地目が「雑種地」の土地であっても、住宅を建てることは可能です。
ただし、
- 都市計画法
- 固定資産税
に注意する必要があります。
この記事では、
- 地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるときの流れ
- 地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるときの注意点
について解説します。
雑種地は「いずれの地目にも該当しない土地」を意味します。
用途を見いだすことができれば、使い道が自由であるとも取れるので、家を建てるにはどうすればよいのか解説していきます。
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地目が「雑種地」の土地に家を建てるときの流れ
地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるには、
- 都市計画区域を確認する
- 用途地域を確認する
- 住宅を建てる
- 「宅地」に地目変更する
となります。
都市計画区域を確認する
まずは、都市計画区域を確認します。
都市計画区域が「市街化区域」であった場合には、とくに気にすることはありません。
しかし、都市計画区域が「市街化区域以外」であった場合には、建物の建設について都市計画法上の制約を受けます。
もし、市街化区域外の雑種地であった場合には、都市計画課（市町村）に相談をしてください。
（※最終的には、建築物の建設について許可を得る必要があります。）
都市計画区域を確認する場合には、ブルーマップを活用すると便利です。
ブルーマップの見方については、以下の記事を参考にしてください。
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用途地域を確認する
都市計画区域の確認が終わったら、用途地域を確認します。
用途地域に応じて、
- 建物の用途に関する制限
- 建物の建築に関する制限
が存在します。
ここでは家を建てることを想定しているので、建物の用途に関する制限は、おそらく気にする必要がありません。
（※一部の工業系用途地域のみ住宅を建てることができません。）
建物の建築に関する制限では、
- 容積率
- 建ぺい率
- 高さの制限
などが決められているので、建てたい住宅のプランがはっきりしている場合には、注意をする必要があります。
基本的に、
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
のいずれかに位置していれば、問題はありません。
「宅地」に地目変更する
義務ではありませんが、地目を「宅地」に変更します。
とくに住宅ローンを活用する場合には、地目が「宅地」になっていないと融資を受けられないことが多いです。
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地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるときの注意点
地目が「雑種地」の土地に住宅を建てるときには、
- 地盤
- 固定資産税
に注意します。
雑種地である場合、どのような用途に使われていた土地かわかりません。
周辺の状況も統一性がなく、さまざまなケースが存在します。
ですので、
- 水はけがよいか？
- 軟弱地盤ではないか？
など、しっかりと確認する必要があるので、地盤調査は確実に行なってください。
また、固定資産税については、「雑種地にしておけば安くなるのでは？」というのは勘違いです。
（※むしろ、雑種地の方が高いこともある）
固定資産税の課税区分を決める場合には、登記上の地目ではなく、現況の地目で判断されます。
ですので、住宅が建った時点で、当該土地の固定資産税の課税区分は「宅地」となります。
雑種地のままにしておくことで、余計なトラブルを招く可能性があります。
そもそも固定資産税の課税区分上、雑種地という項目は存在しません。
ですので、
- 雑種地に住宅が建てば「宅地」
- 雑種地が田に見えれば「田」
- 雑種地が林に見えれば「山林」
といった分けられ方をします。
地目は「宅地」に変更しておきましょう。