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地目が「山林」の土地のデメリットは?

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地目が「山林」の土地のデメリットは、

  • 売却が難しく、永遠に手放せない可能性がある
  • 災害時の危険度が高く、命を失う可能性がある
  • 建築費用が膨らみやすく、予算が足りなくなる可能性がある
  • さまざまな法律の問題があり、自由に土地活用ができない可能性がある
  • 土地および建物の維持費用が膨らみやすく、急な出費がかさむ可能性がある

など、挙げていけばキリがありません。

まごころう

日本の国土は70%が山ですが、山の土地活用はいまだに効率的とはいえません。

不動産の有効活用は国力に直結するにも関わらず、なかなか手がつけられないのには理由があります。


売却が難しく、永遠に手放せない可能性がある

地目が「山林」の土地は、買い手がなかなか見つからないので、末代まで手放すことができない可能性があります。

山林の場合、

  • 住宅用地など主だった需要が少ない
  • 法律的な規制が厳しく、土地活用の幅が狭い
  • 危険なエリアが多く、安心して土地活用を行うことができない
  • 太陽光発電など投資物件としても日照時間などの問題が多く、需要があまりない
  • 開発を行う場合には莫大な費用がかかるので、よほどの資金がないと手が出せない

のように問題が山積みになっているので、買い手がなかなか見つかりません。

まごころう

山林を処分する場合には、

  • 墓地開発
  • 特殊産業施設
  • 高速道路事業用地

など、かなりレアなケースに該当しない限り、実現が難しいです。

災害時の危険度が高く、命を失う可能性がある

地目が「山林」の土地は、土砂災害などに見舞われる可能性が高いです。

とくに、

  • 土砂災害警戒危険区域
  • 急傾斜地崩壊危険区域

などに指定されているエリアでは、ちょっとした雨でも地崩れが起こります。

まごころう

おおきな台風の翌日に、

  • 土砂崩れで村の家屋が埋もれた
  • 土砂崩れで高速道路が閉鎖された

といったニュースが流れるようなところは、指定されているケースが多いです。

建築費用が膨らみやすく、予算が足りなくなる可能性がある

地目が「山林」の土地で建物を建てるときには、

  • 宅地造成工事
  • 地盤改良工事
  • 道路開発行為

など、さまざまな土木工事を行う必要があります。

いずれの工事でも大規模な工事になりやすく、予算が一気に膨らみます。

まごころう

擁壁の設置などが義務付けられているようなエリアでは、さらに莫大な費用がかかります。

数千万円から数億円規模の工事にも発展しかねないので注意が必要です。

さまざまな法律の問題があり、自由に土地活用ができない可能性がある

地目が「山林」の土地では、

  • 森林法
  • 農地法
  • 建築基準法
  • 都市計画法
  • 宅地造成等規制法

など、さまざまな法律の制限を受けます。

これら全てにおいて許可を得なければいけないのですが、許可を受けられる可能性が高いとはいえません。

まごころう

あまりにも関係する法律が多く、もともと開発に無理がある地域なので、不利な状況から話がスタートします。

農地法くらいであれば力技も通じるかもしれませんが、そのほかの法律はなかなか力技では押し通せません。

土地および建物の維持費用が膨らみやすく、急な出費がかさむ可能性がある

地目が「山林」の土地では、初期費用も膨らみやすいですが、維持費用もかかります。

擁壁などを設置した場合にはメンテナンスを行う必要があります。

また、大雨や台風に見舞われたときには、周辺を確認して、災害のタネがないかチェックします。

確認をした結果、追加工事をしなければいけなくなるケースもあるので注意が必要です。

まごころう

問題を放置した結果、落石などにより他人に迷惑をかけてしまうと、さらにお金が必要になります。


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