地目 雑種地 不動産用語

地目が「雑種地」の土地に住宅を建てることはできるのか?

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地目が「雑種地」の土地であっても、住宅を建てることは可能です。

ただし、

  • 都市計画法
  • 固定資産税

に注意する必要があります。

この記事では、

  • 地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるときの流れ
  • 地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるときの注意点

について解説します。

まごころう

雑種地は「いずれの地目にも該当しない土地」を意味します。

用途を見いだすことができれば、使い道が自由であるとも取れるので、家を建てるにはどうすればよいのか解説していきます。

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地目が「雑種地」の土地に家を建てるときの流れ

地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるには、

  1. 都市計画区域を確認する
  2. 用途地域を確認する
  3. 住宅を建てる
  4. 「宅地」に地目変更する

となります。

都市計画区域を確認する

まずは、都市計画区域を確認します。

都市計画区域が「市街化区域」であった場合には、とくに気にすることはありません。

しかし、都市計画区域が「市街化区域以外」であった場合には、建物の建設について都市計画法上の制約を受けます。

もし、市街化区域外の雑種地であった場合には、都市計画課(市町村)に相談をしてください。
(※最終的には、建築物の建設について許可を得る必要があります。)

まごころう

都市計画区域を確認する場合には、ブルーマップを活用すると便利です。

ブルーマップの見方については、以下の記事を参考にしてください。

さらに詳しく

用途地域を確認する

都市計画区域の確認が終わったら、用途地域を確認します。

用途地域に応じて、

  • 建物の用途に関する制限
  • 建物の建築に関する制限

が存在します。

ここでは家を建てることを想定しているので、建物の用途に関する制限は、おそらく気にする必要がありません。
(※一部の工業系用途地域のみ住宅を建てることができません。)

建物の建築に関する制限では、

  • 容積率
  • 建ぺい率
  • 高さの制限

などが決められているので、建てたい住宅のプランがはっきりしている場合には、注意をする必要があります。

まごころう

基本的に、

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域

のいずれかに位置していれば、問題はありません。

「宅地」に地目変更する

義務ではありませんが、地目を「宅地」に変更します。

とくに住宅ローンを活用する場合には、地目が「宅地」になっていないと融資を受けられないことが多いです。

さらに詳しく

地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるときの注意点

地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるときには、

  • 地盤
  • 固定資産税

に注意します。

雑種地である場合、どのような用途に使われていた土地かわかりません。

周辺の状況も統一性がなく、さまざまなケースが存在します。

ですので、

  • 水はけがよいか?
  • 軟弱地盤ではないか?

など、しっかりと確認する必要があるので、地盤調査は確実に行なってください。

また、固定資産税については、「雑種地にしておけば安くなるのでは?」というのは勘違いです。
(※むしろ、雑種地の方が高いこともある)

固定資産税の課税区分を決める場合には、登記上の地目ではなく、現況の地目で判断されます。

ですので、住宅が建った時点で、当該土地の固定資産税の課税区分は「宅地」となります。

まごころう

雑種地のままにしておくことで、余計なトラブルを招く可能性があります。

そもそも固定資産税の課税区分上、雑種地という項目は存在しません。

ですので、

  • 雑種地に住宅が建てば「宅地」
  • 雑種地が田に見えれば「田」
  • 雑種地が林に見えれば「山林」

といった分けられ方をします。

地目は「宅地」に変更しておきましょう。


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