地目が「畑」の土地であっても売買はできます。
ただし、
- 農地法の制限
- 都市計画法の制限
に注意してください。
農地法による農地とは、耕作の目的に供される土地をいい、登記簿上の地目とは無関係で、現況により判断します。
畑は「農耕地で用水を利用しないで耕作する土地」なので、農地法による農地に該当します。
まずは農地法の制限をクリアし、その後、都市計画法の制限を確認してから売買にあたりましょう。
さらに詳しく
「畑」のまま、売却をする場合
「畑」のまま、売却をする場合には「農地法3条（権利移動のみ）」の制限を受けます。
（※ 売却後の用途が変わらないので、農地転用には該当しない。）
農地法3条の制限を受ける場合には、農業委員会から許可を得なければいけません。
（※ 市街化区域の特例もない。）
権利移動のみで、新しい持ち主の用途が「畑」のままであれば、「畑」を運営する能力が問われます。
農業委員会が審査して、新所有者が適切に「畑」を運用できると判断されれば、農地法3条による譲渡が認められます。
農業委員会の担当者は、各市町村の農家なので、技量や熱意などが重要視されます。
「宅地」など、ほかの地目として売却する場合
「宅地」など、ほかの地目として売却する場合には、
- 農地法の制限
- 都市計画法の制限
に注意してください。
農地法の制限
「宅地」など、ほかの地目として売却する場合には、農地法5条の許可が必要です。
当該土地が位置している都市計画区域に応じて、
- 市街化区域内に位置している → 農業委員会に農地転用の届出をする
- 市街化区域外に位置している → 農業委員会に農地転用の許可を申請する
（※ 許可権者は「都道府県知事又は指定市町村の長」です。）
といった対応をします。
市街化区域内に位置している場合には、許可制ではなく、届出制になるので手続きは簡単です。
しかし、市街化区域外の場合には、やや難しくなってきます。
参考になるサイト
都市計画法の制限
当該土地が市街化区域内に位置している場合には、ほとんど心配はいりません。
しかし、市街化区域外（とくに市街化調整区域）に位置している場合には注意が必要です。
市街化調整区域に位置している場合には、原則として、建物の建築が認められません。
建物の建築が認められない場合、住宅用地としての売却が難しいので、買い手の幅がかなり絞られてしまいます。
市街化調整区域に位置している場合には、
- 駐車場
- 資材置き場
など、建物を建てずに使う施設としての売却がほとんどです。
（※ いずれの場合でも、人が出入りするような小屋の設置さえ認められない。）
とはいえ、需要がないわけではないので、諦めずに買い手を探してみましょう。
さらに詳しく
地目：畑について