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地目が「山林」の土地でも住宅ローンは組めるのか?

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地目が「山林」の土地でも住宅ローンは組めます。

ただし、

  • 不動産登記法の規定
    (※ 第37条および第164条)
  • 登記地目と課税地目の違い
  • 金銭消費貸借契約書の記載内容

には注意してください。

まごころう

住宅ローンを組むからには、山林に家を建てます。

確実に宅地利用を開始することになるので、総合的に考えれば「宅地」への地目変更をおすすめします。

また、地目を「山林」のままにしておいても、固定資産税は「宅地(または宅地並み)」として課税されます。

くわしい解説を続けます。


不動産登記法の規定(第37条および第167条)

不動産登記法 第37条において、地目または地積について変更があったときは、

  • 表題部所有者
  • 所有権の登記名義人

は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならないと規定されています。

また、不動産登記法 第164条においては、申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処すると規定されています。

まごころう

実際に過料として処せられたケースは見受けられませんが、宅地利用を開始したにも関わらず、山林にしておくのは法律違反です。
(※ わたしが知らないというだけです。)

登記地目と課税地目の違い

山林からの地目変更を嫌がる理由としては、

  • 地目変更登記の費用
  • 固定資産税の増額

があります。

上記2点のうち、固定資産税の増額については、地目を「山林」にしておいたところで「宅地(または宅地並み)」として課税されるので意味がありません。

まごころう

地目には、

  • 登記地目(登記事項に記載されている地目)
  • 課税地目(課税評価として採用される地目)

の2種類があります。

固定資産税の課税を行うときには「課税地目」が用いられ、課税地目は現況(今の利用状況)で判断が行われます。

つまり、登記地目を「山林」にしておいたところで、固定資産税の評価時には「宅地(または宅地並み)」として扱われます。

「宅地並み」として扱われた場合には、「宅地」よりも固定資産税が高くなるケースがあるので注意してください。

金銭消費貸借契約書の記載内容

金銭消費貸借契約書(住宅ローンの借入契約書)に「宅地に地目変更をすること」が条件として記載されていないかどうか確認してください。

金銭消費貸借契約書に融資条件として地目変更が記載されているのであれば、債務不履行として融資の話がなくなります。
(※ 場合によっては、違約金が発生することもある。)

敷地の地目が宅地でなくても申込みできますか。

敷地の地目が田、畑、山林、雑種地など宅地以外の場合でも申込みできます。
ただし、土地の用途を変更したときは、すみやかに地目変更登記をする必要があります。(不動産登記法37条)
また、農地等で住宅を建設するにあたって法令により所定の手続きを必要とする場合は、その手続きを行ってください。

フラット35

上記は、フラット35(住宅金融支援機構)のサイトから引用したものです。

まごころう

金銭消費貸借契約書に地目変更を融資条件として設定していない限りは、金融機関が地目変更を強制することはできません。

しかし、法的な問題などデメリットの方が大きいので、宅地など最適な地目に変更されることをおすすめします。


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