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地目が「田」の土地は売買できるのか?

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地目が「田」の土地であっても売買はできます。

ただし、

  • 農地法の制限
  • 都市計画法の制限

をクリアする必要があります。

また、売却後に想定している地目によっても対応が変わります。

まごころう

いずれの法律の制限も、当該土地が位置している都市計画区域によって難易度が変わります。

市街化調整区域に位置している場合には、話が格段にややこしくなるので注意してください。


「田」のまま、売却をする場合

「田」のまま、売却をする場合には「農地法3条(権利移動のみ)」の制限を受けます。
(※ 売却後の用途が変わらないので、農地転用には該当しない。)

農地法3条の制限を受ける場合には、農業委員会から許可を得なければいけません。
(※ 市街化区域の特例もない。)

まごころう

「田」のまま、売却をするのは、簡単なようにみえて意外と難しいです。

というのも、売却後も「田」として利用するので、買主が農業ができるかどうかがカギを握ります。

農業を営めるか判断するのは「農業委員会」なので、確かな技術(または熱意)が伝わらない限り、許可を受けることは難しいです。
(※ 農業委員会の担当者は、基本的に地元の農業従事者です。)

「宅地」など、ほかの地目として売却する場合

「宅地」など、ほかの地目として売却する場合には、

  • 農地転用の許可(または届出)
  • 都市計画法の制限

に注意してください。

農地転用の許可(または届出)

当該土地が位置している都市計画区域に応じて、

  • 市街化区域内に位置している → 農業委員会に農地転用の届出をする
  • 市街化区域外に位置している → 農業委員会に農地転用の許可を申請する
    (※ 許可権者は「都道府県知事又は指定市町村の長」です。)

といった対応をします。

まごころう

地目が「田」の土地を、ほかの地目として売却する場合には「農地法5条(権利移動および転用)」の許可が必要です。

市街化区域内に位置している場合には、許可制ではなく、届出制になるので手続きは簡単です。

しかし、市街化区域外の場合には、やや難しくなってきます。

都市計画法の制限を受けないか確認する

当該土地が市街化区域内に位置している場合には、ほとんど心配はいりません。

しかし、市街化区域外(とくに市街化調整区域)に位置している場合には注意が必要です。

市街化調整区域に位置している場合には、原則として、建物の建築が認められません。

建物の建築が認められない場合、住宅用地としての売却が難しいので、買い手の幅がかなり絞られてしまいます。

まごころう

市街化調整区域に位置している場合には、

  • 駐車場
  • 資材置き場

など、建物を建てずに使う施設としての売却がほとんどです。
(※ いずれの場合でも、人が出入りするような小屋の設置さえ認められない。)

とはいえ、需要がないわけではないので、諦めずに買い手を探してみましょう。


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