地目が「雑種地」の土地であっても、住宅を建てることは可能です。
ただし、
- 都市計画法
- 固定資産税
に注意する必要があります。
この記事では、
- 地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるときの流れ
- 地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるときの注意点
について解説します。

雑種地は「いずれの地目にも該当しない土地」を意味します。
用途を見いだすことができれば、使い道が自由であるとも取れるので、家を建てるにはどうすればよいのか解説していきます。
さらに詳しく
「いい土地」を見つけるなら
力のある不動産業者には、自然と多くの情報が集まります。
彼らには優れた販売力があるので、一般的なポータルサイトに頼ることなく、自社サイトで売却ができてしまいます。
結果として、一般的なポータルサイトに「いい土地」が公開されることなく、大手不動産業者のホームページで消えていくのです。
「いい土地」を見つけるのであれば、三菱UFJ信託銀行グループの三菱UFJ不動産販売が運営する不動産ポータル情報サイト「住まい1」の利用がおすすめです。
三菱UFJ不動産販売が預かっている不動産情報を得ることができます。
「住まい1」を活用することで、ほかのポータルサイトには載っていない情報をより多く集めることができます。
また、会員登録(無料)をするだけで、
・お気に入り物件の保存
・検索条件の保存
・新着物件メールサービス
・最近見た物件の表示
・物件比較
・お問い合わせ物件の保存
などのサービスを受けることができます。
登録は5分で終わります。
地目が「雑種地」の土地に家を建てるときの流れ
地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるには、
- 都市計画区域を確認する
- 用途地域を確認する
- 住宅を建てる
- 「宅地」に地目変更する
となります。
都市計画区域を確認する
まずは、都市計画区域を確認します。
都市計画区域が「市街化区域」であった場合には、とくに気にすることはありません。
しかし、都市計画区域が「市街化区域以外」であった場合には、建物の建設について都市計画法上の制約を受けます。
もし、市街化区域外の雑種地であった場合には、都市計画課(市町村)に相談をしてください。
(※最終的には、建築物の建設について許可を得る必要があります。)

都市計画区域を確認する場合には、ブルーマップを活用すると便利です。
ブルーマップの見方については、以下の記事を参考にしてください。
さらに詳しく
用途地域を確認する
都市計画区域の確認が終わったら、用途地域を確認します。
用途地域に応じて、
- 建物の用途に関する制限
- 建物の建築に関する制限
が存在します。
ここでは家を建てることを想定しているので、建物の用途に関する制限は、おそらく気にする必要がありません。
(※一部の工業系用途地域のみ住宅を建てることができません。)
建物の建築に関する制限では、
- 容積率
- 建ぺい率
- 高さの制限
などが決められているので、建てたい住宅のプランがはっきりしている場合には、注意をする必要があります。

基本的に、
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
のいずれかに位置していれば、問題はありません。
「宅地」に地目変更する
義務ではありませんが、地目を「宅地」に変更します。
とくに住宅ローンを活用する場合には、地目が「宅地」になっていないと融資を受けられないことが多いです。
さらに詳しく
地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるときの注意点
地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるときには、
- 地盤
- 固定資産税
に注意します。
雑種地である場合、どのような用途に使われていた土地かわかりません。
周辺の状況も統一性がなく、さまざまなケースが存在します。
ですので、
- 水はけがよいか?
- 軟弱地盤ではないか?
など、しっかりと確認する必要があるので、地盤調査は確実に行なってください。
また、固定資産税については、「雑種地にしておけば安くなるのでは?」というのは勘違いです。
(※むしろ、雑種地の方が高いこともある)
固定資産税の課税区分を決める場合には、登記上の地目ではなく、現況の地目で判断されます。
ですので、住宅が建った時点で、当該土地の固定資産税の課税区分は「宅地」となります。

雑種地のままにしておくことで、余計なトラブルを招く可能性があります。
そもそも固定資産税の課税区分上、雑種地という項目は存在しません。
ですので、
- 雑種地に住宅が建てば「宅地」
- 雑種地が田に見えれば「田」
- 雑種地が林に見えれば「山林」
といった分けられ方をします。
地目は「宅地」に変更しておきましょう。