みなし道路)

建築基準法 第42条2項による道路を「みなし道路」といいます。

みなし道路として認定を受けた道路は、接道義務を満たすことができる道路として取り扱われます。

みなし道路として認定を受けるには、

  • 建築基準法 第42条1項3号の道路であること
  • 道路の幅員(幅)が4m未満であること
  • すでに建築物が建ち並んでいること
  • 特定行政庁から指定を受けること

を満たす必要があります。

みなし道路として認定を受けた道路は、道路の中心線から両端2mのところを道路境界線とする道路として取り扱われます。

ただし、特定行政庁が、

  • 土地の気候
  • 風土の特殊性
  • 土地の状況

により必要と認めて、都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、両端3mのところを道路境界線とする道路として取り扱います。

みなし道路には、

  • 公道
  • 私道

のどちらも存在します。

まごころう
みなし道路のうち、

  • 自動車のみの交通の用に共する道路
  • 高架の道路その他の道路であって自動車の沿道への出入りができない構造のものとして政令で定める基準に該当し、地区計画の区域内の一定の区域内のもの

は、接道義務を満たすことができない道路になります。

つまり、使用が限定的もしくは実用的ではなく、

  • 緊急時の避難
  • 通行の安全上

に有用ではない道路は、接道義務の目的を果たさないので「ダメ」ということです。

みなし道路とは:申請(新設・廃止)、建築、固定資産税、トラブル
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みなし道路とは、建築基準法 第42条2項の規定によって認められる道路です。幅員が4m未満であっても、接道義務を満たすことができる道路として活用が可能になる特徴があります。しかし、私道ゆえに交通権などによるトラブルも発生しやすくメリットばかりに気を取られては足元をすくわれることがあります。この記事では、みなし道路について詳しく解説しています。みなし道路の基本的な特性、建築のルール、固定資産税との関係、主なトラブルなど具体的な内容にも触れていきます。みなし道路に関係する土地の購入を検討している方は、かなりの注意を払う必要があることを肝に銘じておいてください。

道路幅員の調べ方

道路幅員(道路の幅)を調べるときには、各行政に設置されている「建築基準法による道路台帳」を確認します。

行政機関によって名称に違いはありますが、

  • 道路課
  • 監理課
  • 土木課

といった課で道路台帳を管理していることが多いです。

電話での対応をしてくれる場合もありますが、基本的には、直接窓口まで足を運んで対応をしてもらうことになります。

どの道路なのかを口頭で説明することは、間違いが起きやすく、違う道路の幅員を伝えてしまい、間違った情報で建築が進んでしまうと問題になるからです。

面倒かもしれませんが、住宅地図などを持参して、正確な情報を教えてもらうようにしましょう。

接道義務

建築物を建てる時には「接道義務」を満たす必要があります。

接道義務とは、建築物の敷地が、道路に2m以上接しなければいけないという義務です。

建築物が接する必要はなく、建築物が建っている敷地が接すれば大丈夫です。

接道義務の目的は、

  • 地震
  • 火災
  • 土砂災害

など、緊急時の避難をスムーズに行えるようにすることです。

ですので、先述しましたが、建築基準法 第42条1項1号〜5号および建築基準法 第42条2項に規定される道路であっても、

  • 緊急時の避難
  • 通行の安全上

に有用ではない道路である場合には、接道義務の目的を満たすことができないので、接道義務を果たす道路として扱われることはありません。

接道義務の例外として、敷地の周囲に広い空き地を有する建築物(その他省令で定める基準に適合する建築物を含む)で、特定行政庁が、

  • 安全上
  • 防火上
  • 衛生上

支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、接道義務を満たさずとも建築物を建築することができます。

地方公共団体が条例で必要な制限を付加できる建築物の敷地

地方公共団体は、条例により一定の建築物の敷地について、必要な制限を付加することができます。

一定の建築物とは、

  • 特殊建築物
  • 階数が3以上である建築物
  • 政令で定める窓その他の開口部を有する建築物
  • 延べ面積が1,000㎡を超える建築物

を指します。

特殊建築物には、

  • 劇場
  • 映画館
  • 観覧場
  • 百貨店
  • ナイトクラブ
  • 遊技場
  • 病院
  • ホテル
  • 共同宿舎
  • 学校
  • 体育館

などが該当します。

上記の建築物については、接道義務(敷地が2m以上道路に接すること)に必要な制限を条例により付加することが認められています。

付加なので、条件を厳しくすることのみが認められます。

上記の建築物では、不特定多数の人が建物を使用することが想定されるので、より安全な状況を確保することが望ましいと考えられるためです。

道路内の建築制限(建築基準法 第44条)

建築基準法 第44条では、道路内の建築制限に関する規定がなされています。

建築基準法による道路は、基本的に、広く一般に利用されることを前提としています。

つまり、公共の利益を害さないことは当然ながら、

  • 交通
  • 安全
  • 衛生

においても支障をきたさないように扱われる必要があります。

そのため、建築物または敷地造成のための擁壁は、道路上に建築または築造してはいけません。
※自動車のみの交通の用に供するものを含む

ただし、4つ例外があります。

1つ目は、地盤面下に建築するものです。

たとえば、地下街など道路の下に潜り込んで空間を構築する場合には、道路内(つまり、道路の下)への建築が認められます。

2つ目は、公衆便所、巡査派出所その他これらに類する公益上必要な建築物で、

  • 特定行政庁が通行上支障がないと認めたもの
  • 建築審査会の同意を得て許可したもの

を満たす建築物です。

たとえば、広い幹線道路で、中央分離帯などの一定の位置に設置されている公衆便所や交番が該当します。

3つ目は、公共用歩廊(アーケードなど)などの一定の建築物で、特定行政庁が、

  • 安全上
  • 防火上
  • 衛生上

他の建築物の利便を妨げ、その他周囲の環境を害するおそれがないと認めて許可したものです。

商店街のアーケードなどは、道路をまたいで設置されていることがよくありますが、安全・防火・衛生の観点で問題がなければ認められます。

4つ目は、

  • 地区計画の区域内の自動車のみの交通の用に供する道路
  • 特定高架道路などの上空
  • 道路下に設ける建築物

のうち、当該地区計画の内容に適合するものであって、特定行政庁が、

  • 安全上
  • 防火上
  • 衛生上

支障がないと認めるものです。

まごころう
建築基準法による道路すべてにおいて、

  • 安全上
  • 防火上
  • 衛生上

支障をきたさないことという考え方はとても重視されます。

そもそも建築基準法の目的が、安心・安全な街づくりを目的としているところがあるので、当然です。

壁面線の指定

景観法やセットバックなどにも関係してくるのですが、特定行政庁は、一定の条件下で建物の壁面線を指定することができます。

壁面線の指定が行われると、敷地ではなく、建物の壁面を揃える必要が出てきます。

壁面線を指定する目的は、街区内の建築物の位置を揃えて、環境の向上を図ることです。

壁面線を指定するときには、

  1. 壁面線の指定に利害関係を有する者に出頭を求めて、公開での意見の聴取を行う
  2. 建築審査会の同意を得る
  3. 壁面線の指定および公告を行う

という流れが踏まれます。

壁面性が指定されると、

  • 建築物の壁
  • 建築物の壁に代わる柱
  • 高さ2mを超える門
  • 高さ2mを超える塀

などは壁面線を超えて建築してはならないとされます。

ただし、

  • 地盤面下の部分
  • 特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した歩廊の柱

などについては適用が除外されます。

まごころう
規定を逆手にとって、壁面線を超えて花壇などを設置する人もいます。

私道の変更および廃止

建築基準法による道路のなかには「私道」も含まれています。

私道は、所有者が個人なので、一見すると変更や廃止は自由に行えると思うかもしれません。

しかし、私道とはいえ、建築基準法による道路として認定を受けた以後は、広く一般に道路として利用されることになります。

たとえば、あなたが「みなし道路」として新たに認定を受けて、建築物を建築したとします。

その後、新たに認定を受けた「みなし道路」を活用して、ほかの建築物も建築されていきました。

あなたの都合で「みなし道路」を変更および廃止した場合、ほかの建築物にまで影響が及びます。

行政としては、既存不適格建築物になってしまうことをよしとはしません。

ですので、私道の変更や廃止により、接道義務に抵触する敷地が出てくる場合には、特定行政庁は、その私道の変更や廃止を禁止し、制限することができます。


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