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地目が「田」で、現況「宅地」の土地を購入するときの注意点

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地目が「田」で、現況「宅地」の土地を購入するときの注意点について、

  • 落とし穴
  • 回避方法

にわけて解説します。

まごころう

地目が「田」で、現況「宅地」の場合には、

  • 農地法
  • 都市計画法

が絡むので、法律としては厄介ですが、消費者として気をつけるべきことは難しくありません。

要点を絞ってお伝えしますので、しっかりと覚えておいてください。


地目が「田」で、現況「宅地」の土地を購入するときの落とし穴

地目が「田」で、現況「宅地」の土地に潜んでいる落とし穴は、

  • 売買(権利移動)が認められないケースがある
  • 数年後に増改築などの自由度が低いことに気づくケースがある

の2点です。

売買(権利移動)が認められないケースがある

地目が田の土地は「農地」なので、売買するときには、農地転用の許可(または届出)を得る必要があります。

農地転用の許可(または届出)を得なければいけない場合には、

  • 市街化区域内に位置している場合:農地転用の届出が必要
    (※ 基本的に届出は受理される。)
  • 市街化区域外に位置している場合:農地転用の許可が必要

のように、当該土地が位置している都市計画区域に応じて対応が異なります。

市街化区域内に位置しているケースでは、原則として届出だけでよいので、ほぼ心配はありません。

しかし、市街化区域外に位置しているケースでは、農業委員会の審査を経て、農地転用の許可を得られなければ、売買を認めてもらうことができません。

まごころう

農地転用の許可が得られるかどうかは、当該土地の状況によって異なるので、保証は一切ありません。

また、農業振興地域に位置している場合には、ほぼ許可を得ることができません。

土地だけの話をしているのであれば、まだよいのですが、別業者と建物の話を進めていた場合、問題が複雑になるので注意してください。

数年後に増改築などの自由度が低いことに気づくケースがある

当該土地の都市計画区域を確認してください。

もし、市街化調整区域に位置している場合には注意が必要です。

市街化調整区域では、原則として建物の建築が認められません。

ですので、購入から数年経って、増改築をしたいとなったときに規制をかけられる可能性があります。

まごころう

市街化調整区域で建物を建築するときには、都市計画法に基づいて都市計画課などから許可を得なければいけません。

しかし、市街化調整区域での規制は厳しいので、許可を得られる確証はありません。

地目:田・現況:宅地の土地を購入するときの落とし穴の回避方法

地目が「田」で、現況「宅地」の土地を購入するときの落とし穴を回避する方法は、

  • 法的な安全性について確証が取れるまで契約をしない
  • 先に契約をしたい場合には、停止条件付き契約を結ぶ

の2つです。

まごころう

おすすめなのは「法的な安全性について確証が取れるまで契約をしない」です。

しかし、土地がなくなってしまわないかと心配でしかたがない方もいるでしょう。

先に契約を結ぶ場合には、必ず停止条件付き契約を結んでください。

法的な安全性について確証が取れるまで契約をしない

もっとも安全な回避方法です。

先ほどお伝えした、

  • 農地法
    (※ 農地法による売買の制限)
  • 都市計画法
    (※ 都市計画区域による建築の制限)

について、確実に制限を受けない(許可が得られる)状態になり、かつ、書類などが揃った段階で契約を結びます。

まごころう

農地法もやっかいですが、市街化調整区域の制限もやっかいです。

どちらかというと市街化調整区域の制限のほうが融通が利かないので注意をする必要があります。

先に契約をしたい場合には、停止条件付き契約を結ぶ

どうしても先に契約をしたい場合には、

  • 農地転用の許可が得られなかった場合には、契約を解除する
  • 別業者が関係している場合には、本契約を主として連動契約を締結する
    (※ 土地の契約が白紙解除になった場合、自動的に副契約も白紙解除になる契約方法)

などの特約を定めて契約を結んでください。

まごころう

あなたにとって不利な条件は一切認めてはいけません。

農地法が関係する場合、不動産業者の説明が不十分だと業務停止命令を受けるので、相手も細心の注意を払うはずですが、万が一はあります。

不動産仲介取引となれば、売主の利害も絡むので、一度トラブルに発展するとやっかいです。


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