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地目とは:注意事項、主要5種とその他(全23種)

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地目とは:注意事項、主要5種とその他(全23種)

土地には「地目」というものがあります。土地をどのように利用するのか、ざっくりと分かるようにしているカテゴリです。一般的には宅地ばかりですが、土地探しをしているとほかの地目に出会うことがあります。

今回の記事では、地目について解説します。全23種類ある地目ですが、一般の方にとって大事なのは5種類です。のこり18種類については「こんな地目もあるのか」くらいに眺めておくだけで十分です。

【この記事からわかること】

  • 地目とは
  • 地目と現況のずれ
  • 地目の種類

地目とは

地目とは

まず、地目は特に難しいものではありません。土地の登記が申請されると、登記官は対象の土地について色々と記録しなければいけません。そのひとつに地目があり、不動産登記法によって定められている土地の用途に照らし合わせて、最適な地目を決定します。

厳密なことをいえば、キリがないのですが(例えば、原野と雑種地はどう違うのかなど)、一般的には記載されている地目から受ける印象通りに考えて問題がありません。宅地と書かれていれば「家を建てるのに最適な土地なんだな」と考えてください。

地目と現況のずれ

地目と現況のずれ

地目について注意したいことがひとつあります。登記事項証明書に記載されている地目と現況のずれに注意してください。不動産を取り扱うときには、書類上の確認(登記の取得など)と現地の確認を怠ってはいけない理由のひとつです。

埋め立てが行われていて、明らかに普通の土地(宅地)のように見えるが、地目は田であったということなどが稀にあります。田を宅地として利用したいときには地目変更・農地転用など各種手続きを行う必要があります。

「変更すればいいだけなら大丈夫だな」と思われる方もいるでしょう。しかし、山林などでは行政によって公園などに指定されている場合があります。公園などに指定されていると、原則として建物の建設・設置は一切認められないので注意しましょう。

地目の種類

地目の種類

地目は23種類あります。とはいえ、一般的にかかわる可能性がある地目は限定的です。土地探しなどをするうえで知っておきたい地目を確認しておきましょう。

知っておきたい5つの地目

ここでは知っておきたい5つの地目を紹介します。市街地で土地探しをしているときには「宅地」がほとんどです。残りの4つの地目(田・畑・山林・雑種地)は、田舎暮らしに憧れて土地を探しているなどといった時には見かけることがある地目です。

宅地

「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」とされています。意味が分かりにくいのですが、家やお店などを建てて利用するのによい土地ということです。ですので、家を建てるための土地を探しているときには、基本的に宅地を探してください。

「農耕地で用水を利用して耕作する土地」とされています。田んぼのことです。田舎で土地を探しているときには、遭遇することが多々あります。

農地転用の手続きなどを行うことで、田を宅地として使うことができます。ただし、農地法などと照らし合わせて問題がないことが確認されなければいけません。どんな田んぼでも許可されるかというと、許可されないこともあるので注意しましょう。

「農耕地で用水を利用しないで耕作する土地」とされています。野菜などが栽培されている土地が畑です。田舎で土地探しをしていると、住宅地のなかに突然畑が出てくることがよくあります。

きれいに整備されている畑の場合には、持ち主が趣味で行っていることが多いので、手放してもらえない可能性が高いです。あまり整備が行き届いていない畑などでは、持ち主も土地を持て余していることがあるので、話を持ち掛けると購入できることがあります。

山林

「耕作の方法によらないで竹木の生育する土地」とされています。山のことです。山際などで土地を探していると目にすることがあるでしょう。

山林は注意が必要です。土砂災害警戒区域の指定を受けていたり、先ほど紹介した公園の指定など、様々な制約が重なっていることがあります。「ログハウスを建てよう!」と安易に購入してしまうと、都市計画法上一切の建築が認められないということもあります。

雑種地

「どの地目にもあてはまらない土地」とされています。ほとんどの土地はパッと見で「この地目っぽいな」というのがわかります。「これはなんだろう?」という土地があれば、ほとんどの場合は雑種地です。

よくあるのは畑や原野だと思っていたら、実は雑種地だったということがあります。雑種地という表記がマイナスの印象を与えることがありますが、悪い土地ということではありません。あなたのニーズにマッチしていれば、宅地に転用することで最良の土地となることもあります。

その他の地目

以下に、その他の地目を紹介します。簡単に定義を書いておきますが、遭遇する可能性は限りなく低いです。また出会ったとしても、宅地利用には向かない(またはできない)土地であることが多いです。

  • 牧場
    家畜を放牧する土地
  • 原野
    耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
  • 塩田
    海水を引き入れて塩を採取する土地
  • 鉱泉地
    鉱泉(温泉を含む)の湧出口及びその維持に必要な土地
  • 池沼
    かんがい用水でない水の貯留池
  • 墓地
    人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
  • 境内地
    境内に属する土地であって、宗教法人法第3条第2号及び第3号に掲げる土地
  • 運河用地
    運河法第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
  • 水道用地
    専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場又は水道線路に要する土地
  • 用悪水路
    かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
  • ため池
    耕地かんがい用の用水貯留地

  • 防水のために建造した堤防
  • 井溝
    田畝又は村落の間にある通水路
  • 保安林
    森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
  • 公衆道路
    一般交通の用に供する道路
  • 公園
    公衆の遊楽のために供する土地
  • 鉄道用地
    鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地
  • 学校用地
    校舎、附属施設の敷地及び運動場

土地の調査をしていると、過去にどのような利用がされていたのかを調べることがあります。宅地として購入するときにも、余裕があれば過去の利用について調べてみるとよいでしょう。現況が宅地だったとしても、過去に墓地として利用されていたことを知れば、購入を躊躇する方も多いでしょう。

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