【中古住宅の購入】路線価による最低資産価値（土地価格）の計算方法

路線価を使って中古住宅の最低資産価値（土地の価格）を計算する方法について解説している記事です。

中古住宅を購入するときには、比較検討がもっとも難しく、とくに建物価値がブラックボックスになります。

中古住宅の購入前に、より正確な比較検討を行うためには、

• 中古住宅の土地価格
• 中古住宅の建物価格

を切り離さなければいけません。

路線価を活用して、中古住宅の最低資産価値（土地の価格）を計算し、建物価値を割り出す第一歩について解説します。

路線価とは

路線価（正式名称：相続税路線価）は、

• 遺贈（相続）
• 贈与

により取得した財産（不動産）の価値を評価するために使われる指標です。

本来の目的は、

• 相続税
• 贈与税

がいくらになるのかを計算するものであり、必ずしも市場の価格を反映しているわけではありません。

ただし、路線価を決めるときには、

• 不動産売買の実勢価格
  （市場で取引された実例）
• 地価公示価格
  （主要な土地について指標に据えられるべき価格）
• 不動産鑑定士の鑑定評価額
  （不動産の専門家による評価額）
• 精通者意見価格
  （不動産業者による意見価格）

の4つが反映されるので、市場から大きく乖離することがなく、不動産業界内で一般的に使われるようになっています。

中古住宅の最低資産価値（土地の価格）を計算する意味

中古住宅の最低資産価値（土地の価格）を計算することで、

• 中古住宅の最低資産価値（土地の価格）がわかる
• 中古住宅の建物価値がわかる
• 中古住宅の建物価値による比較ができるようになる

などの意味があります。

中古住宅を購入するときには、建物の価値がブラックボックスになりやすく、物件資料の情報のみでは単純な比較ができません。

中古住宅の建物価値が分かれば、

• 築年数による比較
• 建物面積による比較
• 施工業者による比較

など、様々な比較ができるようになります。

路線価を使って中古住宅の最低資産価値（土地の価格）を計算する方法

路線価を使って中古住宅の最低資産価値（土地の価格）を計算するときには、

路線価 × 倍率 = 相場価格（土地）

という計算式を使います。

つまり、

• 路線価
• 倍率

の両方がわかって、はじめて中古住宅の最低資産価値（土地の価格）を知ることができます。

このページでは、

• 埼玉県川口市南鳩ヶ谷3丁目4番20号の土地
• 路線価：145,000円/㎡（およそ480,000円/坪）
• 倍率：1.75倍〜2.15倍

を例に使うのですが、仮に対象土地を売りに出した場合には、

480,000円/坪 × 2倍 = 960,000円/坪

となり、およそ96万円/坪が相場価格になると考えられます。

路線価の調べ方

路線価を調べるときには、財産評価基準書「路線価図・評価倍率表（国税庁のホームページ）」を使います。

路線価を調べるためには、

• 住所のみ

が分かれば大丈夫です。

このページでは「埼玉県川口市南鳩ヶ谷3丁目4番20号」を例にして、路線価を調べていきます。

財産評価基準書「路線価図・評価倍率表（国税庁のホームページ）」を開く

財産評価基準書「路線価図・評価倍率表（国税庁のホームページ）」を開いてください。

ページを開くと、

• 日本地図
• 都道府県名

が表示されます。

今回調べるのは「埼玉県川口市南鳩ヶ谷3丁目4番20号」なので、「埼玉県」を選びます。

関東信越国税局の管轄リストのなかに、埼玉県を見つけることができるはずです。

財産評価基準書目次から「路線価図」を選択する

各都道府県を選択すると、都道府県ごとの財産評価基準書目次ページが表示されます。

財産評価基準書目次ページには、路線価を調べるときに役に立つ情報が掲載されています。

路線価図からより詳しく専門的なことを知りたいときに活用するのですが、路線価を知りたいだけであれば「路線価図」を選択します。

今回は「埼玉県」を選択したので、「埼玉県 財産評価基準書目次」というページが表示されます。

ページ上部に太字で表示されている「路線価図」を選択してください。

主要な市町リストから「市町」を選択する

路線価図をクリックすると、

• さいたま市
• 上尾市
• 川越市
• 所沢市
• 滑川町

など、主要な市町リストが表示されます。

五十音順に並んでいるので、調べたい市町を選択してください。

今回は「川口市」を選択します。

町村リストから「町村」を選択する

主要な市町リストから選択したエリア内に存在する町村リスト（五十音順）が表示されます。

今回は「南鳩ヶ谷3」を選択します。

南鳩ヶ谷3を確認すると、

• 28136
• 28137
• 28147
• 28148
• 28157

の5つの数字が見つかります。

それぞれ路線価図のページにリンクされており、数字の数だけ対象地域の路線価図があります。

今回の場合、南鳩ヶ谷3丁目に関する路線価図は5枚あるということがわかります。

今回は「28147」を選択します。

対象地域の路線価図が表示される

数字を選択すると、対象地域の路線価図が表示されます。

埼玉県川口市南鳩ヶ谷3（28147）を選択すると、

上の路線価図が表示されます。

地図上で「丸の中に数字（①、②など）」で記載されているのが、「○番」に該当します。

赤い☆印に隠れていますが、小さい数字が「△号」を表しています。

ですので、「埼玉県川口市南鳩ヶ谷3丁目4番20号」は、

赤い☆印です。
（※元の路線価図の右上を拡大したもの）

対象土地の前面道路に表示されている矢印と数字を確認する

路線価図から路線価を読み取るときには、対象土地の前面道路を確認します。

前面道路を確認すると、

• 矢印
• 数字
• アルファベット

が見つかります。

数字の部分が「路線価」を表しています。
（※アルファベットには別の意味があるのですが、無視して問題ありません。）

先ほどの図を確認すると、

赤い☆印の前面道路に黒い矢印が記載されています。

矢印を確認すると「145D」という数字（およびアルファベット）が記載されています。

よって、埼玉県川口市南鳩ヶ谷3丁目4番20号の路線価は「145」です。
（※アルファベットは無視してください。）

路線価を㎡単価（および坪単価）に直す

路線価は、

• ㎡単価
• 千円単位（1,000円）

です。

㎡単価を坪単価に直すときには「0.3025」で割ります。

今回の場合、

145 × 1,000円/㎡ = 145,000円/㎡
145,000円/㎡ ÷ 0.3025 = 479,333円/坪

となり、埼玉県川口市南鳩ヶ谷3丁目4番20号の路線価は「145,000円/㎡（479,333円/坪）」となります。

倍率の調べ方

難しいのは「倍率」です。

倍率とは、

• 不動産業者の土地勘
• 市場の状況

により決められるので、決められた数字が用意されているわけではありません。

いわば、相場です。

一般の方に「相場」といっても難しいと思うので、

• ホームズ
• アットホーム
• スーモ

のような一般不動産ポータルサイトを活用します。

一般不動産ポータルサイトから土地を簡単にリストアップする

調べたい地域の売り土地情報を一般不動産ポータルサイトからリストアップします。

リストアップするときには「5件程度」で十分で、2〜3件しか見つからないことも多いです。

リストアップするときには、

• 土地名
• 価格
• 面積
• 坪単価
• 特徴

を簡単にメモするくらいで問題ありません。
（※10分〜15分程度で終わります）

埼玉県川口市南鳩ヶ谷3丁目の土地を簡単にリストアップすると、

となります。

対象土地の正確な所在地がわかるときには、対象土地の路線価を調べてください。

倍率の計算がより正確になります。

調べたい地域の路線価図を改めて確認する

リストアップした土地の正確な所在地がわかるとは限りません。

正確な所在地がわからない場合には、調べたい地域の路線価図を改めて確認してください。

細かいことを確認する必要はなく、「調べたい地域の路線価はいくらからいくらの範囲なのか？」を知ることが目的です。

住宅地では、それほど路線価のばらつきが生まれませんが、多少の上下はします。
（※駅前などの商業地では、場所によって相当な差が生まれる）

埼玉県川口市南鳩ヶ谷3丁目は「145〜150」の範囲におさまります。

ですので、先ほど調べた「145,000円/㎡（479,333円/坪）」を基準に使います。

対象エリアの基準路線価と土地リスト価格を比較する

基準とした「145,000円/㎡（479,333円/坪）」と比較すると

となります。

ですので、埼玉県川口市南鳩ヶ谷3丁目の土地価格を計算するときには「2倍」を倍率として使えばよいという結論になります。

倍率を考えるときには、

• 土地の広さ
• 土地の用途
• 土地の周辺環境

などが関係してきますが、中間値で計算しておくと、あまり大きく乖離することもありません。