【中古住宅の購入】比較・検討をするときに整理すべき土地条件

中古住宅を比較・検討するときに整理すべき土地条件について解説している記事です。

中古住宅を購入するときには、比較および検討をしっかり行うことが重要です。

ひと手間を惜しんで、

• 不動産ポータルサイトの情報
• 不動産業者の物件資料

を、そのまま眺めていると、重要な情報を見落とす可能性が高まります。

場合によっては、致命的な欠陥につながる恐れがあるので、必ず整理すべき土地条件と理由について解説します。

中古住宅を比較・検討をするときに土地条件を整理すべき理由

中古住宅を購入するときには、

• 土地の条件
• 建物の条件

を、しっかりと整理してから比較および検討を行うようにしてください。

土地・建物の条件を整理することで、あなたにとって、

• 絶対に外せない条件
• できればおさえておきたい条件
• 必要のない条件

が、具体的に浮かび上がります。

絶対に外せない条件をしっかりと把握することで、中古住宅を購入したあとに後悔することが防げます。

できればおさえておきたい条件をしっかりと把握することで、妥協点を探ることが簡単になります。

必要のない条件をしっかりと把握することで、不要なことにお金を支出することが防げます。

不動産ポータルサイトや物件資料には、テーブルで条件が整理されているので、再整理をする必要はないように思うかもしれません。

しかし、資料の上では、あなたにとって、

• 絶対に外せない条件
• できればおさえておきたい条件
• 必要のない条件

がハイライトされているわけではないので、見落としが生まれやすくなります。

中古住宅の比較・検討をするときに整理すべき土地条件

中古住宅の比較・検討をするときに整理しておきたい土地条件は、

• 所在地
• 土地面積
• 土地価格
• 地目
• 用途地域
• 接道状況
• 土地権利
• ハザードマップ情報
• 最寄駅
• 学校区

です。

所在地

中古住宅の所在地です。

不動産ポータルサイトを確認しただけでは、正確な所在地がわからない可能性もあります。

できれば、不動産業者に問い合わせて、物件資料を入手するようにしてください。

どうしても営業をしてほしくないという場合には、おおまかな所在地でも構いません。

ただし、正確な所在地が分からない場合には、正確な土地価格の算出ができなくなる可能性があることに注意してください。

多少、時間をかけても良いのであれば、

• 物件写真
• グーグルマップ

を使って、物件を特定することは難しくありません。

中古住宅の物件写真を確認して、

• 屋根の形状
  （三角屋根、陸屋根など）
• 庭の有無
• カーポートの有無
• 隣家の特徴

を手がかりに、グーグルマップを使って、物件を探します。

目的の中古住宅と思われる物件を見つけたら、ストリートビューで正面写真と比較して、特定します。

土地面積

中古住宅の土地面積です。

すこし計算する必要があるかもしれませんが、

• 平方メートル
• 坪

の両方でメモをしてください。

平方メートルから坪に直すときには、「0.3025」を掛けます。

たとえば、土地面積が100㎡であれば、

100㎡ × 0.3025 = 30.25坪

です。

土地価格

中古住宅の土地価格です。

不動産ポータルサイトや物件資料を確認しただけでは、知ることはできません。

路線価などを使って、あなたの手で計算する必要がありますが、中古住宅の最低資産価値を知ることにも繋がる重要な数字です。

地目

中古住宅の地目です。

地目には、

• 宅地
• 田
• 畑
• 雑種地

など、さまざまな種類があります。

結論からいえば、宅地以外は注意が必要です。

地盤が緩い可能性がある

地目が、

• 田
• 畑
• 雑種地

などである場合、地盤が緩い可能性があります。

すでに建物が建っているので、築年数に応じて地盤が固くなっていると考えられますが、不同沈下を起こしている可能性があります。

不同沈下とは、建物の重みによって家が沈む時に、均一に沈むのではなく、バラバラに沈んでいる状態です。

つまり、建物が傾きます。

建て替えなどができない可能性がある

地目が、

• 田
• 畑
• 雑種地

などである場合、建て替えなどができない可能性があります。

とくに「田」である場合には、農地法の申請が必要になり、否認されれば再建築することはできません。
（※増築も同じ）

用途地域

中古住宅の用途地域です。

用途地域には、

• 住居系
• 商業系
• 工業系

の3つの地域があります。

中古住宅の購入においては、住居系が鉄則であり、

• 商業系
• 工業系

の用途地域は論外です。

住居系の用途地域は、さらに、

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域

の7種類にわかれます。

なかでも、

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域

は、閑静な住宅街になっているケースが多く、できれば選択したい区域です。

最低でも、

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域

のいずれかを選びたいです。

用途地域による購入後のトラブル

用途地域の選択を間違えると、

• 商店
• パチンコ
• 麻雀店（雀荘）
• カラオケボックス
• 風営施設

などが購入後に建築される可能性があります。

当然、

• 騒音の発生
• 治安の悪化

など、住環境に直結するトラブルに巻き込まれる可能性が高まるので、避けるのが無難です。

接道状況

中古住宅の接道状況です。

接道状況を確認する時には、

• 前面道路幅員
  （前にある道路の幅）
• 接道距離
  （前にある道路と接している敷地の幅）
• 接道箇所
  （接道している方角・数）
• 道路の制限
  （道路法上のどのような道路に接しているのか）

について整理します。

前面道路幅員は、4m（または6m）以上が好ましい

前面道路幅員は、4m（または6m）以上あることが好ましいです。

とくに、降雪が考えられる地域では、冬の間、道路の両端1mずつ（つまり、2m）が雪により塞がれます。

よって、道路幅員6m以上が確保されていなければ、車両のすれ違いができなくなるので気をつけてください。

接道距離は、2m以上が好ましい

接道距離は、2m以上あることが好ましいです。

2m以下である場合には、すでに建築基準法に違反しています。

災害時や緊急時の安全に関わることなので、2m以上接しているか確認してください。

接道箇所は、1方角あれば十分

接道箇所は、1方角あれば十分で、それほど気にする必要はありません。

多方角に接道していると、建て替えなどのときに駐車スペースを確保しやすくなるメリットがあるだけです。

道路の制限は、3種類の道路に注意が必要

道路の制限は、

• 私道
• 位置指定道路（42条1項5号の道路）
• みなし道路（42条2項の道路）

を、できるだけ避けてください。

上記の道路は、

• 近隣住民とのトラブル
• 建て替えなどのトラブル

に巻き込まれる可能性が高まります。

土地権利

中古住宅の土地権利です。

土地権利には、

• 所有権
• 借地権

が存在します。

中古住宅を購入するときには、所有権であることが好ましいです。

借地権により考えられるトラブル

借地権のなかには、

• 普通借地権
• 定期借地権

など、さまざまな権利形態が存在します。

専門的なことを知る必要はないのですが、借地権である場合、

• 毎月、賃料を支払わなければいけない
• 期限の定めがある借地権がある
  （更新できるとは限らない）
• 期限が来た時に、建物の解体を要求される場合がある

といったことに注意が必要です。

とくに、

• 期限の定めがある借地権がある
  （更新できるとは限らない）
• 期限が来た時に、建物の解体を要求される場合がある

には、注意が必要です。

更新ができなければ、契約期限日以降の住居を新たに用意しなければいけません。

また、期限到来時に、建物の解体を要求される場合には、まだまだ住めるとしても解体をしなければいけません。

ハザードマップ情報

中古住宅のハザードマップ情報です。

ハザードマップとは、自治体が提供している災害時の想定被害状況を可視化した地図です。

確認する時には、国土交通省ハザードマップポータルサイトを使用します。

確認しておきたいのは、

• 洪水ハザードマップ
  （すべての場合に確認すべき）
• 土砂災害ハザードマップ
  （山の近くに位置している場合に確認すべき）
• 津波ハザードマップ
  （海の近くに位置している場合に確認すべき）

です。

都市開発をすすめる上で、昔から災害への備えは重視されてきました。

ですので、災害時の想定被害が小さいところほど、都市部で地価が高くなる傾向にあります。

予算との兼ね合いもあると思いますが、災害時の想定被害状況を軽視しないようにしてください。

盛り土や擁壁によって対策を講じることは可能ですが、高額な工事費用（およびメンテナンス費用）がかかります。

何も対策を講じなかった場合には、家ごと流されて、最悪、死ぬ危険性もあるのでしっかりと考えてください。

最寄駅

中古住宅の最寄駅です。

通勤で、

• バス
• 電車

を利用する方はメモをしておいてください。

学校区

中古住宅の学校区です。

学校区については、

• お子さんに通って欲しい学校がある
• すでにお子さんが通っている学校がある

といった方は気にするようにしてください。

不動産業者に抜け道として、

• 通わせたい学校区内に親族の家がある
• 親族の家に住民票などを移動させる
• 通学の許可を得る

といった方法を提案されることがあるかもしれません。

たしかに、できる場合もあるのですが、絶対ではありません。
（※最近は認められないケースが増えている。）

建ぺい率および容積率は、あまり気にしなくていい

新築の注文住宅では、

• 建ぺい率
• 容積率

を気にする意味があるのですが、中古住宅の購入においては、あまり気にする必要はありません。

たとえば、すでに建っている建物が狭小住宅で、将来的には広い家に建て替えようと考えている方は気になるかもしれません。

しかし、建て替えにおいてネックになるのは、

• 土地面積
• 地目
• 用途地域
• 接道状況

であることが圧倒的に多いです。

そもそもの話ですが、建ぺい率や容積率が高くても、土地面積が狭ければアウトです。

中古住宅の比較・検討をするときに整理すべき土地条件（一覧表）

以下は、中古住宅の比較・検討をするときに整理すべき土地条件を一覧表にしてまとめたものです。