地目が「山林」の土地に建築するときには、
- 災害への警戒
- 各種法令上の制限
- 土木工事費用の増大
に注意しなければいけません。
ログハウスを建てて、ひっそりと隠居生活など憧れますが、山林での建築は困難を極めます。
開発業者が切り開いて、山地を整備したのであればスムーズにことが運びますが、自分で気に入ったところを開拓するとなると莫大な資金が必要です。
以下、詳しい内容を解説します。
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災害への警戒
山林の場合、
- 土砂災害警戒危険区域
- 急傾斜地崩壊危険区域
に指定されていることがあります。
上記の指定を受けている場合、間違いなく住むには適していません。
台風や大雨が危険なのは当然ですが、ちょっとした雨でも地崩れを起こしかねません。
おおきな台風の翌日に、
- 土砂崩れで村の家屋が埋もれた
- 土砂崩れで高速道路が閉鎖された
といったニュースが流れるようなところは、指定されているケースが多いです。
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各種法令上の制限
山林に建物を建築する場合には、
- 森林法の制限
- 建築基準法の制限
- 都市計画法の制限
- 宅地造成等規制法の制限
をクリアしなければいけません。
市街化調整区域のように、都市開発を抑制する地域に位置していることがほとんどなので、建物の建築について様々な制限が設けられています。
また、建築だけに限らず、道路などを新設しなければいけない場合には、都市計画法における開発許可を得なければ工事に着手できません。
（※ 建物の建築ために行う土地の形質変更は開発行為に該当する。）
さらに、工事を行う面積によっては、森林法による林地開発行為の許可も得なければいけません。
ほかにも都市計画公園の指定など、建築を制限するルールがたくさんあります。
すべての許可を得られない限り、建築には着手できないので、ひとつひとつ慎重に進めてください。
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土木工事費用の増大
山林での建築では、
- 地盤改良工事
- 宅地開発工事
など、土木工事を行うことが多く、工事の規模も大きくなりがちです。
地盤改良工事では、
- 切土
- 盛り土
にとどまらず、擁壁の設置など多額の費用が発生します。
道路を新設する場合には、数10メートルほどの敷設であっても、数千万円〜数億円の費用がかかりかねません。
山林に個人で建築する場合には、予算にはとくに注意を払ってください。
山道をドライブしていると、たまに途中で放置されている建築現場が見つかりますが、大体は予算が不足してストップしてしまったものです。
（※ 調査不足により法的な問題にぶつかったものもある。）
住宅街に家を建てるのとは比べ物にならない費用がかかるケースもあります。
地目：山林について