雑種地の活用は、
- 周辺状況
- 法律の規制
によって、選択肢が多岐に分かれますが、まったくできないわけではありません。
まずは周辺状況によって、どのような土地活用が現実的なのかを絞り込みます。
その後、法律の規制を確認し、無事にクリアできれば、土地活用を開始します。
さまざまな法律が関係してくるので、ややこしいですが、補足ページを参考にしながら考えてみてください。
また、本記事では土地活用を主題とするため、権利移動（つまり、他人への売却）はなされないことを前提としています。
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雑種地の周辺状況を確認する
雑種地の周辺状況を確認するときには、
- 都市計画区域を確認する
- 周辺に商業施設があるか確認する
- 周辺に交通量の多い道路があるか確認する
という手順を踏みます。
都市計画区域を確認する
都市計画区域が、
- 市街化区域内
- 市街化区域外
のいずれに位置しているか確認します。
最初ですが、かなりおおきな分かれ道になります。
市街化区域内に位置している場合には、土地活用の制約はないに等しいです。
都市計画区域外に位置している場合には、
- 駐車場
- 太陽光発電
- 特定施設への賃貸
が現実的な選択肢として残ります。
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- 雑種地は駐車場にできるのか？
- 雑種地に太陽光パネルは設置できるのか？
周辺に商業施設があるか確認する
都市計画区域とは関係なく、周辺に
- 大きめの会社
- 大きめの工場
- 大きめの店舗
などの商業施設があるか確認してください。
上記の施設が周辺ある場合には「駐車場」としての土地活用が期待できます。
法規制も受けにくいので、意外と狙い目だったりします。
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雑種地は駐車場にできるのか？
周辺に交通量の多い道路があるか確認する
都市計画区域とは関係なく、周辺に交通量の多い道路があるか確認してください。
周辺に交通量の多い道路がある場合、商業施設としての活用を認めてもらえる可能性が残ります。
とはいえ、かなり厳しいので期待はしすぎないようにしてください。
法規制を整理をする
整理すべき法規制は、
- 農地法
- 森林法
- 都市計画法
です。
農地法
雑種地の現況が農地である場合、農地法の規制を受けます。
（※ 登記簿上の地目は関係がありません。）
農地に該当する雑種地が、
- 市街化区域内に位置している → 農業委員会への届出
- 市街化区域外に位置している → 都道府県知事または指定市町村の長の許可
が必要になります。
市街化区域内に位置している場合には、届出をするだけで転用が認められます。
しかし、市街化区域外に位置している場合には、都道府県知事または指定市町村の長の許可を受けなければ、転用さえも認められません。
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森林法
雑種地の現況が山林である場合、森林法の規制を受けます。
市町村の林業推進課などに確認を取ってください。
森林法の規制自体は、それほど厳しいものではありません。
しかし、伐採届けなど提出しなければいけない書類などもありますので、しっかりと確認をしましょう。
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雑種地に太陽光パネルは設置できるのか？
都市計画法
雑種地が市街化区域外に位置している場合、
- 農地法の制約
- 森林法の制約
を受けなかったとしても、原則として都市計画法の規制を受けます。
市街化調整区域などに位置している場合には、一切の建物の設置を認めてもらえないケースが目立ちます。
市街化調整区域などに位置していて、建物の設置を認めてもらえない場合には、
- 駐車場
- 太陽光発電
- 特定産業施設
のいずれかにしか活用できないと考えてください。
特定産業施設は、そのときどきの経済政策などによって行政ごとに対応が変わるので、都市計画課に話を聞いてみましょう。
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- 雑種地は駐車場にできるのか？
- 雑種地に太陽光パネルは設置できるのか？